高額房貸成數申請、低利率房屋貸款與還款年限等各種房貸問題,若無法提供完整財力申請到房貸成數、房屋利率與還款年限時,房屋貸款問題找貸款通能助您周轉順利

房屋貸款

當您需要一筆週轉資金,房屋貸款絕對是您應該優先考慮的首選!為什麼?因為房屋貸款與其他貸款方式比較起來,有三大優點:(1)額度高、(2)利率低、(3)有寬限期。房貸:規劃額度高,無法提供完整財力辦理信用貸款時,房貸能助您週轉順利。房屋貸款只是貸款的一種,不過房子很有可能是你所購買的最貴的東西,貸款機構為你提供購屋所需的現金,而你同意在一段時間內還本付息。

看影片了解「房屋貸款」

首先,房屋貸款的金額,通常會比其他貸款方式來得高。例如信用貸款,額度最多是您月收入的22倍。而房屋貸款,可以高達房價的八成,甚至可以貸二、三胎。如果您需要的資金額度比較高,運用房屋貸款來融資,比較能滿足需求。

第二,與其他貸款相比,房屋貸款是利率最低的一種,目前大約在年利率2%左右,甚至可以更低。您的貸款成本,會因此低很多。

第三,銀行針對房貸,大部分都會提供寬限期,少則一、二年,最長可以到五年。在寬限期內,只需繳利息,不需繳本金,這樣一來,對於您的資金週轉,會減輕很多壓力。

所以,當您需要一筆一、二百萬,甚至上千萬的資金,作為事業的週轉之用,或是用來投資,都可以優先考慮利用名下的房屋申請貸款,讓您的資產運用更靈活。

所以申請貸款的程序與買車或申請信用卡相比,需要付出更多精力。如何申請到足額的房貸、又要兼顧還款年限及利率,就是一門很大的學問

房屋貸款三大優點
房屋貸款三大優點:(1)額度高、(2)利率低、(3)有寬限期。

房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿20至60歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度 貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.6%~2.23%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件 雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

房屋貸款條件

  • 年齡:年滿20-65歲的國民皆可
  • 屋齡:最好不超過30年
  • 房屋類型:住宅、店面、別墅、房改房、套房 。 銀行眼中的嫌惡設施:臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、近聲色場所等等。
  • 抵押物的要求:兩證齊全,產權明晰,無產權糾紛,且能上市進行交易 。
  • 信用要求:近兩年內連續逾期不超過3次或累計逾期不超過6次 。

房屋貸款銀行估價的要點?

銀行風險評估的目的是要以將來他們萬一要法拍你這間房子時,會以好脫手為考量。
主要的考量點如下

房屋所在的地段:

地段很重要,地段會決定房屋基本價值,與房子周遭地區實價登錄行情高低,這才是會銀行估價的最主要關鍵。在靠海邊的房子也會考量風化的因素

房子的年份:

房子越老,建物的耐用年限和殘餘價值越低,年份太久例如是40年或是50年的房子時,銀行可能會只評估土地的價值因為房子殘餘價值越低會影響以後拍賣的價格。

房子的建築方式:

老式的加強磚造與後來的鋼筋混凝土(RC構造),鋼骨鋼筋混凝土,(SRC構造),鋼骨構造(SS構造 ),安全性和價值當然不同。

土地持有面積的價值:

房子會折舊,但土地不會,就算把房子拆了還能照市價賣土地坪數。大樓持有的土地面積較小,透天持有的土地面積相對較多,價值也比較高。

內部屋況:

有些老房子有重新整修或裝潢過(老舊的裝潢不算),這部分銀行也會進去看真實屋況做考量。只是裝潢用材上對估價加分不大,對好不好脫手加分比較大。有些人會號稱花了上百萬裝潢,銀行估價不會把裝潢費完全加在估價中的。

周遭嫌惡設施:

例如臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、近聲色場所、 電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等,這是會扣分的設施。

嚴重瑕疵:

例如海砂屋、輻射屋、公告危樓等等,將來超難脫手,銀行承貸的意願也會大幅減低。

如果是小套房產品,除非總建坪達到15坪以上,否則一般銀行也不太願意承做貸款。

項目判斷依據考量因素
區域房屋所在地是否為鬧區, 交通樞紐 (如捷運站等)區域及地段是主要重點
房子實際用途自住、商用、他人使用、出租、空置自住的貸款成數會較好
屋齡會以此研判房屋折舊狀況,目前都會區的房屋,銀行有放寬屋齡限制通常銀行會有屋齡+貸款年限,不逾一定年份的限制,屋齡過老也可能不予承作
屋內狀況或是裝潢若有裝潢,估價會提升一些屋況也是銀行估價的考慮點,基本裝潢、水管線路是否過於老舊,有裝潢坪價平均可多2~3萬
交易及異動狀況買賣頻繁研判是否為投資客的案件,若是投資客,估價會較保守
房屋增建的性質頂樓加蓋或是露台陽台外推因有產權不清的問題,銀行估價通常不會計入
附近的市場行情所在區域相同建物的成交行情參考實價登錄網站或是仲介成交行情等
建物是否瑕疵是否為凶宅、分割套房等特殊擔保品? 未來處分風險否過高估價會較一般市場價格還要來得低、甚至不予承作
小套房或是陽光屋是否非規格化產品?未來處分風險可能過高非規格化或15坪以下的套戶可能不予承作

總而言之,專業鑑價人員會根據此處的土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢、房地供需、環境變遷、人口及居民習性、公共設施、交通運輸、金融市場以及上述眾多角度,進行全面性且嚴格保守的評估。

每個人的房屋座落地與鄰近設施各有不同,是沒辦法一下子就確切的告訴您,您的房子可以貸到多少錢?

房屋鑑價的管道

想要房屋貸款,需要估算房屋的可貸額度,那麼我的房子值多少錢?市價多少?我該找誰房屋鑑價呢?以下介紹5種房屋估價管道, 前2種是透過已成交的市場價格來估價, 後3種是經由銀行資源來估價

一. 實價登錄: 內政部有提供不動產交易的實價查詢網,讓大家可以快速查詢目前市場的成交價格

二. 房仲網頁查詢: 許多房屋仲介公司,也會提供房屋的成交資訊,可當作參考來評估自己的房屋價格大約是多少錢。

三. 銀行委託鑑價: 銀行會委託專業的鑑價師到房屋現場進行拍照勘查,最終的鑑定價格將會是可貸額度的主要依據,參考性是鑑價管道中最高的。

四. 銀行行員估價: 在還沒確定要向哪間銀行申辦房屋貸款,或是房子還沒買的請況下,可以打電話請銀行專員先初步估價,行員將會用鑑價資料庫查詢過往的鑑價紀錄,加上行員的自身經驗,快速完成初步估算,快的話半小時就可以完成!

五. 銀行網頁試算: 現在銀行串連內部鑑價資料庫及內政部實價登錄平台,只要在網路上輸入你的房屋現況( 地址、類型、樓層、有無車位等)就可立即試算出房屋價值,是相當快速而且隨時都可以查詢!

房屋貸款成數高低的5個因素?

有人可以貸8成 8成5 甚至9成  有人卻只可以貸6成 7成?

銀行決定貸款成數的主要考量是人,人才是真正還錢的主角,人的信用好壞和固定還款的能力,,是銀行最重視的。所以對於人的條件審查,銀行看得比房子還重要。

如果你是銀行評估的優質客人,不但可以順利貸到錢,銀行還可能把可貸成數調高,加碼借給你。

  1. 工作職業屬於銀行認定的哪一個級距?越是屬於穩定收入、高收入行業,尤其是醫師、律師、公務員、上市櫃公司員工之類的行業。
  2. 是否有每月固定薪資轉帳或年度扣繳憑單,證明有穩定收入,可以穩定還款,其中羅列的薪資所得高低也會影響到銀行貸款成數
  3. 沒有固定薪轉的行業(小吃、攤販),銀行不認為你每個月有穩定收入,會擔心你有沒有能力每個月還錢,這時可能就需要提出存款財力證明或採取保人方式。
  4. 聯徵次數,通常會申請聯徵資料大多是為了金融需要或申請借款貸款,被申請次數越多,可能是負債與資產有較大疑慮(銀行會擔心,為甚麼前面那麼多家銀行都不肯借你錢)。
  5. 與銀行往來紀錄,銀行不喜歡沒有什麼信用紀錄的小白,反而更喜歡有在運用貸款、信用卡,而且還款紀錄良好的人,留些消費紀錄是必要的。
房貸財力證明的加減分項目
房貸財力證明的加減分項目

增加房貸額度的方法

申請人的信用條件,和其他的財力證明,也會影響銀行核貸的額度和利率。因此,可以幫助提升貸款額度的方法,包括了:

增加其他收入證明

借款人如果能提供未在扣繳憑單上出現的收入來源,例如股票、定存等財力證明,對於增加貸款額度是有幫助的。

增加擔保人

如果您可以提供二位,甚至更多保人,或是保人名下有不動產或其他資產,通常可以爭取到較佳的貸款額度。要注意的是,目前銀行接受的擔保人,只限於借款人的配偶、直系親屬(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姐妹)。至於「朋友」,是不能成為擔保人的。

增加抵押品

如果您可以提供其他不動產作抵押,提高擔保設定,也可以增加貸款額度。

購買房貸壽險

另外一項可以提升額度的方式,則是在貸款的同時,向同一家銀行購買「房貸壽險」。雖然主管機關規定,銀行放款時不得搭售房貸壽險,並且不得與房貸利率或貸款成數有關。不過,在貸款人主動要求的前提下,加買房貸壽險,對於銀行更有保障,也確實可以提高貸款額度。

向經常往來的銀行申辦貸款

對於銀行來說,「有信用」的客戶,條件包括了:有長期定期儲蓄、存在同一銀行,以及累積了一定資金。

所以,如果在您經常存錢的銀行借錢,對銀行而言,您就是信用條件好的客戶,可以貸到更高的額度。如果您在一個固定的銀行中有儲蓄,每個月都有固定儲蓄金額,而且也累積一定的定存在該銀行中,對於銀行而言,相比之下,您一定會比原本沒有往來的客戶,有更好的信用條件,也就可以獲得更高的低利貸款額度,更高額度的低利貸款。

房貸利率最低幾%

房貸動輒數百萬,消費者第一時間通常都是希望能向銀行貸款。而銀行房貸種類眾多,主要來說一共有三種管道:

  • 一、財政部青年安心成家優惠貸款利率多為機動式利率,最低可以來到1.44%。青年安心成家購屋優惠方案之借款人必須年滿20歲,並且借款人本人及其配偶、其未成年子女均無自有住宅者方得申請。這個青年安心成家方案並不限首購、也不限定「一生一次」。
  • 二、內政部自購住宅貸款:由政府補貼利息的「住宅補貼貸款」,針對自購住宅可以提供201~250萬元不等的優惠貸款。貸款人按照規定分類的不同,可以有不同的貸款利率,低達約1.14%。
  • 三、一般銀行房屋貸款:一般銀行房屋貸款利率不等,低從1.6%到2.9%都有。

其實房貸的利率都是一個區間值,與銀行接洽時都只能拿到大概的利率與成數,沒有辦法確定每個個案所能拿到的利率都一樣,這是為什麼呢?

因為房屋貸款的利率高低會隨著各項因素而變動,如:貸款人經濟狀況、自身條件、信用分數、還款能力等。想要低利率房貸?貸款人身分、職業、工作、收入、信用都有影響!

房貸利率越低越好嗎?

一、注意低利率期,有無時間限制?

許多主打低利率的房貸,通常會宣稱「最低 1.XX% 起」,但實際上這個最低的利率期限只有 2~3 年,也就是「分段式利率」,當低利率結束,反而會比一般貸款的利率更高。

二、一段式利率未必不會漲價

另一方面,許多銀行主打的一段式利率,並宣稱都是相同的計息方式來計算;不過,這不意味著房貸利率會凍漲、不會變動。

三、注意貸款成數高低

許多房貸雖然有著頗低的利率,但「貸款成數」給的比例卻很少,導致儘管有較低的低率,但消費者在最後才發現所需資金不足,需要從別種利率更高的貸款補足金額,反而得不償失。

四、注意寬限期長短

所謂的寬限期,即是在貸款前幾年,只要還利息不還本金。這樣對於前期資金較不充裕的消費者來說,的確可以降低短期的開銷。倘若消費者有寬限期的需求,也記得在尋找房貸時特別注意有無寬限期,以及寬限期的長短。

上述即為申辦房屋貸款時,除了利率,消費者應該考量的要點,所謂貨比三家不吃虧,這點在貸款上同樣適用。畢竟房貸動輒數百、數千萬,只要差上零點幾個百分點,就是數十萬的差異。

房貸的年利率

「在辦貸款時,我應該選固定利率,還是機動利率?差別會很大嗎?到底哪種方式划算?」

這個問題,主要還是要看當時的利率環境而定。

簡單的原則是:如果利率環境是趨向於「升息」,貸款要選「固定利率」。而如果大環境的趨勢是「降息」,那就應該選「機動利率」。

固定利率的利息,一開始雖然會比機動利率高,但是如央行頻頻升息,固定利率的繳款金額則不受影響。

而機動利率,則是隨著央行的升、降息,各銀行會同步調整「指標利率」,通常是每三個月調整一次,民眾要繳的利息,也會跟著變動。

長期貸款大多採機動利率

以現在主流的機動利率計算方式,是依照銀行的指標利率,搭配一段式或多段式的加碼利率來計算利息,利率通常比較低,隨著大環境的變動,銀行也可以調整貸款利率,對銀行來說是風險較低的方式。

台灣的房貸,大多是20~30年期,由於現在利率偏低,因此幾乎沒有銀行會提供長期的固定利率貸款,大多是採用機動利率。

從整個大環境來看,各國央行開始吹起降息風,台灣央行則是長期凍息,但是也不能排除會在明年降息。各方專家大多也預估台灣將會走向降息這條路。所以,從貸款族的角度來看,現在自然是要選擇機動利率,才能同步減少利息支出。

是否使用「寬限期」?

房貸寬限期是指在貸款的期限內,某一段特定的時間可以「只繳利息、但不攤還本金」,也就是還息不還本的意思。

一般房貸寬限期的年限為 1~3 年,通常是貸款後開始計算,少數狀況可以到 5 年,依各銀行及個案狀況而定。

由於寬限期期間不需負擔本金的攤還,所以每月應繳金額會低上許多,提供消費者財務規劃更多的彈性。

所以有些申貸者會希望在房貸初期,能先利用寬限期來降低貸款壓力,同時也有別的資金餘裕來裝修房屋等;又或者剛買房換屋時生活開銷較大,工作尚不穩定者,寬限期也能讓申貸者有較大的彈性調整自己的財務規劃。

如果有出現下列情況者,可能不會有寬限期。

  1. 名下是不是已經有很多棟房屋或不動產?通常第二間(含)房子以後的房貸,銀行大多不在提供寬限期。
  2. 總價小及坪數小的套房物件,因房貸總額不高,每個月本金+利息的還款金額並不大,不需要用到寬限期。
  3. 如果購屋民眾不是這間銀行的現有的客戶(信用卡客戶、或是優質客戶或是薪資轉存客戶),由於缺乏購屋者固定往來的金融或信用交易資料可供查核,銀行業者基於風險管控理由,也會不太願意給房貸寬限期。

房貸年限

房貸年限會依貸款人及房屋的屋齡二者同時考量,貸款人的部份主要是考量貸款人與銀行往來關係、信用狀況、穩定收入、可工作時間,房屋主要是考量房子一般以鋼筋混凝土 (RC) 結構為主, 使用年限大約為 50 年。

  • 貸款人年齡 ≦ 35歲 (年齡+貸款年限 ≦ 75),年齡超過則遞減貸款年限,每家銀行會有所不同。
  • 屋齡 ≦ 35年 (屋齡+貸款年限 ≦ 75),屋齡超過則遞減貸款年限,每家銀行會有所不同。

選擇房貸年限償還方案時,究竟要 20 年或是 30 年還款或是 40 年還款,是時常被討論的話題。

常見的房屋貸款年限是 20 年與 30 年,之間十年的差距,對於貸款人來說到底有什麼差別?我們以一棟 1000 萬的房子,單一利率 2% 分別來計算比較:

方案一:二十年的還款年限

售價 1000 萬的房屋,頭期自備款比例 30% ,先付清 300 萬後,每個月含利息要支付 35,412 元, 本息合計 850 萬元。

方案二:三十年的還款年限

同樣是售價 1000 萬的房屋,頭期自備款比例相等情況下(30%),每個月加上利息,平均支付 25,873 元,本息合計 931 萬元。

方案之間一眼可見的差異點有兩個,分別是「月付金額」以及「本息總和」,貸款 20 年的月付金額雖高,但本息總和低;而貸款 30 年相反,月付金額低,但本息總和高。

會發現 20 年與 30 年的還款方式各有優劣,是在月付金額以及本息總和之間取捨,但真正的關鍵在於:選擇 30 年方案的同時,你可以提早還款。

延伸閱讀:<《房貸年限30年好還是20年好?》房屋貸款原來這樣還款最划算!>

在利率不變的情況之下,如果你能選擇較長年限的方案,就無須勉強,保持每月最低還款的彈性,再利用提早還款的方式來避免利息,就能兼顧風險與節約,用適合自己的步調來還貸!

近年來房市銀行聯手打出「房貸40年」、「9成房貸」、「零首付」、「全額貸」等貸款方案,為的就是刺激低迷的房市,許多自備款不足的首購族相當心動。

方案三:四十年的還款年限

相同總價的房屋分成40年比起分成20年,每個月所需要負擔的還款額度當然會減輕不少啦!在過去的文章中曾經提過「房貸不要超過總收入的三分之一」,假如又需負擔小孩、車貸等支出,那麼拉長房貸的確是較能兼顧生活品質的方式之一。

期待房屋未來發展:

假如您的眼光獨到,看準了某地區的未來發展,相信未來房價只會節節攀高,只是礙於目前手上資金不夠,那麼40年貸款或許能助你一臂之力提早卡位,買下房子。

房貸還款方式

本息平均攤還法以及本金平均攤還法,是房貸償還的兩種常見方法。

一、本息平均攤還法:

從字面上來看,就是著重在本「息」上面,也就是利息;所謂的本息平均攤還法,也就是將貸款期間的「全部貸款本金與利息」,平均分攤到每一期償還。<房貸試算 – 本息平均攤還 房貸計算器>

二、本金平均攤還法

同樣的,從字面上我們會發現「本金」平均攤還法,顧名思義,就是著重在「本金」的平均攤還上,也就是要每個月我們要攤還的本金會是相同的;然後在這個大原則下,再加上每個月應該要償還的利率。<房貸試算 – 本金平均攤還 房貸計算器>

以房貸500萬元、年限20年、利率2%為計算來舉例說明「本金均攤還法」與「本息均攤環法」 差異

項目本息平均攤還本金平均攤還
第一期月支付金額25,294元(含利息8,333元)29,166元(含利息8,333元)
10年後月支付金額25,294元(含利息4,582元)25,000元(含利息4,167元)
最後一期金額25,340元(含利息42)20,948元(含利息35元)
總利息支出107萬606元100萬4,183元
優點金額一致有利理財規劃可省下不少利息
缺點總利息支出較多初期房貸壓力較大

房貸試算

 800萬房貸 30年/20年,利息總共繳多少呢?月繳金額落在哪?要用本息攤還或是本金攤還呢?貸款利息試算公式算給你看!

【800萬房貸,還款年限20年,利率1.6%】

期數本息平均攤還月還本金本息平均攤還月付利息本息平均攤還月繳金額本金平均攤還月還本金本金平均攤還月付利息本金平均攤還月繳金額
第1期28,30610,66738,97333,33310,66744,000
第2期28,34410,62938,97333,33310,62243,955
第3期28,38210,59138,97333,33310,57843,911
第4期28,42010,55338,97333,33310,53343,866
第5期28,45810,51538,97333,33310,48943,822
第6期28,49610,47738,97333,33310,44443,777
第7期28,53410,43938,97333,33310,40043,733
第8期28,57210,40138,97333,33310,35643,689
第9期28,61010,36338,97333,33310,31143,644
第10期28,64810,32538,97333,33310,26743,600
231期38,45751638,97333,33344533,778
232期38,50946438,97333,33340033,733
233期38,56041338,97333,33335633,689
234期38,61136238,97333,33331133,644
235期38,66331038,97333,33326733,600
236期38,71425938,97333,33322233,555
237期38,76620738,97333,33317833,511
238期38,81815538,97333,33313333,466
239期38,86910438,97333,3338933,422
240期38,8185238,97333,3334533,378
總計8,000,0001,353,4179,353,4177,999,9201,285,3469,285,266

【800萬房貸,還款年限30年,利率1.6%】

期數本息平均攤還月還本金本息平均攤還月付利息本息平均攤還月繳金額本金平均攤還月還本金本金平均攤還月付利息本金平均攤還月繳金額
第1期17,32910,66727,99622,22210,66732,889
第2期17,35210,64427,99622,22210,63732,859
第3期17,37610,62027,99622,22210,60732,829
第4期17,39910,59727,99622,22210,57832,800
第5期17,42210,57427,99622,22210,54832,770
第6期17,44510,55127,99622,22210,51932,741
第7期17,46810,52827,99622,22210,48932,711
第8期17,49210,50427,99622,22210,45932,681
第9期17,51510,48127,99622,22210,43032,652
第10期17,53810,45827,99622,22210,40032,622
351期27,62637027,99622,22229622,518
352期27,66333327,99622,22226722,489
353期27,70029627,99622,22223722,459
354期27,73725927,99622,22220822,430
355期27,77422227,99622,22217822,400
356期27,81118527,99622,22214822,370
357期27,84814827,99622,22211922,341
358期27,88511127,99622,2228922,311
359期27,9227427,99622,2225922,281
360期27,5583727,99622,2223022,252
總計8,000,0002,078,15910,078,5607,999,9201,925,3539,925,273

以上這兩個表格分別是以 800萬房貸1.6%年利率 為基礎,不同的地方在於:還款期限20年/30年之分。800萬是最多貸款者預估的貸款金額,而1.6%年利率則是普通房貸最優惠利率。

房貸開辦費

許多申貸人都有相同疑問,辦理房貸會有哪些費用?申辦要繳手續費嗎?答案是:要,而且加起來還不少,下面貸款通直接替大家列出來。

  • 帳務管理費:2,000~20,000元不等,視各銀行而定,建議多做比較。
  • 徵信作業手續費:2,000~20,000元不等,視各銀行而定,建議多做比較。
  • 轉貸代償費:2,000 ~ 20,000元不等,視各銀行而定,建議多做比較。
  • 轉貸塗銷費:1,200 ~ 2,000元,通常由賣方負擔。
  • 土地登記規費:按設定金額的千分之一。
  • 代書費:4,000~6,000元不等。
  • 書狀費:每張80元。
  • 謄本費:每張20元。
  • 火險(住宅保險費):每年投保一次,依各保險公司費率計收,各家費用相近,若提前償還貸款,可要求退還預繳之保險費。
  • 地震險(住宅保險費):每年投保一次,依目前費率每年保費1,459元,若提前償還貸款,可要求退還預繳之保險費。

房貸常有的6個迷思

1.買賣的合約價等於銀行估價?

辦理房貸的人在準備自備款時通常會以為「房貸金額=房屋總價x房貸成數」,用這個來計算自備款的金額,這個觀念不一定是正確的。

去銀行申辦房貸之後,銀行內部估價人員會觀察房子屋況後,進行估價的動作。但這個估價並不一定就是房屋購買時的價格。

銀行因為要降低放款風險,估價通常會比市價低1~2成左右(視各地區不等)。所以購屋時請多準備些自備款,以免銀行的估價比你的買屋價格低太多,造成自備款不足的情況。

購屋前了解房屋貸款流程和評估技巧,算出你目前財力如果要買房子,最好買在哪種房價區間?最好使用哪種貸款模式?至少未來在面對買房子貸款時候可以不會壓力太重和背負很多銀行自備款。

2.辦房貸一定要有保證人?

需不需要保證人跟還款能力有關,房貸申辦戶本身的財力條件不足(例如年收入太低),這時候銀行才能視情況要求房貸申辦戶再找個連帶保證人。

如果有下列狀況就需要提供保人

  • (1) 屋主非本次貸款申請人,屋主就必須擔任保人才能申請。例如房子是爸爸的,貸款申請人是兒子。
  • (2) 申請人無法提供薪資財力證明、或者財力證明並不明確。例如工作領現金,卻也沒有銀行出入。
  • (3) 申請人信用繳款紀錄有遲繳,且遲繳有上聯徵。
  • (4) 申請人的負債與收支比重嚴重不平衡(收支比、負債比偏高)。

3.收入越高、房貸利率越低?

房貸利率高低主要是依據「收入穩定度」跟收入高低比較沒有關連性。應該是說銀行在乎常態性的收入,不在乎一次性的收入,如果每個月月薪都有10多萬以上且收支比合理,當然列入銀行的優質的客戶。

例如從事業務的人員可能這個月業績獎金10多萬,下個月沒業績獎金只領到底薪2萬多元,年收入加總起來說不定年收上百萬,但房貸利率不一定比每個月穩定領4~5萬的人員低,銀行給軍公教人員、上市櫃公司員工、銀行老客戶的房貸利率會比一般上班族還低。

4.額度、 利率、還款年限,那個重要?

辦理房貸請優先考量額度夠不夠,再來考量還款年限長短也是決定月還金額最後才是利率。

因為房貸利率約2%左右 差個0.1%、0.2% 月還金額也是沒差多少。不要斤斤計較太低的利率幾%之後,卻造成核貸的成數下降。

5.辦理房貸產生的費用?

鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費、手續費、土地登記規費、書狀費(每張80元)、謄本費(每張20元)、代書費、住宅保險費–火險、住宅保險費–地震險、轉貸代償費、轉貸塗銷費。
註:申貸實際費用依各銀行規定。

6.目前沒工作可拿房子去貸款嗎?

很多人認為房屋的擔保價值遠大於貸款金額,就算是沒有工作銀行也會貸款給我,殊不知銀行需要背負『呆帳率』,雖然擔保債權遠大於貸款金額,但是銀行並不希望你還不出來而進入拍賣,所以申請房屋轉增貸款之前還是要有工作收入證明申請才會順利。

房貸雖然給銀行設定抵押債權,但是因為銀行借款給予申請的人主要目的是『穩定收取利息』,如果是被要求「增提保人」,代表銀行認為你的風險超出該行可承受的限制,因為銀行自有一套審核標準,銀行必須進行風險評估衡量借款人的償債能力,以避免借款人無法按時償還貸款,而導致呆帳拍賣房屋情事發生。

辦理房屋貸款的8個步驟:

一般而言,房貸申請可以分為8大步驟,依序是申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款,每一階段所需要的作業時間皆不相同,各約1-5天不等,是故加總起來,快的話至少也需要1周,慢則甚至3周,下面將一一說明。

STEP 1 申請:

一旦送出申請銀行就會調閱聯徵檢視個人信用狀況,3個月內聯徵調閱次數將會影響後續跟他行申貸的條件,建議做好功課再申請。信用狀況越良好越容易過件,同時也比較能申請到較多的貸款金額跟較低的利率。

STEP 2 照會:

送出申請後,銀行可能會先電話照會一次,確認是否由本人送件並核對申請資料,有些還會打到申貸人任職公司確認,記得回答內容請以真實正確為原則,以免申請被拒。

STEP 3 估價:

接著銀行將對房屋進行鑑價,評估價值後才能決定貸款額度。一般自住宅可貸額度約是鑑價金額的8成,若非自住宅或是屬於政府定義的豪宅則是6-7成。

STEP 4 審核:

銀行通常會利用1到3個工作天審核,並決定核發的額度及利率,時間長短取決於是交由人工還是系統,當然如果申貸人的資料較特殊也可能會較久。

STEP 5 核貸結果通知與申覆:

審核完成後會通知申貸者是否核貸。如對條件滿意或無申覆空間,則可以直接進行下一步;如果覺得條件無法接受,可與專員商量協助進行申覆,這個過程通常會進入銀行的人工審核流程,結果較難預料。

STEP 6 對保:

對保的目的是讓申貸人能夠當面與銀行簽訂借貸合約,確保銀行與貸款者的權利義務。請注意以下填寫的條件是否與說明符合,並且簽完約記得向銀行拿取合約副本留存。

  • 總金額是否正確
  • 貸款利率、及貸款利率可能的變化
  • 貸款年限
  • 附加功能是否清楚 , 例如抵利型、理財型
  • 違約金的年限、罰則比例

STEP 7不動產抵押權設定:

銀行在簽約對保後會立即辦理不動產抵押權設定,這部分會由代書來處理,在房子過戶後代書會幫你帶著建物及土地權狀正本去地政事務所辦理,把房子設定給銀行,抵押權設定金額為你房貸金額的1.2倍,銀行會一併幫你辦理火險及地震險,這部分需要房貸申請人繳納,一年繳費一次,直到貸款繳清為止 。

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時,有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生,若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算,優先受償金額不能超過設定金額,依實際金額計算,銀行並不能直接全部。

STEP 8撥款:

大部分的銀行會要求申貸人開立該行的台幣戶頭,並把錢撥到該戶頭。如果是在分行對保,有機會可以一次完成開戶跟撥款,但若對保時間是在下午,可能要隔日才能撥款到戶頭。

房屋貸款流程圖

房貸流程圖
房貸流程圖

最後總結房貸需留意5個要素

第一 房貸金額部分:

除非你是特殊權貴人物,不然是沒辦法跟銀行喬金額的銀行鑑價是1000萬,那最高放貸金額 就是鑑價的八成 800萬。

如果你買1000萬成交,在不計入你收入與信用情況下,最高就是核貸800萬,但如果你買 1200萬呢? 一樣核貸800萬,那買1500 2000萬呢? 不好意思 一樣是800萬,但如果你買600萬呢? 銀行一看 600萬!!?恭喜 他只會借你成交價的八成 480萬。

第二絕對是”信用”

很多人誤以為只要收入夠高,條件自然漂亮這是大錯特錯的觀念。

只要有信用瑕疵,不管你條件看起來再漂亮,這個扣分可不是開開玩笑而已。另一種是信用空白: 從來沒辦過信用卡,也沒借過信貸,房貸等任何貸款以為辦房屋貸款就安啦!沒什麼問題……錯。

如果從來不跟銀行往來,銀行怎麼知道你信用好不好呢?這跟一位陌生人來找你借錢,你會借錢給他嗎?所以,從年輕開始辦一張小額信用卡,每個月刷,每個月繳清,盡量不要用到分期,是最好的培養信用方式之一。

第三個人綜合條件:

收入高低是一回事,職業是另一回事,兩件事也不能混為一談。

對金融機構來說職業類別是一個重要的評估因素。今天一個月入3萬的公務人員,跟另一個月入3萬的工地工人,如果你是銀行,你會認列一樣的條件嗎?當然是不可能的。

  • 在職的公司規模大小
  • 需不需要常在外面跑(辦公室助理跟騎摩托車外送的員工,額度跟利率都會有所不同)
  • 有沒有穩定(非業績獎金)收入
  • 性別(男性與女性、也會有差別,在貸款收入,工作條件一樣的情況下,通常女性可以取得更高的額度或更好的條件)
  • 年齡(如果你今年55歲,以台灣平均退休年齡65歲來說 你只剩十年的工作收入機會而如果你要辦理20年 甚至30年的房貸,銀行通常也不會准許 )
  • 房子的屋齡(一般加強磚造或是普通建材的房子使用壽命只有50年如果你購買的房屋屋齡已經40年 那銀行就只願意給你10年期間來償還房貸)

第四聯徵:

錢到用時方恨少 聯徵是和銀行交手時最重要的關鍵。

先定義聯徵:聯徵就是『財團法人金融聯合信用徵信中心』網址www.jcic.org.tw  每一個人的過往信用記錄與資料都會在這裡建檔以利於銀行方便查詢。那銀行聯徵究竟顯示哪些資料

我歸納幾各重點

  • 1. 你的負債項目和明細
  • 2. 你的負債繳款記錄
  • 3. 是否有過呆帳紀錄或是退補票紀錄
  • 4. 過往曾經跟銀行申請過的工作職稱、收入、年資、學歷等等報送資料
  • 5. 目前現階段你的整體信用評分主要包括銀行借款、分期付款、信用卡、現金卡、票據。在借款部分,如果曾有逾期、催收、呆帳等記錄,在資訊揭露期限內,都會被顯示在「當事人綜合信用報告」中。

就以一般大眾使用機率相當高的信用卡為例,光是信用卡的使用狀態,就會清楚顯示哪些卡是使用中、哪些卡屬於「一般停用」(包括申請停用、期滿不續等)、「掛失停用」(遺失)、「強制停用」(款項未繳、欠款繳清)、偽冒停用、強制停卡(信用貶落),以及目前繳款情形是「無遲延」,還是「遲延未滿3個月」、「遲延6個月以上」。

聯徵中心彙整了各種與信用相關的資料後,就能根據這些資料,運算出個人的信用評分。銀行是否願意借款或是發卡給你,或是決定借貸利率的加減碼,信用評分就是主要關鍵。

聯徵以200~800分為級距,一般來說,只要是低於500分以下者,信用分數都屬於中下等級,將以百分比呈現,如20~30%,就是代表你是全台信用倒數的20~30%。雖然銀行不會用聯徵信用的加權分數作為貸款審查上的依據但是銀行訂房貸利率、貸款成數的考量因素之一,不過因各家內部風險控管機制不同,同一分數卻可能有不同的貸款待遇。目前貸款實務經驗上許多銀行的信用分數門檻都是520-600之間。

聯徵信評分數是一回事 聯徵次數又是一回事 多寡決定了貸款核准的機率。

舉例如下:

  • 林先生在沒有聯徵查詢紀錄下,貸款過件機率95%
  • 在一次貸款聯徵查詢紀錄下,貸款過件機率80%
  • 在兩次貸款聯徵查詢紀錄下,貸款過件機率70%
  • 在三次貸款聯徵查詢紀錄下,貸款過件機率55%

聯徵的重要性不言可喻,試想如果你是第二次查詢聯徵的銀行審核人員,當你發現前一家銀行婉拒這客戶的申請,你自然投下反對票,這是人性,別家銀行婉拒我為何要核准。

所以辦貸款很重要就是一次要通過,很多人都是錯失最佳申請的時間點才委託這時我只能跟你說我也無能為力。

千萬記得,在你還沒有確定要貸哪一家銀行前,不要填貸款申請書,也先不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調閱聯徵紀錄。

你可以先初步比較過各家銀行給的估價和貸款條件,等確定要正式申請貸款時,再授權其中條件比較好的1~2家填申請書(避免若正式通知核貸時,才發現核貸成數不足,再重送另一家重新評估會延遲買賣合約時間),授權他們調閱聯徵即可。

第五是房屋貸款計算方式:

月收入扣除基本生活開銷(目前銀行評估每人每月的基本開銷是16000元不含租金支出),在扣除其他負債貸款金額的月付金之後,餘額需足夠支付本次欲貸款的房貸月付金額,才能足額貸款。

簡單試算為年收入50萬元 約可貸450萬 年收入60萬元 約可貸550萬 年收入70萬元 約可貸650萬。

攤還金額速算表 還拿不定要貸多少錢?分幾年攤還?那就先來參考一下房貸付款金額速算表!省去房貸試算的時間, 只需要看房貸速查表

本表是以本息平均攤還 貸款100萬元之每月應繳金額表, 方便速查試算

房屋貸款攤還金額速算表

貸款100萬元之每月應繳金額表 (本息平均攤還)

利率/年期7年10年15年20年30年
1.00%12,3328,7615,9854,5993,217
1.25%12,4408,8706,0964,7123,333
1.50%12,5498,9806,2084,8263,452
1.75%12,6589,0906,3214,9423,573
2.00%12,7689,2026,4365,0593,697
2.25%12,8789,3146,5515,1793,823
2.50%12,9909,4276,6685,3003,952

千萬記得,在你還沒有確定要貸哪一家銀行前,不要填貸款申請書,也先不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調閱聯徵紀錄。

你可以先初步比較過各家銀行給的估價和貸款條件,等確定要正式申請貸款時,再授權其中條件比較好的1~2家填申請書(避免若正式通知核貸時,才發現核貸成數不足,再重送另一家重新評估會延遲買賣合約時間),授權他們調閱聯徵即可。

房貸結清

先恭喜您房貸清償完畢,不少債務人在借款還清後,卻忽略了要再拿債務清償證明文件。只要有被設定的貸款都需要取得貸款清償完畢的證明文件,要去辦理塗銷設定,房貸會有收據及抵押權塗銷同意書。

通常銀行都不會主動開立所謂的清償證明給你,大部份是提供上面有標示此帳戶已結清的收據,證明在該銀行的帳款已全數繳清,及開立稱為「抵押權塗銷同意書」的文件,以及還給你當初押在銀行的「他項權利證明書」、「土地、建築物改良抵押權設定契約書」、「火險及地震險的保單(將受益人改為自己,原本受益人是銀行)」。就可以拿這些資料去地政事務所辦塗銷登記。

房貸塗銷設定不一定要請代書來處理,自己跑一下地政事務所直接辦理塗銷也可以,假如您請代書幫您辦理的話可以省下的是時間,但是會多支付一筆代書費用。

房貸清償流程

  • 1.如果要提早清償房貸,先打電話至你的房貸銀行,告知要完全清償掉房貸,請他們計算到預計清償日時要付款的總額。並且詢問是否有是否有違約金的問題?如果有違約金的產生也請銀行行員一起計算到要付款的總額中。確認還款日及結清的金額之後,銀行會給你一個專有帳戶,讓你把款項匯入。
  • 2.將房貸餘額存入扣款銀行帳戶中,即可與銀行電話聯絡,告知當日就要清償,一定要表明當日就要清償,這與利息計算天數有關,如果隔了一天才清完,那我們存入的金額就會不對。並申請開立抵押權塗銷同意書。
  • 3.一般是二至三個工作天後,銀行就會通知您取回a.抵押權塗銷同意書.b.他項權利證明謄本.c.抵押權範圍設定書.d.住宅火險保單正本這4項文件。
  • 4.至銀行取回上述的4項文件時,有件事一定要做,就是把本票撕毀。另外請銀行影印一份抵押權塗銷同意書讓自己留存,因為這四項文件最後都會被地政事務所及產險公司收走存查。
  • 5.進行抵押權塗銷,帶身分證、印章、押權塗銷同意書、他項權利證明書本、抵押權範圍設定書,到地政事務所辦理抵押權塗銷登記。
  • 6.送件審查完成後取件,取件同時申請地籍謄本與建物謄本(包含車位權力範圍),每一張20元。要確認他項權利的部份是否真的已經塗銷。
  • 7.至產險公司辦理住宅火險退保或變更受益人的動作。如果自己有另外購買比較完備的火險與地震險,可以退保。如果沒有另外購買,就建議是將原本受益人是銀行,變更受益人變更為自己。如果是辦理退保,有預收保費時產險公司計算尚未發生的未來保費退給我們,會開支票或可轉入存摺,這需要15個工作天。

房貸清完是否有抵押權塗消的必要性?

如果未來可能會在需要貸款,如設定塗銷的話,一切流程將從頭來從面談、估價、徵信、抵押權設定….等程序。該繳的錢還要再繳一次,不塗銷設定的話如要再貸款款就比較容易程序也比較簡單。

但是有一項重點請是結清該行貸款後要申請清償證明,不然與該行的借貸關係依舊是存在的,會面臨火險及地震險要每年續保的問題。

不塗銷設定另一個優點是萬一房子被不知情或被騙的賣掉,房子還留有抵押權設定時還有這一層關卡。

如果不塗銷設定缺點是,無法向其他銀行借貸,若事隔多年,銀行遭合併或其它因素,致使妳的資料遺漏,屆期要清償證明時,可能就很麻煩。建議短期無再借貸之必要,還是先取得清償證明,並至地政事務所自辦塗銷登記為佳。

房屋貸款Q&A

房貸有什麼優勢

1.利率相對較低
提供房產作擔保品,銀行承擔風險小,便有機會得到較好的利率。
2.貸款期限較長
最長貸款期限可到30年。
3.貸款額度較高
最高額度可達房產評估價值的8成左右,視房產自身價值來定。
4.過件率相對高
提供房產作抵押物,對銀行來說放貸風險降低,過件率比信用貸款還要高許多。

房貸最高額度?

使用房子向銀行申辦貸款的額度可視房產自身價值來定,最高額度可達房屋鑑價評估價值的8成左右,若借款人需要貸較高的額度,則需要提供更高估值的房屋抵押。

房貸的利率如何計算?

房貸利率最低可爭取到1.66%起,利息的高低會依據您提供的條件與資料多寡而定,條件越好則利息越低。

信用狀況會影響房貸嗎?

會的,借款人申請房屋貸款時,若能提供其他財力證明作輔助,或是信用狀況良好,有利於快速申辦貸款,且貸款額度有機會提高,還可能獲得較低的貸款利率。

可以用父母的房子辦貸款嗎?

可以,若您是借款人,但是要貸款的房子是在您父母名下,也可以申請房貸,需先徵求父母同意,並且提供貸款所需相關資料,及房屋所有權人的同意書。

申辦房貸需要保人嗎?

基本上不需要提供保人,只需要提供房屋的相關資料,及貸款人的收入資料,就能夠申辦房屋貸款。

申辦貸款原來這麼簡單?

只要您自有房屋土地坪數不限、屋齡不限、房屋土地持分,不管個人信用不良、貸款延遲繳款紀錄、負債比過高、無收入證明、銀行債務協商、短期週轉資金、1小時估貸3天內撥款、急需資金當日撥款、寬限期、等各種銀行無法申辦的原因皆可辦理!

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