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二胎是什麼?銀行/代書/融資公司/當舖/就房貸二胎條件與利率說明

二胎

二胎 是什麼?銀行、代書、代辦公司、當舖房貸二胎條件與利率說明,從放款單位、貸款審核條件上、利率、還款年限、還款方式的差異來挑選最佳方案!

二胎 是什麼?

常看到廣告中「提供房屋一胎」、「房屋二胎借款只要XXX」,其中提到的一胎、二胎是什麼意思?

一、二胎就是:第二順位債權人

意思是在房屋的貸款抵押設定的順位,就是一般通俗所稱的胎權,也就是設定抵押所具有的權利。如果該房屋已經有房貸時,再把房屋拿去再向另一家銀行,對房屋的殘值進行再抵押借款,房屋貸款抵押設定出現第二順位債權人,即為二胎。

只可以借一胎、二胎嗎?還是可借到三胎、四胎、甚至五胎嗎?只要有人願意接受房屋作擔保而借錢的,不管到第幾順位或幾胎都是可以設定的,而只要兩造雙方談好借貸規則,即可至地政事務所,做抵押權設定的申請及設定。

另一種說法稱之為第一順位抵押權、第二順位抵押權、第三順位抵押權⋯⋯以此類推。順位也可以稱為債權清償的順序。例如房屋被法拍了,付完規費稅金之後最先清償第一順位的債權,清完還有餘額再清第二順位,清完還有餘額再清第三順位,以此類推。

二胎是什麼?
二胎意思是在房屋的貸款抵押設定的順位,就是一般通俗所稱的胎權,也就是設定抵押所具有的權利。

二、只有房屋可以做二胎嗎?

只有房屋才可以抵押設定二胎與第2順位嗎?通常抵押設定是用在不動產上面,房屋、土地、農地….等等都可以設定抵押權,而車子二胎(動保設定)也是有人在承作的。

只要是不動產,不管是房屋還是土地都可以設定二胎!

房屋二胎的種類:土地二胎的種類:
透天建地
公寓農地
大樓農建地
農舍旱地
別墅
三合院

之前遇過有位客戶在銀行房貸上被設定到第四順位,因為房屋總市價2000萬左右,而一開始房貸只貸很少的300萬,過幾年之後又陸續跟銀行增借200萬、200萬、100萬而達到800萬的總貸款數目。而銀行也直接在貸款抵押設定上設定。才會出現有銀行設了四胎的情況。如果一胎房貸時就已經貸滿可貸的成數時,就比較不容易有2~3胎的承作空間。

三、為什麼二胎貸款金額會變低?風險是什麼?

第一次房屋貸款的銀行稱為第一順位債權人俗稱為一胎,由於第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一家銀行之後,二胎承作要承擔的風險比較高,所以二胎的利率比一般房貸高(銀行二胎利率約年息4%起一般是6%左右,民間二胎的利息約月息1.5%~3%左右),而且貸款金額通常是房屋估價後扣除房貸餘額的殘值(最高通常是房價的7~9成,扣除房貸餘額約等於可貸的金額)。

舉個例子說明,為什麼二胎承作要承擔的風險比較高?

例如有間房子,估價市價約為1000萬,第一順位的房貸當初是借800萬,還到現在還有700萬,二胎借了100萬。假如現在還不出房貸被銀行送去法拍,第一拍有人拍了810萬結標,付完規費稅金之後假如是剩750萬,第一個先清償銀行的700萬,剩下50萬再清二胎的債務。銀行二胎當初借出100萬,現在才收回50萬,還有50萬的呆帳不一定收的回來。因為二胎承作要承擔債務收不回來的的風險比較高,所以利率就會比一般房貸高。

實際除了資金週轉應用上之外,也有夫妻為了怕對方賣不動產而二順位設定成先生或太太,也有父母親幫兒子、女兒買房子之後怕兒子、女兒私下去賣不動產而二順位設定成父母親也是可以的。

二胎風險影響利率高低的因素

二胎風險評估項目利率較低利率較高
地段房屋所在的地段好房屋所在的地段比較偏遠
貸款人的信用狀況貸款繳費紀錄良好
(銀行二胎會考量,民間則不用)
貸款繳費遲繳紀錄多
(銀行二胎會考量,民間則不用)
貸款成數房屋殘值高(鑑價後扣除貸款餘額)房屋殘值低 (鑑價後扣除貸款餘額)
屋況房屋現況良好房屋現況很差
收入狀況收入穩定
(銀行二胎會考量,民間則不用)
沒有工作
(銀行二胎會考量,民間則不用)

二胎風險的評估結論是

  • 通常一胎的貸款成數越低,二胎可貸金額越高相對的利率也會較低一點。
  • 一胎的貸款成數越高,二胎可貸金額越低相對的利率也會較高一點。

二胎額度的估價項目

  • 房屋市值
  • 前順位借款金額
  • 房屋有無查封、訴訟、禁止移轉項目
  • 土地增值稅
  • 其他的國家欠稅

二胎可以貸款的額度大概是房價估價x貸款成數-前順位的借款金額-稅金=可借的金額

放款單位對風險的接受度也是決定貸款成數的重要因素,目前從銀行、租賃公司、民間代書、當鋪業者,各有各的評估方式,貸款成數是80%到110%都是有人在承作的。好的物件不怕借不到錢,不好的物件如果貸款人條件又不好就比較困難處理了

二胎的還款方式

  • 1.僅支付利息:僅支付二胎的利息,本金部分不需要平均攤還。每個月只需支付利息,有能力時再還本。(民間二胎常用的還款方式)
  • 2.支付本金與利息(本利平均攤還):先設定借款期間,較常見是2~5年本金攤還,24~60個月,再加上每個月的利息,時間到期後,借款也全數還清。(銀行及融資二胎的還款方式)

要如何申請二胎房貸?

申請銀行二胎房貸,與一般房貸相同,須有房屋作為抵押,同樣都要經過鑑價,但貸款上限為300萬元、也不得超過銀行的鑑價金額,通常二胎下來的額度僅剩當初鑑價的1到2成,甚至更低。假如當初設定一胎時,就已經利用信貸來填滿貸款不足的部分,申請二胎的成數會更少,甚至不予以核貸。

因為銀行承擔的風險比較高,某些銀行是不承作二胎,也有不少銀行是把二胎當成「信用貸款」的方式來放款。目前二胎會被歸類為消費型貸款而非房屋貸款,隔年申報綜所稅時,將無法以房貸的科目抵稅,損失部分權益。

二胎依債權人分為4種

  1. 銀行二胎:最高可貸新台幣300萬元,利率則介於年息4%~14%,最長年限15年。
  2. 租賃融資公司二胎:最多可達新台幣300萬元,利率約在年息6%到16%,最長年限10年,可貸到鑑價110%。
  3. 民間代書二胎:月利率約1%至3%間,貸款金額沒有上限,最高額度可達房價90%以上。
  4. 當舖二胎:月利率約2%至9%間,貸款金額沒有上限,最高額度可達房價100%以上。

差異是在放款單位、貸款審核條件上、利率、還款年限、還款方式的差異。

二胎房貸債權人比較

銀行租賃公司代書當鋪
利率年息4~18%年息7-14%月息1~3%月息2~9%
開辦費服務費帳管費
開辦費
代書費
規費
帳管費
開辦費
代書費
規費
服務費
代書費
規費
服務費
代書費
規費
還款年限 1-15年 1-10年不限 不限
辦理時間1~2星期 1~2星期1~3天1~3天
額度最高300萬最高300萬不限不限
難易度
還款方式本利還 本利還1. 按月繳息
2.分期償還
(兩種還款方案)
1. 按月繳息
2.分期償還
(兩種還款方案)
年齡限制20-6520-70 不限 不限

銀行二胎貸款是什麼?

要申請「二胎房貸」的先決條件,首先必須是名下有房子,而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等,至於第1順位房貸的額度多寡,也會直接影響「二胎房貸」的核貸額度。通常需在房貸繳滿一年之後才可以向銀行提供申請。

一、二胎房貸額度是多少?

假如價值500萬元的房子,房貸是貸了400萬,銀行通常進行500萬元的設定,本利還了一年之後各銀行提出申請房屋二胎貸款,銀行通常會針對原本設定的500萬元額度,給予15%至20%的「二胎房貸」額度,也就是大約75萬元至100萬元之間的額度。

二、還款多少會影響嗎?

已經還了多少本金也是會影響房貸二胎的額度。如果都在寬限期中只繳利息,要在原銀行在申請二胎貸款,過件狀況就會比較低。建議可向其他銀行辦理或是直接由貸款通來協助。

三、什麼人比較適合辦理銀行二胎?

有確定的資金用途,而且希望能按月分期攤還的民眾,最適合使用這樣的商品,尤其如中小企業的老闆、資金進出頻繁、不固定的生意頭家、計程車司機、家庭主婦、獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等,無法提出「固定薪資證明」也就是薪水起伏不定的職業,如果名下有不動產,就可以使用「房屋二胎」做為資金調度的工具。

租賃融資公司二胎貸款是什麼?

顧名思義就是向租賃融資公司(例如中租、裕融….等等)申請二胎貸款,大部份是因為辦銀行二胎辦不過件,轉往申辦租賃融資公司的二胎。

一、為什麼要申辦租賃公司房屋二胎?

租賃公司申辦門檻相較銀行低,適合信用正常有收入但無法提出提出制式的財力證明的民眾,例如自營商、攤販等,利率也比民間貸款低,約在6%到16%,最長年限10年,可貸到鑑價110%,最多可達新台幣300萬元。

二、誰適合申請租賃公司房屋二胎

如果你是在信用正常且有收入的狀況下,因下列狀況而辦不了銀行二胎時,可以轉申貸租賃融資公司的二胎。

  1. 自由業、八大行業、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保者。
  2. 負債比偏高被銀行退件。
  3. 卡循過高被銀行退件。
  4.  近3個月聯徵次數太高。
  5.  公司營收有下降的趨勢或是虧損被銀行退件。
  6.  購屋房貸未繳滿一年。
  7.  房屋民間私人設定、信託、限制登記塗銷未滿6個月。
  8.  銀行估的額度不夠滿足你的資金需求。
  9.  以上狀況辦不了銀行二胎時可以轉申貸租賃融資公司的二胎。

民間代書二胎是什麼?

顧名思義就是向代書或是民間金主申請二胎貸款,(這邊指的民間,指的是沒有經營存款業務的單位,通常是一群金主直營的),一切服務都是由專業代書把關,律師諮詢 我們在全程簽約過程都有專業代書把關,再與地政事務所辦理設定。

一、民間二胎業者的經營模式

二胎房貸業者要賺的是利息不是房屋土地啊!如果是要操作土地直接買房賣方當投機客就好,所以了解借貸者背景就是很重要的步驟。需確認是否有能力償還借款。如果在照會的過程中有發現是要借款之後不還,直接脫手給民間金主的現象時,就比較不會核貸了。

二、為什麼要申辦民間房屋二胎?

通常申辦條件非常容易,只要您自有房屋或土地,有以下情況還是可以辦理:負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理,免徵信、免保人。沒有銀行的高門檻,沒有錢莊的高利息,可代償錢莊、當舖、民間高利。

民間二胎的利息比較高,但是條件相較銀行貸款寬鬆。銀行一般來說會看借款人的工作條件、銀行存款、信用卡有沒有遲繳。有些人就是不小心晚點繳、銀行存款每月空、剛剛好失業。這時候條件很好的客人就被銀行放棄了,民間二胎就是處理這方面的遺憾。

當舖二胎是什麼?

典當業是向抵押私人物品者提供資金周轉的行業。一般按抵押品的實際價值打折扣借錢,並約期贖回物品。

當鋪二胎顧名思義就是向當舖申請二胎,當鋪就是收有價值的實物。現在大概收汽車抵押、黃金、鑽石比較多。除了名錶珠寶首飾外,當鋪也接受汽車及機車或是像土地、農地、房屋二胎等融資的服務。當舖為特許行業,非經申請發給營業許可執照者不得營業。長期以來很多人把典當與高利貸混為一談,但其實問題在於借款一方對行業不認識,或者看不懂借條。

為什麼要申辦當舖二胎?

負債比過高、信用瑕疵、銀行轉增受限無法承貸、或是代書估不到、或是想超貸者都可以申辦。當舖二胎的利息又更高,但是條件相較銀行、租賃融資公司民間、代書貸款又更寬鬆。原則上代書二胎利息1.5~3分 合法的當舖利息2~7分左右。部份的當舖會要求要把土地及房屋的權狀抵押在當舖。

結論:評估自身狀況,選擇最佳方案

不管是銀行、租賃公司、民間代書或是當舖,申辦二胎流程如下:

二胎設定撥款流程是什麼??
二胎設定撥款流程是什麼??在用同一間房屋向銀行/租賃公司/代書/當舖/申請二順位房貸!設定完成後撥款
  1. 申請:撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。提供資料如權狀或是謄本、收入證明(申辦民間的不用提供)、及財力證明(申辦民間的不用提供)。
  2. 估價:銀行或是代書鑑價人員將針對物件,基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。(1個小時內馬上核貸)
  3. 審核:核貸金額、每期應繳金額、利息,並回報給你。
  4. 設定:如果前面流程進行順利,最後銀行或是代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。
  5. 撥款:簽約對保後,設定完成時銀行或是民間金主就會將核貸金額進行撥款。

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所有貸款方案之實際核貸金額與利率,視個人狀況及授信條件而不同,銀行保留核貸與否之權利。房貸還款年限:最低1年~最長30年 本方案貸款機動利率1.68%~12.98%,實際依銀行核貸方案為準。實際貸款條件 (例:核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費、開辦費…等) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異,銀行保留核貸額度、適用利率、年限期數與核貸與否之權利,詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。

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