《房屋二胎》跟房貸有什麼差別?貸款額度、貸款流程及注意事項完整說明!

房屋二胎

房屋二胎 跟房貸 有什麼差別?主要差異是在抵押權的順位上,本篇文章為您整理了房屋二胎貸款利率試算與申辦注意事項及貸款流程說明,如果是還在煩惱該怎麼申辦房屋二胎,別擔心,您的疑惑很快就會獲得解答囉!銀行貸款利率試算專案最低4%起,原房貸繳滿一年可申辦銀行房屋二胎。條件優於信用貸款也是一大特色。

房屋二胎是什麼??

房屋二胎顧名思義就是就是將目前已有房貸的房屋(第一順位房貸) ,向銀行申請第二順位貸款,也就是所謂的第二順位房貸。 要申請的先決條件,首先必須是名下有房子,而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等,至於第1順位房貸的貸款餘額多寡,也會直接影響房屋二胎的核貸額度。通常需在房貸繳滿一年之後才可以向銀行提供申請。

房屋二胎是什麼??
房屋二胎就是在銀行或民間的融資公司辦理第二順位抵押權房屋貸款

房屋二胎跟房貸有什麼分別?

名下的房子已經有第1順位房貸(稱為房屋一胎就是一般的房貸) 。而房屋二胎就是將已有房貸的房屋在銀行或民間的融資公司辦理第二順位抵押權房屋貸款。跟房貸主要的差異是在抵押權的順位上。

在銀行辦理房屋二胎貸款利率雖然跟信貸比是比較低,但過件的困難度也相對較高,而且銀行辦理房屋二胎放款條件日亦緊縮,門檻提高,授信準則嚴苛,有能力還款卻因信用問題或收支比過高而被擋在銀行高牆,無法順利核貸。

實務上常常會遇到客戶的要求是原本的房貸是政府優惠房貸,不想轉貸影響到目前的優惠房貸或是目前還是在原房貸的寬限期中,如果轉貸了可能就沒有寬限期了不想影響到現有的房貸寬限期或是原本的房貸是有親人當保人,如果轉貸了又要知會親人不想讓親人知道;這時候房屋二胎可以滿足你的需求!

看影片了解「房屋二胎」

銀行是否支持 房屋二胎 呢?

說實話大部份的銀行不太願意承辦二胎。原因不外乎是

1.替代的貸款產品不少,例如信貸、利用既有房貸增貸、透支型房貸、理財型房貸或稱為「回復型」、「循環型」房貸等這些貸款產品都可以取代「房屋二胎」。

2.是由於債權是排在第二順位,二胎銀行債權清償只能排在第一家銀行之後,承擔的風險比較高。對銀行來說, 第一順位的債權抵押風險是最小的, 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物的價值,即使是走到法拍,還是有機會把全部的債權都取回的。所以並不是每間銀行都有承作。

用房屋二胎拉高房貸成數與信貸的比較

項目理財型房貸信貸房屋二胎
內容以房屋為擔保且銀行須確認客戶申貸資金用途為理財,可以隨借隨還,額度須與一般房貸合計成數上限。無設定擔保,為個人信用貸款。設定房屋為擔保品,償債的順位次於一般房貸。
備註利率較一般房貸高,有動用才開始計息,沒動用免利息。利率可能是3%~14%以上,額度跟房貸沒有關係,大額可貸到100萬~300萬利率較房貸高,一般是在4%~14%之間。

目前並非每個銀行有承接房屋二胎,銀行貸款產品中有理財型房貸或是信用貸款都可以達到相同的目的,所以部份的銀行沒有房屋二胎這項業務。有承作房屋二胎的銀行,以民營銀行為主。

銀行二胎分成純二胎房貸的申請及以個人信貸的方式申請(但要以房屋為擔保)兩種方式。

申貸者不須轉換原貸銀行、免塗銷、免違約金,資金取得比房屋轉增貸來的更快速。貸款額度高,不受DBR22倍限制。

房屋二胎額度高低,會與房屋鑑價與既有的一般房貸額度多寡連動,且若與一般房貸不同銀行承作,需要多負擔一筆設定費

房屋二胎利率

房屋二胎利率是3%~6%左右,有些銀行是3%~14%,而一般房貸利率是1.6%~3%左右。

房屋二胎利率會比一胎房貸的利率高的原因是因為風險,風險高低決定了利率的高低

萬一債務人沒能力還款時,需要拍賣房屋來清償債務時,拍賣後必須是先清完第一順位房貸後還有剩餘,才輪到第二順位房貸。有可能是付完規費稅金,清完一胎房貸之後已經沒有剩餘的金額來清房屋二胎的貸款,雖然房屋二胎也是有擔保品的房屋貸款,但因為債權可能有收不回來的風險相對比較高,所以利率會比原來的房貸高出不少。

舉例來說,原房貸餘額加上一成的房屋二胎後,總貸款金額一胎的餘額加上房屋二胎,如果已達到九成,萬一拍賣房屋卻賣不到原本估價房價的九成,那房屋二胎就會面臨無法完全確保債權,房屋二胎的債權方就會產生損失,風險高利率就會比較高。

有間房子,估價市價約為1000萬,第一順位的房貸當初是借800萬,還到現在還有700萬,二胎房貸借了100萬。假如現在還不出房貸被銀行送去法拍,第一拍有人拍了810萬結標,付完規費稅金之後假如是剩750萬,第一個先清償銀行的700萬,剩下50萬再清二胎的債務。

銀行房屋二胎當初借出100萬,現在才收回50萬,還有50萬的呆帳不一定收的回來。因為房屋二胎風險承作要承擔債務收不回來的的風險比較高,所以利率就會比一般房貸高。

地段好,房屋貸款繳費紀錄良好,房屋殘值高,房屋現況良好,收入穩定的人,利率較低 。

地段比較偏遠,貸款繳費遲繳紀錄多,房屋殘值低,房屋現況很差,工作不穩定的人,利率較高。

項目利率較低利率較高
地段地段好地段比較偏遠
信用狀況貸款繳費紀錄良好貸款繳費遲繳紀錄多
貸款成數房屋殘值高房屋殘值低
屋況房屋現況良好房屋現況很差
收入狀況收入穩定沒有工作

延伸閱讀:<《二胎利率》為何比房貸高?風險是什麼?使用二順位房貸的時機?>

也因為如此才會有部份銀行是把房屋二胎當成信用貸款的方式來放款的。

房屋二胎估價

房屋貸款都已經還了幾年後,房屋二胎可以在貸多少?申請房屋二胎估價前需要有的觀念是房子本身條件決定了大部分的貸款額度,條件中「區域」是首要重點,房屋所在地是否為鬧區,交通樞紐(如捷運站等),所在區域相同建物的成交行情都是一開始決定了房屋貸款的額度高低主要的因素。

估價後會核貸主要的目的是借款人將來有能力還清之餘,再多賺利息錢,最壞的考量是一旦有一天還不起了,處理方式就是直接拍賣房子來作清償。所以房子對債權人方有兩個意義,一是當作貸款的擔保品,二是用房子的價值來決定貸款的上限。

房屋二胎估價主要是取決於房屋目前是否仍有『殘值,就是剩餘價值』,需由客戶提供房屋及土地的所有權狀或是謄本,藉此評估房屋價值。如果房屋有殘值接下來則是評估貸款人的負債狀況(房子有沒有貸款、有沒有信貸或其他貸款及卡債)及收入工作狀況(在哪裡工作、月收入、有無薪資轉帳或扣繳憑單)

用這五個項目來進行估價

  1. 房屋市值:
  2. 前順位借款金額:
  3. 房屋有無查封、訴訟、禁止移轉項目:
  4. 土地增值稅:
  5. 其他的國家欠稅

公式是鑑價後乘於貸款成數扣除前順位貸款、土地增值稅、國家欠稅之後就是可貸的房屋二胎金額。

假如價值500萬元的房子,房貸是貸了400萬,銀行通常進行500萬元的設定,本利還了一年之後各銀行提出申請房屋二胎貸款,銀行通常會針對原本設定的500萬元額度,給予15%至20%的「二胎房貸」額度,也就是大約75萬元至100萬元之間的額度。

還了本金多少也是會影響房貸二胎的額度。如果都是在寬限期中只繳利息要在原銀行在申請二胎貸款,過件狀況就會比較低。建議可向其他銀行辦理或是直接由貸款通來協助。

有人說找銀行比較好,但也有人說找一般民間代辦房貸二胎核准機率比較大,其實雙方面說的都對,若是客戶條件不錯,要貸款的金額不多當然是自己就可以處理不需要委託代辦二胎房貸,但是若是客戶條件不是很好,負債比又高或者是需求的金額又大,單一銀行是不可以承辦處理的。

估價後分成有殘值以及無殘值這二種。

有殘值的房屋二胎

有殘值的二胎貸款利率平均為4%起,貸款年限最長可分為15年期。貸款額度最高900萬左右。有殘值的二胎與房屋轉增貸較為相似,不過,有殘值二胎房屋貸款利率高於房屋轉增貸的利率。

無殘值的房屋二胎

無殘值二胎貸款利率平均約為8%~14%左右,貸款年限最長是7年還款。貸款額度最高300萬,視屋況與借款人條件決定。無殘值的二胎與信用貸款較為相似,會比信貸多出一筆抵押權設定費用。跟信貸相比還是有機會能貸到較低的利率以及較高的額度。而且信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制。

另外是房屋座落地點如果太偏遠的地段或是不易脫手的地方都是銀行房屋二胎無法承做的區域。

估價時需要現勘嗎?

估價時有些銀行是不用實地到房屋現址鑑價拍照的,有些銀行則需由貸款人提供內外部的照片在加上權狀上的登記項目為準。不過大多數的銀行都是需要到房屋現址鑑價拍照的。曾經發生過的案例是銀行估價後可貸的額度是100萬,經現勘屋況後,發現屋況太差了,可貸的額度修正成是30萬。

房屋二胎成數

放款單位對風險的接受度也是決定貸款成數的重要因素,目前從銀行、租賃公司、民間代書、當鋪業者,各有各的評估方式,貸款成數是80%到110%都是有人在承作的。好的物件不怕借不到錢,不好的物件如果貸款人條件又不好就比較困難處理了。

延伸閱讀:<《房屋二胎估價》是怎麼估的?貸款還了幾年後二順位房貸可以在貸多少?>

新成屋與中古屋那種比較適合辦房屋二胎?

屋齡較高的中古屋,銀行提供房屋二胎的意願比較高,主要的關鍵就在房價下跌風險。由於房屋二胎債權清償順序排在第二順位,萬一真的發生呆帳,處分房屋抵債必須是第一順位房貸清償後有剩餘,才輪到二順位房貸,所以房屋本身的保值性就很重要,不是只看客戶成交價。

舉例來說,若加上房屋二胎後,總房貸成數已達到九成,萬一處分房屋卻賣不到原本估算房貸時房價的九折,那房屋二胎就無法完全確保債權,銀行就會產生損失。這也是為何高價的新成屋,銀行不會搭房屋二胎。

房屋二胎比較適合什麼人辦理?

有確定的資金用途,而且希望能按月分期攤還的民眾,最適合使用這樣的商品,尤其如中小企業的老闆、資金進出頻繁、不固定的生意頭家、計程車司機、家庭主婦、獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等,無法提出「固定薪資證明」的族群,如果名下有不動產,就可以使用「房屋二胎」做為資金調度的工具。

房屋二胎的使用時機?

  1. 原有房貸是政府優惠房貸,不想放棄低利率的優惠房貸時就用二胎房貸來處理。
  2. 原貸銀行無法增貸或是沒辦法轉貸時: 原行增貸、轉增貸兩者的利率都接近約為市場平均值1.8%~2.5%。如果可以辦請先辦理原行增貸、轉增貸。目前並不是每間房子都能做轉增貸,也有可能原本貸款成數就很高了,現在平轉都有困難,銀行也不會讓您轉增貸。轉貸後的利率和一胎房貸是一樣的。
  3. 無法辦理信用貸款: 本身負債比已高到無法再借出信用貸款。

房屋二胎的優點是申請人提供的擔保品或信用較差時,選擇二胎房貸則較容易申辦成功。二胎雖然利率較高但因為手續簡便、時程短,對於短時間需要資金周轉的借款人也較便利。

銀行二胎
房屋二胎

房屋二胎貸款用途

1.用來救急:

因為不需要等清償證明的開立及塗銷前順位的設定時間所以辦理時間會比房貸轉貸快上不少,加上金額可以比信貸高出不少,在突然一筆大錢要支出時,這也是不少人會選擇用二胎來當周轉時的資金管道。

2.用來還債或是整理負債:

利率會在3%~14%左右用來支付利率比較高的像現金卡、信用卡循環等債務時降低月付金,用利息低的還利息高的、用貸款年限長的去還貸款年也是一種很好的選擇。

3.用來裝修房子:

房屋翻修有分為大翻與小翻,大翻修所要動到的包括結構改善,小翻修則以修繕門窗、補強牆垣、維修大門等;內政部修繕房貸額度最高以80萬為主,如果需要用到的金額小於80萬就直接辦修繕貸款;如果是高於80萬就可以考慮用房屋二胎貸款來支付。

4.用來投資:

舉債投資的思考模式,就是借低利、投資高收益。應採保守態度必須先準備好緊急預備金,免得投資失利,或是出現臨時的資金需求,連基本生活都發生困難。先降低原有負債,將消費性貸款的高利負債先清償,免得漏洞愈來愈大。

是上是房屋二胎主要用途介紹,如果以前從來沒接觸過二胎,可以從這篇文章開始了解,以備不時之需。

房屋二胎 ptt上有討論嗎?

至於在ptt上您可以找到二胎的資訊有房屋二胎發展性,買房如果有民間二胎該怎麼做呢?……在ppt上都有相關的說明 。

房屋二胎要注意經常會出現一些由於借款人無法償還等現象,對此,銀行將其之前所提供的抵押房產,移交至法院,由法院根據我國房產方面相關法律法規來對其進行拍賣。

房屋二胎優點

由於房屋二胎也算是一種房屋貸款的衍伸,相比於信用貸款的高利率及低額度,房屋二胎是能更有效利用不動產的貸款方案。房屋二胎能將房屋資產活化,並獲得額度更高、利率更低的貸款利率,可以說相當划算。

  • 貸款額度高:最高可達 300 萬元,且不受負債比 22 倍的影響,目前如果是相同貸款人申辦房屋二胎跟信貸時的結果是房屋二胎貸款額度高於信貸,利率低於信貸,不受22倍的限制。
  • 借款人對於利率的要求、資金與時間的緊迫度申辦速度快:房屋二胎約 7-14 個工作天即可完成辦理,轉貸會需要有代償塗消設定的流程要執行所以花的時間會比較多。因房屋二胎申辦速度快於房貸轉貸,辦理天數手續過程低於轉貸,如果是急需用錢的人就適合申辦。
  • 貸款年限長:貸款年限最高可達 15 年 。
  • 過件率高:由於有不動產做為抵押品,過件率較高,信用狀況影響較小 。
  • 視申請者可以提供的工作與財力等資料:一般來說自由業、八大行業、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保者,縱使信用正常且有收入,但因沒有申報稅額,也沒有繳納所得稅證明,更無法提出制式的財力證明的人就適合申辦房屋二胎。

房屋二胎缺點

當然,天下沒有完美的貸款方案,有好處就會有壞處,房屋二胎也不例外,以下說明房屋二胎的缺點。

  • 利息較房貸高:房屋二胎的利息相較於銀行房屋轉貸、房屋增貸、一胎房屋貸款都來的高(不過如果這幾種貸款能通過審核者,通常也不會使用房屋二胎了)
  • 可貸金額較房貸少:房屋二胎最多貸 300 萬已是上限,但轉貸跟增貸則有更多的貸款空間,不過可貸金額還是會根據房屋的殘值有關,房屋殘值越高,就能獲得越高的貸款金額
  • 衍生的費用比信貸多:比信貸多出設定費、規費及代書的費用

不過上述這三項缺點,如果跟信用貸款相比的話,也都稱不上是缺點了,因為房屋二胎的利息優於信貸,但比一般房貸高。

不少銀行因利率較高、年限較短等甚至把房屋二胎當作信貸的方式來放款,假如因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制,加上本身負債比已高到無法再借出信貸、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「房屋二胎」。

辦理房屋二胎需要注意的12個事項?

如果你有下列12種情況就沒辦法辦理銀行房屋二胎:

至於申辦容不容易過主要就要看貸款人的工作收入條件,還有找的銀行是否條件設定要求高。

銀行收到你的申請資料後會辦理聯徵,確認你沒有不良債信紀錄。一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去6個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),因此,如果你辦理貸款計畫,可要從現在起就特別留意帳單的繳款期限,如有使用信用卡,要盡量繳付全額,盡量不使用分期。

  • 1.月光族:存款低於5千通稱『月光族』。
  • 2.百元提領:因為如果連百元都要提領出來,那背後代表的是『支出非常捉襟見肘』。
  • 3.現職工作年資不足一年。
  • 4.任職公司規模小。
  • 5.信用空白或是持信用卡未滿一年。
  • 6.一年內近期增貸。
  • 7.有預借現金。
  • 8.信用卡循環或是超額使用。
  • 9.聯徵多查:短期內(三個月)銀行辦理信用貸款查詢聯徵次數不得超過3次。
  • 10.延遲繳款。
  • 11.負債比偏高:一但負債超過月收入15倍代表你的核准機會將降低許多。
  • 12.收支比偏高:你的現有負債每月須支出金額佔你的月收入之百分比。

當房屋二胎申請不通過時,通常申請「房屋增貸」或「轉增貸」也不會成功!畢竟轉增貸或增貸的審核條件也是參考貸款人的信用評分,這是一定要特別注意。

房屋二胎方案

銀行利率年息4%起 、 額度最高是300萬

項目房屋二胎
貸款利率:年息4%~14%
還款年限1-15年
辦理時間1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度最高300萬元
還款方式本利還
年齡限制20-65歲
申貸難易度比較容易是依個人授信評分
申貸費用帳管費
開辦費
代書費
規費

延伸閱讀:<《二胎房貸還款方式》必須「本息攤還」嗎?有沒有僅支付利息的呢?>

申請房屋二胎的條件?

  • 1. 年滿20至65歲信用正常的國民
  • 2. 房子坪數15坪以上為佳
  • 3.一胎房貸需繳滿一年才可以申辦銀行房屋二胎,擔保品所有人持有二年以上且前順位房屋貸款滿一年以上
  • 4.擔保品近一年無非金融機構二順位設定或信託紀錄

申請房屋二胎貸款有什麼限制?

借款人有下列情形者,不予承作:

  1. 3年內有拒絕往來記錄
  2. 3個月內貸款或信用卡延滯30天以上,或未繳信用卡最低應繳金額。
  3. 半年內有信用卡強停(若已清償則滿6個月可辦理)
  4. 半年內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄。
  5. 曾做保人,借款有呆帳情況未逾5年者。

辦理房屋二胎貸款需要準備什麼資料?

  • 1. 雙證件影本
  • 2. 收入證明(有租金收入者可提供租約及收租的銀行內頁半年出入明細加封面),勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、或去年扣繳憑單、在職證明。
  • 3. 戶籍謄本影本
  • 4. 土地建物所有權狀影本
  • 5. 房貸繳款明細最近1年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

房屋二胎貸款申辦流程?

房屋二胎流程
房屋二胎流程?用同一間房屋向銀行申請二順位房貸
  1. 申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(提供權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價)
  2. 估價:銀行鑑價人員將針對物件,基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。
  3. 審核:核貸金額、每期應繳金額、利息,並回報給你。
  4. 對保:如果前面流程進行順利,最後銀行會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。
  5. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過第二順位的抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
  6. 撥款:簽約對保後,設定完成時銀行就會將核貸金額進行撥款。

房屋二胎設定需準備的資料?

  • (1)土地登記申請書
  • (2)抵押權設定契約書正、副本各1份
  • (3)土地、建物所有權狀正本
  • (4)義務人身分證明文件1份
  • (5)義務人印鑑證明
  • 6)申請人(或代理人)身分證正本、印章資料
房屋二胎設定
房屋二胎設定

房屋二胎設定金額

一般房屋二胎設定金額皆會高於實際借貸金額,一般銀行是設定1.2~1.4倍左右。也就是說如果借款的金額是400萬時二胎會設定480萬~560萬左右。

設定房屋二胎的目的是為了保障「第二順位債權人」的利益,最大好處是債權獲得物權之保障;而且也不用怕借款人或擔保人落跑,反正不動產不會跑。

如果借款金額很大,借款人萬一無法清償又沒財產,那銀行或是民間金主借出的錢就石沉大海了。一般辦理銀行房屋貸款或是民間代書房屋貸款時,都會透過房屋的設定來保障權利與利益,如果在第二順位就是所謂的房屋二胎設定。

故如果借款人或第三人有提供不動產給銀行或是民間金主抵押,讓借款人在無法清償債務時,銀行或是民間金主可藉由法院拍賣程序,就不動產所賣得的價金「有優先受清償之權」。

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時,有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生,若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算,優先受償金額不能超過設定金額,依實際金額計算,銀行並不能直接全部。

延伸閱讀:<《房屋二胎設定的意思是?》有免設定的民間二胎嗎?設定文件需要那些?>

房屋二胎設定完成可以調謄本確認,可以參考我們之前教學的文章中<地政的建物及土地的電子謄本要如何調閱?9個步驟完成線上調閱謄本!>,「土地與建物登記簿謄本」是屬於公開的資訊,是自己可以查到的!

謄本申請出來後,會有以下各項資訊:

  • 登記日期: 了解設定的時間
  • 權利人:知道房屋二胎是設定給什麼人
  • 債權額比例: 知道這次設定的債權額,是負擔其中的多少部分
  • 擔保債權總金額:知道總共設定了多少錢(特別注意此數字未必是實際借款數額)
  • 存續期間: 設定的貸款還款期限
  • 債務人: 主債務的清償人
  • 設定權利範圍: 了解這個土地或建物是拿所有權的多少比例來設定抵押
  • 共同擔保地、建號: 此項目最為重要,有時是只有本筆土地建物單純設定抵押,如果這個欄位還有顯示其他的土地或是建物的話,表示這筆土地或是建物已與那些其他的土地或是建物做為共同的償債擔保,此時如果是發生其他筆的土地或是建物遭受強制執行(法拍)時,你的土地建物就需負連帶清償責任。 如果這個情形發生的話,你也可以將那些其他的土地建物之地、建號記錄下來,再去地政事務所申請謄本,並察看”所有權部”,就可以知道你的土地房屋跟誰共同擔保債務了。

假如銀行拒絕房屋二胎貸款時該怎麼辦?

銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,二胎也是依照這樣的標準來進行。

如果個人信用不佳的情況下,銀行可能會要求二等親屬當做保人,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能銀行可能會拒絕核貸。

銀行拒絕貸款的客戶,可以向民間公司進行融資貸款。對於短期資金需求的客人來說,民間房屋二胎貸款就相對容易,且快速。 若您有短期資金需求,我們提供您輕鬆申請,快速撥款的服務。

只要資料準備齊全,就能夠當天申請、最快是當日撥款,一般是1~3天完成,對於急用資金的人來說非常好的資金取得管道,只要善加利用就不怕無法取得資金。

如何選擇合適的房屋二胎貸款方案呢?

貸款方式並沒有一定的優勝劣敗,差別在於使用的時機及能否順利過件。站在客戶的立場,一定是替客戶爭取最佳的方案,但有時因客戶資金需求多寡及希望還款年限長短等;或又例如承作轉貸增貸條件不易達到或無法證明固定收入者等,貸款通會視情況給予客戶不同的建議。畢竟每位客戶的狀況都不相同,還是得依個案來做適切規劃。

1.房貸增貸

房貸增貸利率通常與一胎差不多,若是已繳交房貸本金一段時間或是房屋有增值空間,建議優先選擇增貸。增貸衍生費用最低 可重談利率。

會建議民眾優先向原貸款銀行詢問增貸的可行性,原因在於如果往來紀錄良好,民眾就可以此作為談判籌碼,有利重新商談利息,且向原銀行申請房貸增貸衍生的費用相較轉貸或二胎房貸也是最少,況且若與原銀行早已建立起默契,申請時自然較容易核准。

一般增貸利率約在2%,申辦後若順利大約2週就可撥款,還款時間則介於1年到30年,貸款條件也較二胎房貸嚴格,但共同持有的房屋若要辦理增貸,必須取得所有持分人同意才行,不能單就其中一部分的持分房屋辦理增貸。

舉例:向銀行借了房貸1000萬,已經還了300萬,若臨時需要200萬,
就可以向同一間銀行,直接用原本的利率增貸200萬

2.信貸

需要提供固定薪資證明,以及資金的上限限制(信用貸款金額有 22 倍薪資的限制),是以個人信用作為無擔保品貸款所以利率是最高的。

3.房貸轉貸

轉貸時間較長 省息金額須大於辦理費

如果原貸銀行評估你的案件沒有增貸空間,但另一間銀行認為還有增貸空間時則可選擇轉貸,不過,賴順益提到,由於轉貸需要代償、塗銷等程序,所需時間也會比增貸來得長,大概2週至4週,且必須另外支付轉貸費用,此外,民眾也需注意省息金額一定要大於辦理費用,以免增加爾後還款壓力。

轉貸利率和增貸差不多,通常也在2%,還款時間介於1年至30年,貸款條件也較二胎房貸嚴格,同樣地持分房屋如果要辦理轉貸,必須取得所有持分人都同意能申辦。

4.房屋二胎撥款快 利率也比較高

至於「房屋二胎」,若民眾負債比已高到無法再借出信用貸款,且原房貸銀行也無法增貸的情況下可以考慮申請「房屋二胎」,房屋二胎優點在於申辦速度快於房貸轉貸,大約1~2週就可撥款,若與信貸比較,房屋二胎貸款總額可不受月薪22倍的限制,適合想提高貸款額度或有迫切資金需求的民眾。

貸款通整理房屋二胎跟信貸及房屋增貸的比較表,如下表提供給客戶參考

項目房屋二胎信貸房屋增貸房屋轉貸
擔保品房子房子房子
撥款時間2週2週2週 2週至4週
還款時間1-15年1-7年1-30年1-30年
衍生費用多(設定費規費等等)較多
利率年息4-14%左右年息4-18%左右年息2%左右年息2%左右
申辦條件信用正常,
房貸繳滿1年,
重新鑑價後扣一胎貸款餘額後還有空間
信用正常,
在職滿6個月以上,
年收入30萬以上
工作收入穩定
房貸還款紀錄良好者
信用程度良好
原房子的增值空間
原房貸還款金額
工作收入穩定
房貸還款紀錄良好者
信用程度良好
原房子的增值空間
年齡:20歲~65歲20歲~65歲20歲~65歲 20歲~65歲
額度最高300萬
不受月薪22倍的限制
最高300萬
受月薪22倍的限制
原房子的增值空間
原房貸還款金額
原房子的增值空間
原房貸還款金額
考慮順序其次 優先 在其次
貸款方案單純比較複雜,各間銀行不同,
每個銀行喜愛的客群不同,
審核條件也稍有不同
單純單純

延伸閱讀:<二胎房貸利率比較&增貸&轉貸VS民間二胎輕鬆搞懂貸款條件跟利率的差異>

對於急需用錢、又有不動產的人,除了房屋二胎之外,其實還有房屋增貸、信用貸款等方式。以增貸來說,在一開始,還是會建議大家嘗試看看向原銀行進行房屋增貸,畢竟這會是利率跟還款條件較優惠的貸款方式;但倘若急需用錢,或者審核狀況或貸款利率不理想,房屋二胎貸款就可以考慮。

而信用貸款的部分,由於信貸往往需要提供固定薪資證明,以及資金的上限限制(信用貸款金額有 22 倍薪資的限制),如果因為職業性質關係,無法提供固定薪資的證明,以及有更多的資金需求,就可以嘗試房屋二胎房貸。

房屋二胎清償完畢要如何塗銷抵押權?

債務人在還清借款後分別向銀行或是租賃融資公司或是民間金主拿債務清償證明文件,到地政事務所辦理抵押權塗銷登記,即可把他項權利塗銷了。

凡已登記之抵押權,因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等,使抵押權消滅時,應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同左列應備文件向不動產所在地之地政事務所申請塗銷登記。

塗銷抵押權應準備的資料有那些?

應備文件:

  • 土地登記申請書及登記清冊。
  • 債務清償證明書。
  • 他項權利證明書。
  • 抵押權人印鑑證明。
  • 抵押權人身分證影印本.
  • 申請人之身分證影印本。

有不少債務人在借款還清後,卻忽略了要再拿債務清償證明文件,到地政事務所辦理抵押權塗銷登記,結果一旦年代久遠相關文件遺失,又找不到原先的債權人重新開立清償證明,將造成抵押權難以塗銷的情形,影響自身權益甚鉅! 。

房屋二胎Q&A

房屋二胎利率大概是多少?

需看案件內容價值審慎評估後才可決定, 一般是年利率約4%至14%間,通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高相對的利率也會較低一點。第一順位抵押的貸款成數越高,第二順位可貸金額越低相對的利率也會較高一點。

辦理房屋二胎時是否必須提供保人?

如果是收入穩定及沒有信用異常是不需要提供保人! 若是申貸人本身還款條件較差,但卻能提供可靠且具有財力的保證人,便可以有效提高過件率。

從辦理房屋二胎開始預計多久可以撥款?

資料完整及證件備齊,約1~2星期左右。

房屋二胎申請流程

向銀行申請房屋二胎貸款 →銀行核准後簽約對保 → 將不動產第二順位設定給銀行 → 銀行撥款

信用不良,還可以辦理房屋二胎嗎?

信用不良或是信用瑕疵是沒辦理申辦銀行房屋二胎!可以考慮申貸民間二胎

我的職業非ㄧ般上班族可以貸款房屋二胎嗎?

各行各業皆可提出申請借款!不論你是攤販`計程車司機、自營商、店家、…..等等.只要你有正常工作我們都很樂意您提出房屋二胎貸款申請,解決您資金週轉的問題,企業貸款皆可辦理。

如果要辦理房屋二胎,需要提供什麼資料?

雙證件影本、收入證明、薪轉存摺近6個月的出入明細及封面、戶籍謄本、土地建物所有權狀、房貸繳款明細最近1年繳款明細、勞保異動明細 。

我的房子剛跟銀行辦貸款不久,但覺得額度不夠用,還可以跟貴公司申辦房屋二胎嗎?

剛剛辦過銀行房貸或被退件的客戶,還是可以由貸款通協助申請房屋二胎房貸喔!我們會重新幫您評估 。

房貸要繳幾年才能貸房屋二胎?

基本上要超過一年正常繳款,然後房屋貸款估價之後有空間下,辦房屋二胎的機會就很大!

房屋二胎配合的銀行是哪一間?

我們貸款通配合的銀行眾多,且全省皆可辦理,在確定申貸開始後,我們會進行專業評估,經過客戶同意後才進行送件,並且絕不做違法之舉動。

為什麼什麼要找貸款通辦理房屋二胎?

我們貸款通與多間銀行配合,且合作區域遍佈台灣全省,為您省去比較各家銀行方案的時間成本,協助您找出最合適、成功機率最高的方案,再為您省下聯徵及送件失敗的次數!

房屋二胎和一般房貸轉貸有什麼不同?

房屋二胎貸款流程少於轉貸,因免辦理塗銷作業,所以不會產生違約費用,速度也相對快速,最快約一周內可以取得資金!

房屋二胎相較申請信貸有什麼好處?

房屋二胎貸款的可貸額度較高,不受月薪22倍限制,貸款期間最長可到15年,在相同貸款金額下,房屋二胎讓您每月可享有更低的月付金,提高自有資金的運用!

以上是簡單的《房屋二胎跟房貸有什麼差別?》額度貸款流程及注意事項是什麼?的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

如果有信用異常或是沒有收入證明進而辦不過銀行二胎 可以參考代書的民間二胎 只要您自有房屋或土地,負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理

有更多房屋二胎問題想諮詢該怎麼做?

如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。
合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的正本!也不需提供存摺培養進出記錄的。
簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,勿隨意簽下空白契約和本票,以免造成終身遺憾。
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在〈《房屋二胎》跟房貸有什麼差別?貸款額度、貸款流程及注意事項完整說明!〉中有 23 則留言

  1. 有在處理4胎嗎??
    新北中和的房子
    銀行一胎700萬,去年3月借貸 銀行二胎300萬,去年11月借貸 民間三胎150,上個月借貸 想在借100

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    • 一般我這邊辦理目前銀行房屋二胎約年息4-6%左右
      民間二胎月息1.5~3%左右

      如果要估價請提供權狀或是滕本拍照LINE給我
      LINE@ ID: @a580

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  2. 先生是司機大客車貨運,有450萬的房貸、、1筆二胎房貸40萬、卡債約60萬
    想增貸80萬來開服飾店 有機會嗎??

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  3. 房屋位置:位於台中市北區山西路一段道路旁、屋齡約20年的電梯大樓3樓(總樓層12層)
    一順位房貸260萬;融資公司二順位房貸借款金額220
    因融資公司的年息達18%
    有機會轉至銀行二胎嗎??

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  4. 我在高雄有一棟透天 目前銀行貸款還有1200萬,二胎只需要貸100萬左右
    收入是多方投資,之前開檳榔攤 也有部份是租金收入可以辦理銀行二胎嗎??

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    • 可以評估看看還有沒有空間
      需提供常用的存摺近6個月的出入明細及權狀或是謄本拍照LINE給我
      LINE@ ID: @a580

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