《二胎是什麼?》放款從銀行、民間代書、融資公司、當舖,有什麼差異呢?

二胎

二胎 是什麼?銀行、民間金主、代書、融資公司、當舖房貸二胎條件與利率說明,從放款單位、貸款審核條件上、利率、還款年限、還款方式的差異來挑選最佳方案!

二胎 是什麼?

常看到廣告中「提供房屋一胎」、「房屋二胎借款只要XXX」,其中提到的一胎、二胎是什麼意思?

二胎就是:第二順位債權人

所謂的「胎」,是源自日治時期的的名詞「胎權」,也就是設定抵押所具有的權利。當時在清朝用語是叫胎借。日治時期時見台灣有此習慣就將這個習慣改良成胎權。意思是在貸款抵押設定的順位,就是一般通俗所稱的胎權,也就是設定抵押所具有的權利。如果該物件已經有貸款時,再把該物件拿去再向另一家銀行,對該物件的殘值進行再抵押借款,該物件貸款抵押設定出現第二順位債權人,即為二胎。

更白話的說:將已經被抵押過一次的物件,進行第二次的抵押,就是二胎貸款,常見如房屋二胎貸款、土地二胎貸款、農地二胎貸款。

另一種說法稱之為第一順位抵押權、第二順位抵押權、第三順位抵押權⋯⋯以此類推。順位也可以稱為債權清償的順序。例如房屋被法拍了,付完規費稅金之後最先清償第一順位的債權,清完還有餘額再清第二順位,清完還有餘額再清第三順位,以此類推。

只可以借一胎、二胎嗎?還是可借到三胎、四胎、甚至五胎嗎?

只要有人願意接受房屋土地作擔保而借錢的,不管到第幾順位或幾胎都是可以設定的,而只要兩造雙方談好借貸規則,即可至地政事務所,做抵押權設定的申請及設定。

之前遇過有位客戶在銀行房貸上被設定到第四順位,因為房屋總市價2000萬左右,而一開始房貸只貸很少的300萬,過幾年之後又陸續跟銀行增借200萬、200萬、100萬而達到800萬的總貸款數目。而銀行也直接在貸款抵押設定上設定。才會出現有銀行設了四胎的情況。

如果一胎房貸時就已經貸滿可貸的成數時,就比較不容易有2~3胎的承作空間。

二胎是什麼?
二胎意思是在房屋的貸款抵押設定的順位,就是一般通俗所稱的胎權,也就是設定抵押所具有的權利。

只有房屋可以做二胎嗎?

只有房屋才可以抵押設定二胎與第2順位嗎?通常抵押設定是用在不動產上面,房屋、土地、農地….等等都可以設定抵押權,而車子二胎(動保設定)也是有人在承作的。

只要是不動產,不管是房屋還是土地都可以設定二胎!

土地的流通性不如房屋那麼高,目前銀行都沒有直接處理土地二胎的貸款,有處理的部份都針對目前本行的客戶,辦理土地貸款後也還款了一段時間了,需要在次增貸。

用物件來分

房屋二胎的種類:土地二胎的種類:
透天建地
公寓 農地
大樓 農建地
農舍 旱地
別墅 田地
三合院 持分土地

二胎風險是什麼?為什麼貸款金額會變低?

不動產抵押權設定順位:同一不動產抵押權設定予數人,依民法規定,不動產之所有人因擔保數個債權,設定數個抵押權者,其順位依登記之先後定之,因此設定抵押有其順位之別,若債權人不繳款至抵押品拍賣,所得之價金,按各抵押權人之序分配之,即發生拍賣求償問題時,拍賣所得之金額,第一順位之債權得先獲得清償,其剩餘 價值,第二順位債權人才可得之。

第一次房屋貸款的銀行稱為第一順位債權人俗稱為一胎,由於第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一家銀行之後,二胎承作要承擔的風險比較高,所以二胎的利率比一般房貸高(銀行二胎利率約年息4%起一般是6%左右,民間二胎的利息約月息1%~3%左右),而且貸款金額通常是房屋估價後扣除房貸餘額的殘值(最高通常是房價的7~9成,扣除房貸餘額約等於可貸的金額)。

舉個例子說明,為什麼二胎承作要承擔的風險比較高?

例如有間房子,估價市價約為1000萬,第一順位的房貸當初是借800萬,還到現在還有700萬,二胎借了100萬。假如現在還不出房貸被銀行送去法拍,第一拍有人拍了810萬結標,付完規費稅金之後假如是剩750萬,第一個先清償銀行的700萬,剩下50萬再清二胎的債務。銀行二胎當初借出100萬,現在才收回50萬,還有50萬的呆帳不一定收的回來。因為二胎承作要承擔債務收不回來的的風險比較高,所以利率就會比一般房貸高。

實際除了資金週轉應用上之外,也有夫妻為了怕對方賣不動產而二順位設定成先生或太太,也有父母親幫兒子、女兒買房子之後怕兒子、女兒私下去賣不動產而二順位設定成父母親也是可以的。

二胎風險影響利率高低的因素

二胎風險評估項目利率較低利率較高
地段物件所在的地段好 物件所在的地段比較偏遠
貸款人的信用狀況貸款繳費紀錄良好
(銀行二胎會考量,民間則不用)
貸款繳費遲繳紀錄多
(銀行二胎會考量,民間則不用)
貸款成數 物件殘值高(鑑價後扣除貸款餘額)物件殘值低 (鑑價後扣除貸款餘額)
屋況 物件現況良好物件現況很差
收入狀況 收入穩定
(銀行二胎會考量,民間則不用)
沒有工作
(銀行二胎會考量,民間則不用)

二胎風險的評估結論是

  • 通常一胎的貸款成數越低,二胎可貸金額越高相對的利率也會較低一點。
  • 一胎的貸款成數越高,二胎可貸金額越低相對的利率也會較高一點。

另一方面,由於二胎貸款有不動產作為抵押物,相較於信用貸款,對於銀行跟放款方來說會更有保障,因此二胎貸款在金額、貸款條件上,往往比信用貸款好。

二胎額度的估價項目

  • 物件的市值例如房屋市值或是土地市值
  • 前順位借款金額
  • 房屋土地有無查封、訴訟、禁止移轉項目
  • 土地增值稅
  • 其他的國家欠稅

二胎可以貸款的額度大概是房價估價x貸款成數-前順位的借款金額-稅金=可借的金額

放款單位對風險的接受度也是決定貸款成數的重要因素,目前從銀行、租賃公司、民間代書、當鋪業者,各有各的評估方式,貸款成數是80%到110%都是有人在承作的。

好的物件不怕借不到錢,不好的物件如果貸款人條件又不好就比較困難處理了

二胎的還款方式

  • 1.僅支付利息:僅支付二胎的利息,本金部分不需要平均攤還。每個月只需支付利息,有能力時再還本。(民間二胎常用的還款方式)
  • 2.支付本金與利息(本利平均攤還):先設定借款期間,較常見是2~5年本金攤還,24~60個月,再加上每個月的利息,時間到期後,借款也全數還清。(銀行及融資二胎的還款方式)。試算一下以銀行二胎年息6%,7年本利還的方式,每借100萬,月還14,609元,平均每月還利息2,704元,本金11,905元,7年84個月總計還122.7萬。

目前市場上要只還利息不還本金的二胎房貸只有選擇民間二胎。

要如何申請二胎?

房屋二胎:

申請銀行二胎房貸,與一般房貸相同,須有房屋作為抵押,同樣都要經過鑑價,但貸款上限為300萬元、也不得超過銀行的鑑價金額,通常二胎下來的額度僅剩當初鑑價的1到2成,甚至更低。假如當初設定一胎時,就已經利用信貸來填滿貸款不足的部分,申請二胎的成數會更少,甚至不予以核貸。

因為銀行承擔的風險比較高,某些銀行是不承作二胎,也有不少銀行是把二胎當成「信用貸款」的方式來放款。目前二胎會被歸類為消費型貸款而非房屋貸款,隔年申報綜所稅時,將無法以房貸的科目抵稅,損失部分權益。

延伸閱讀:<《房屋二胎》跟房貸有什麼差別?貸款額度、貸款流程及注意事項完整說明!>

土地二胎:

向農會,土地銀行,民間貸款公司等都是申辦土地二胎貸款的管道。但是土地不像房屋還會有不少銀行有在承辦第二順位的貸款,大部份的銀行對土地或是農地都只承作第一順位的貸款而已。有處理土地二胎的銀行都是針對目前本行的客戶,辦理土地貸款後也還款了一段時間了,需要在次增貸直接設定成第二順位

如果是他行已設定了第一順位,除了應用土地轉貸,不然銀行都沒有直接處理土地二胎 。不過銀行或是農會都需設定二胎後代清前貸之後設定為一順位的;單純設定二順位的只剩民間二胎。

延伸閱讀:<《土地二胎貸款》要如何申貸?辦理流程簡單嗎?土地二胎借款有什麼優點?>

二胎依債權人分為4種

而主要差異則在於放款人的不同,以及在貸款條件、貸款人資格上,有所差異,以下我們為各位分別介紹這四者二胎貸款。以下就針對這4種債權人來一一介紹。

  1. 銀行二胎:最高可貸新台幣300萬元,利率則介於年息4%~14%,最長年限15年。
  2. 租賃融資公司二胎:最多可達新台幣300萬元,利率約在年息6%到16%,最長年限10年,可貸到鑑價110%。
  3. 代書二胎:月利率約1%至3%間,貸款金額沒有上限,最高額度可達房價90%以上。
  4. 當舖二胎:月利率約2%至9%間,貸款金額沒有上限,最高額度可達房價100%以上。

差異是在放款單位、貸款審核條件上、利率、還款年限、還款方式的差異。

二胎債權人比較

銀行租賃公司代書當鋪
利率年息4%~14%年息6%-16%月息1%~3%月息2%~9%
開辦費服務費帳管費
開辦費
代書費
規費
帳管費
開辦費
代書費
規費
服務費
代書費
規費
服務費
代書費
規費
還款年限 1-15年 1-10年 不限 不限
辦理時間1~2星期 1~2星期 1~3天1~3天
額度最高300萬最高300萬不限不限
難易度
還款方式本利還 本利還 1. 按月繳息
2.分期償還
(兩種還款方案)
1. 按月繳息
2.分期償還
(兩種還款方案)
年齡限制20-6520-70 不限 不限

銀行二胎貸款是什麼?

要申請「銀行二胎房貸」的先決條件,首先必須是名下有房子,而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等,至於第1順位房貸的額度多寡,也會直接影響「銀行二胎房貸」的核貸額度。通常需在房貸繳滿一年之後才可以向銀行提供申請。

銀行二胎條件:重視貸款人信用條件,因為銀行重視的,是申請人是不是具有穩定的還款能力,而不是要等到繳不出還款,才把物件拍賣掉。

銀行二胎房貸和一胎一樣,必須支付相關費用,例如開辦費(客服費)、代書費、地政設定規費等。另外,銀行鑑價到撥款的時間大概需要1~2星期。

二胎在銀行的貸款產品中,並不是每間銀行都有承作,因為許多貸款產品都可以取代「二胎貸款」。例如:房貸增貸、透支型/理財型房貸、信用貸款。

若要申請「銀行二胎」會用在有資金需求需要增貸時,原先的貸銀行認為沒有增貸空間,另一間銀行認為有增貸空間,不過礙於合約可能無法轉貸至後來的銀行,此時後來的銀行願意提供二胎時在辦理。或是額度已經高過於信貸可以辦理的額度時在辦理。

而目前銀行二胎貸款主要可以分為單純二胎房貸及以房屋為擔保的個人信貸申請(會在房屋設定第二順位)這兩種方式。

銀行二胎還有一個限制,就是如果你只有房屋的「持份」,只要持分的產權不完整,風險相對較高,必須取得所有持份人的同意,銀行才會受理你的申請。

如果是要單獨就你個人持有的部份申請貸款是只有民間貸款才有處理。持分房屋貸款就是多個持有人共同持有一間房屋的產權,舉例來說,就像一間房屋平均分給3個人,這3個人手上就分別擁有1/3的房屋。

一、銀行二胎房貸額度是多少?

假如價值500萬元的房子,房貸是貸了400萬,銀行通常進行500萬元的設定,本利還了一年之後各銀行提出申請房屋二胎貸款,銀行通常會針對原本設定的500萬元額度,給予15%至20%的「二胎房貸」額度,也就是大約75萬元至100萬元之間的額度。

二、還款多少會影響嗎?

已經還了多少本金也是會影響房貸二胎的額度。如果都在寬限期中只繳利息,要在原銀行在申請二胎貸款,過件狀況就會比較低。建議可向其他銀行辦理或是直接由貸款通來協助。

三、什麼人比較適合辦理銀行二胎?

有確定的資金用途,而且希望能按月分期攤還的民眾,最適合使用這樣的商品,尤其如中小企業的老闆、資金進出頻繁、不固定的生意頭家、計程車司機、家庭主婦、獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等,無法提出「固定薪資證明」也就是薪水起伏不定的職業,如果名下有不動產,就可以使用「房屋二胎」做為資金調度的工具。

四、銀行二胎貸款的特色

其中值得注意的特色:

  • 銀行二胎貸款並沒有寬限期
  • 貸款方式僅限於本利還
  • 辦理時間比房屋轉貸、增貸快
  • 貸款金額低於房屋貸款、增轉貸
  • 銀行二胎不接受權利不完整的貸款標的(如持分物件)
  • 不承作土地二胎

五、銀行二胎方案

銀行二胎
銀行二胎

延伸閱讀:<《銀行二胎房貸》方案比較懶人包!3分鐘快速了解2胎貸款申辦管道與方法?>

租賃融資公司二胎貸款是什麼?

顧名思義就是向租賃融資公司(例如中租、裕融….等等)申請二胎貸款,大部份是因為辦銀行二胎辦不過件,轉往申辦租賃融資公司的二胎。

一、為什麼要申辦租賃公司房屋二胎?

租賃公司申辦門檻相較銀行低,適合信用正常有收入但無法提出提出制式的財力證明的民眾,例如自營商、攤販等,利率也比民間貸款低,約在6%到16%,最長年限10年,可貸到鑑價110%,最多可達新台幣300萬元。

二、誰適合申請租賃公司房屋二胎

如果你是在信用正常且有收入的狀況下,因下列狀況而辦不了銀行二胎時,可以轉申貸租賃融資公司的二胎。

  1. 自由業、八大行業、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保者。
  2. 負債比偏高被銀行退件。
  3. 卡循過高被銀行退件。
  4.  近3個月聯徵次數太高。
  5.  公司營收有下降的趨勢或是虧損被銀行退件。
  6.  購屋房貸未繳滿一年。
  7.  房屋民間私人設定、信託、限制登記塗銷未滿6個月。
  8.  銀行估的額度不夠滿足你的資金需求。
  9.  以上狀況辦不了銀行二胎時可以轉申貸租賃融資公司的二胎。
  10. 不承作土地二胎。

三、融資公司租賃公司二胎方案

延伸閱讀:<《租賃融資公司房屋二胎》可貸鑑價110%最高300萬 農舍也可貸8成>

代書二胎是什麼?

顧名思義就是向代書或是民間金主申請二胎貸款,(這邊指的民間,指的是沒有經營存款業務的單位,通常是一群金主直營的),一切服務都是由專業代書把關,律師諮詢 我們在全程簽約過程都有專業代書把關,再與地政事務所辦理設定。

一、代書二胎業者的經營模式

二胎業者要賺的是利息不是房屋土地啊!如果是要操作土地直接買房賣方當投機客就好,所以了解借貸者背景就是很重要的步驟。需確認是否有能力償還借款。如果在照會的過程中有發現是要借款之後不還,直接脫手給民間金主的現象時,就比較不會核貸了。

二、為什麼要申辦代書二胎?

通常申辦條件非常容易,只要您自有房屋或土地,有以下情況還是可以辦理:負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理,免徵信、免保人。沒有銀行的高門檻,沒有錢莊的高利息,可代償錢莊、當舖、民間高利。

或是特殊物件:持分土地、持分房屋、未保存登記的建物、查封中的物件都可以處理。

代書二胎的利息比較高,但是條件相較銀行貸款寬鬆。銀行一般來說會看借款人的工作條件、銀行存款、信用卡有沒有遲繳。有些人就是不小心晚點繳、銀行存款每月空、剛剛好失業。這時候條件很好的客人就被銀行放棄了,代書二胎就是處理這方面的遺憾。

三、代書二胎特色,以及適合誰使用

儘管相較於一般房貸,二胎房貸金額少、還款期短、利息高,代書二胎房貸有這幾個優點。

  • 適合無固定薪資者、信用較差者:對於有些特殊職業者,無法繳交信用貸款所需要提供薪資證明等資料,或是信用紀錄較差者,此時如果需要資金、手邊又有房產,代書二胎就是個不錯的貸款方法。
  • 核期較短,適合急用錢者:相較於房屋增貸跟轉貸,代書二胎的審核時間較短,1~3天就可以撥款,審核資料的要求也比較低。所以,對於急用錢者,代書二胎也不失為一種的手段。
  • 適合短期週轉者:因為代書二胎貸款都是「按月計息」,不綁約、也無違約金,貸款者想要短期週轉,民間二胎就能滿足這樣的需求。
  • 可辦理持分貸款:由於銀行不會承辦持份房屋貸款,但民間貸款則可以辦理持分的房屋貸款。

四、代書二胎方案

民間二胎
民間二胎

延伸閱讀:<《代書二胎》或二胎轉貸代償找貸款通額度成數100%,1小時核貸>

當舖二胎是什麼?

典當業是向抵押私人物品者提供資金周轉的行業。一般按抵押品的實際價值打折扣借錢,並約期贖回物品。

當鋪二胎顧名思義就是向當舖申請二胎,當鋪就是收有價值的實物。現在大概收汽車抵押、黃金、鑽石比較多。除了名錶珠寶首飾外,當鋪也接受汽車及機車或是像土地、農地、房屋二胎等融資的服務。當舖為特許行業,非經申請發給營業許可執照者不得營業。長期以來很多人把典當與高利貸混為一談,但其實問題在於借款一方對行業不認識,或者看不懂借條。

為什麼要申辦當舖二胎?

負債比過高、信用瑕疵、銀行轉增受限無法承貸、或是代書估不到、或是想超貸者都可以申辦。當舖二胎的利息又更高,但是條件相較銀行、租賃融資公司民間、代書貸款又更寬鬆。原則上代書二胎利息1~3分 合法的當舖利息2~7分左右。部份的當舖會要求要把土地及房屋的權狀抵押在當舖。

延伸閱讀:<說說貸款 當鋪二胎是什麼?>

申辦二胎流程如下:

二胎設定撥款流程是什麼??
二胎設定撥款流程是什麼??在用同一間房屋向銀行/租賃公司/代書/當舖/申請二順位房貸!設定完成後撥款
  • 一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行二胎時提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦代書二胎只需先提供提供房屋及土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
  • 二、估價:提出二胎貸款的申請之後,銀行或是代書的鑑價人員會根據房屋的坪數、座落區域等因素進行估價,一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約7~9成。(銀行估價時間需要抓1~5天,民間代書的估價時間約1~2個小時)
  • 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對房屋價值審核。
  • 四、對保:當二胎貸款申請經銀行或是代書核准後,銀行或是代書將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。並提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定第二順位抵押權利。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在房屋所在該區的地政事務所進行對保,對保後直接送地政進行房屋及土地的設定。
  • 五、設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
  • 六、撥款:抵押權設定完成後,即可隨時準備撥款。

辦理二胎要準備的資料

辦理銀行二胎及融資公司二胎需要準備什麼資料?

  1. 雙證件影本。
  2. 收入證明(有租金收入者可提供租約及收租的銀行內頁半年出入明細加封面),勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、或去年扣繳憑單、在職證明。
  3. 戶籍謄本影本。
  4. 土地建物所有權狀影本。
  5. 房貸餘額證明。

辦理代書二胎貸款需要準備什麼資料?

  1. 身分證正本(雙證件)
  2. 戶籍謄本2份(全戶)
  3. 印鑑證明2份(不限定用途)
  4. 土地、建物所有權狀(正本)
  5. 房貸繳款餘額清單(向銀行申請)
  6. 存摺封面影印本(撥款用)
  7. 自然人憑證IC卡

結論

  1. 二胎都要設定:銀行與民間及融資公司的房屋二胎設定最主要的不同之處就在於「權利人」,銀行登記「銀行名稱」、融資公司則是登記「融資公司名稱」、代書則是登記「自然人名稱」。
  2. 辦銀行或是融資都需財力/薪轉/信用調查/ 算年息…等等
  3. 民間代書及當舖手續簡單/無信用調查不需薪水條/銀行存摺算月息(利息比較高)

以上請評估自身狀況,選擇最佳方案,我們通常會建議貸款者按照以下順序選擇貸款:增貸=>轉增貸=> 銀行二胎=>融資公司二胎=>民間二胎=>當舖二胎。

每個人的實際狀況都不相同,在籌措資金時,除了二胎房貸之外,也有信貸或其他方式可以考慮。我們建議您,最好先諮詢專業的貸款顧問,根據實際情況,為您找出最有利的方案。

以上是《二胎是什麼?》放款從銀行、民間代書、融資公司、當舖,有什麼差異呢?的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

有更多二胎問題想諮詢該怎麼做?

如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。

24小時免費諮詢
手機號碼
立即諮詢
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。
合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的正本!也不需提供存摺培養進出記錄的。
簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,勿隨意簽下空白契約和本票,以免造成終身遺憾。
分享本文

相關文章

發佈留言

專人免費諮詢