高額房貸成數申請、低利率 房屋貸款 與還款年限等各種房貸問題,若無法提供完整財力申請到房貸成數、房屋利率與還款年限時,房屋貸款問題找貸款通能助您周轉順利

房屋貸款

當您需要一筆週轉資金,房屋貸款絕對是您應該優先考慮的首選!為什麼?因為房屋貸款與其他貸款方式比較起來,有三大優點:(1)額度高、(2)利率低、(3)有寬限期。房貸:規劃額度高,無法提供完整財力辦理信用貸款時,房貸能助您週轉順利。房屋貸款只是貸款的一種,不過房子很有可能是你所購買的最貴的東西,貸款機構為你提供購屋所需的現金,而你同意在一段時間內還本付息。

看影片了解「房屋貸款」

首先,房屋貸款的金額,通常會比其他貸款方式來得高。例如信用貸款,額度最多是您月收入的22倍。而房屋貸款,可以高達房價的八成,甚至可以貸二、三胎。如果您需要的資金額度比較高,運用房屋貸款來融資,比較能滿足需求。

第二,與其他貸款相比,房屋貸款是利率最低的一種,目前大約在年利率2%左右,甚至可以更低。您的貸款成本,會因此低很多。

第三,銀行針對房貸,大部分都會提供寬限期,少則一、二年,最長可以到五年。在寬限期內,只需繳利息,不需繳本金,這樣一來,對於您的資金週轉,會減輕很多壓力。

所以,當您需要一筆一、二百萬,甚至上千萬的資金,作為事業的週轉之用,或是用來投資,都可以優先考慮利用名下的房屋申請貸款,讓您的資產運用更靈活。

所以申請貸款的程序與買車或申請信用卡相比,需要付出更多精力。如何申請到足額的房貸、又要兼顧還款年限及利率,就是一門很大的學問

房屋貸款三大優點
房屋貸款三大優點:(1)額度高、(2)利率低、(3)有寬限期。

房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿20至60歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度 貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.6%~2.23%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件 雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

房屋貸款條件

  • 年齡:年滿20-65歲的國民皆可
  • 屋齡:最好不超過30年
  • 房屋類型:住宅、店面、別墅、房改房、套房 。 銀行眼中的嫌惡設施:臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、近聲色場所等等。
  • 抵押物的要求:兩證齊全,產權明晰,無產權糾紛,且能上市進行交易 。
  • 信用要求:近兩年內連續逾期不超過3次或累計逾期不超過6次 。

房屋貸款銀行估價的要點?

銀行風險評估的目的是要以將來他們萬一要法拍你這間房子時,會以好脫手為考量。
主要的考量點如下

房屋所在的地段:

地段很重要,地段會決定房屋基本價值,與房子周遭地區實價登錄行情高低,這才是會銀行估價的最主要關鍵。在靠海邊的房子也會考量風化的因素

房子的年份:

房子越老,建物的耐用年限和殘餘價值越低,年份太久例如是40年或是50年的房子時,銀行可能會只評估土地的價值因為房子殘餘價值越低會影響以後拍賣的價格。

房子的建築方式:

老式的加強磚造與後來的鋼筋混凝土(RC構造),鋼骨鋼筋混凝土,(SRC構造),鋼骨構造(SS構造 ),安全性和價值當然不同。

土地持有面積的價值:

房子會折舊,但土地不會,就算把房子拆了還能照市價賣土地坪數。大樓持有的土地面積較小,透天持有的土地面積相對較多,價值也比較高。

內部屋況:

有些老房子有重新整修或裝潢過(老舊的裝潢不算),這部分銀行也會進去看真實屋況做考量。只是裝潢用材上對估價加分不大,對好不好脫手加分比較大。有些人會號稱花了上百萬裝潢,銀行估價不會把裝潢費完全加在估價中的。

周遭嫌惡設施:

例如臨近廟宇、靈骨塔、墓地、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、近聲色場所、 電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等,這是會扣分的設施。

嚴重瑕疵:

例如海砂屋、輻射屋、公告危樓等等,將來超難脫手,銀行承貸的意願也會大幅減低。

如果是小套房產品,除非總建坪達到15坪以上,否則一般銀行也不太願意承做貸款。

項目判斷依據考量因素
區域房屋所在地是否為鬧區, 交通樞紐 (如捷運站等)區域及地段是主要重點
房子實際用途自住、商用、他人使用、出租、空置自住的貸款成數會較好
屋齡會以此研判房屋折舊狀況,目前都會區的房屋,銀行有放寬屋齡限制通常銀行會有屋齡+貸款年限,不逾一定年份的限制,屋齡過老也可能不予承作
屋內狀況或是裝潢若有裝潢,估價會提升一些屋況也是銀行估價的考慮點,基本裝潢、水管線路是否過於老舊,有裝潢坪價平均可多2~3萬
交易及異動狀況買賣頻繁研判是否為投資客的案件,若是投資客,估價會較保守
房屋增建的性質頂樓加蓋或是露台陽台外推因有產權不清的問題,銀行估價通常不會計入
附近的市場行情所在區域相同建物的成交行情參考實價登錄網站或是仲介成交行情等
建物是否瑕疵是否為凶宅、分割套房等特殊擔保品? 未來處分風險否過高估價會較一般市場價格還要來得低、甚至不予承作
小套房或是陽光屋是否非規格化產品?未來處分風險可能過高非規格化或15坪以下的套戶可能不予承作

總而言之,專業鑑價人員會根據此處的土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢、房地供需、環境變遷、人口及居民習性、公共設施、交通運輸、金融市場以及上述眾多角度,進行全面性且嚴格保守的評估。

每個人的房屋座落地與鄰近設施各有不同,是沒辦法一下子就確切的告訴您,您的房子可以貸到多少錢?

房屋鑑價的管道

想要房屋貸款,需要估算房屋的可貸額度,那麼我的房子值多少錢?市價多少?我該找誰房屋鑑價呢?以下介紹5種房屋估價管道, 前2種是透過已成交的市場價格來估價, 後3種是經由銀行資源來估價

一. 實價登錄: 內政部有提供不動產交易的實價查詢網,讓大家可以快速查詢目前市場的成交價格

二. 房仲網頁查詢: 許多房屋仲介公司,也會提供房屋的成交資訊,可當作參考來評估自己的房屋價格大約是多少錢。

三. 銀行委託鑑價: 銀行會委託專業的鑑價師到房屋現場進行拍照勘查,最終的鑑定價格將會是可貸額度的主要依據,參考性是鑑價管道中最高的。

四. 銀行行員估價: 在還沒確定要向哪間銀行申辦房屋貸款,或是房子還沒買的請況下,可以打電話請銀行專員先初步估價,行員將會用鑑價資料庫查詢過往的鑑價紀錄,加上行員的自身經驗,快速完成初步估算,快的話半小時就可以完成!

五. 銀行網頁試算: 現在銀行串連內部鑑價資料庫及內政部實價登錄平台,只要在網路上輸入你的房屋現況( 地址、類型、樓層、有無車位等)就可立即試算出房屋價值,是相當快速而且隨時都可以查詢!

延伸閱讀:<房貸審核時間及撥款程序拆解!想知道房貸多久下來看這篇>

房屋貸款成數高低的5個因素?

有人可以貸8成 8成5 甚至9成  有人卻只可以貸6成 7成?

銀行決定貸款成數的主要考量是人,人才是真正還錢的主角,人的信用好壞和固定還款的能力,,是銀行最重視的。所以對於人的條件審查,銀行看得比房子還重要。

如果你是銀行評估的優質客人,不但可以順利貸到錢,銀行還可能把可貸成數調高,加碼借給你。

  1. 工作職業屬於銀行認定的哪一個級距?越是屬於穩定收入、高收入行業,尤其是醫師、律師、公務員、上市櫃公司員工之類的行業。
  2. 是否有每月固定薪資轉帳或年度扣繳憑單,證明有穩定收入,可以穩定還款,其中羅列的薪資所得高低也會影響到銀行貸款成數
  3. 沒有固定薪轉的行業(小吃、攤販),銀行不認為你每個月有穩定收入,會擔心你有沒有能力每個月還錢,這時可能就需要提出存款財力證明或採取保人方式。
  4. 聯徵次數,通常會申請聯徵資料大多是為了金融需要或申請借款貸款,被申請次數越多,可能是負債與資產有較大疑慮(銀行會擔心,為甚麼前面那麼多家銀行都不肯借你錢)。
  5. 與銀行往來紀錄,銀行不喜歡沒有什麼信用紀錄的小白,反而更喜歡有在運用貸款、信用卡,而且還款紀錄良好的人,留些消費紀錄是必要的。
房貸財力證明的加減分項目
房貸財力證明的加減分項目

簡單6個方法做好購屋貸款規劃

  1. 長期固定在一家銀行交易,貸款時有機會爭取到低利率、高額度。
  2. 房子本身的條件,決定大概可貸的金額與成數 地點地段佳,抗跌性相對強、轉手性佳。
  3. 貸款人的條件,決定最終額度及利率,盡量證明自己的還債能力佳,例如提出薪資單、扣繳憑單、存款證明等等。
  4. 提供保人或擔保品,可提高貸款成數及核准機率,若前述方式評估的貸款額度不夠高,也可自行提出連帶擔保以加強核貸條件,例如能提供擔保人願意擔保。
  5. 搭配其他種類信貸,另類增加貸款額度。
  6. 提高貸款利率,縮短攤還年限。

辦理房屋貸款的8個步驟:

一般而言,房貸申請可以分為8大步驟,依序是申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款,每一階段所需要的作業時間皆不相同,各約1-5天不等,是故加總起來,快的話至少也需要1周,慢則甚至3周,下面將一一說明。

STEP 1 申請:

一旦送出申請銀行就會調閱聯徵檢視個人信用狀況,3個月內聯徵調閱次數將會影響後續跟他行申貸的條件,建議做好功課再申請。信用狀況越良好越容易過件,同時也比較能申請到較多的貸款金額跟較低的利率。

STEP 2 照會:

送出申請後,銀行可能會先電話照會一次,確認是否由本人送件並核對申請資料,有些還會打到申貸人任職公司確認,記得回答內容請以真實正確為原則,以免申請被拒。

STEP 3 估價:

接著銀行將對房屋進行鑑價,評估價值後才能決定貸款額度。一般自住宅可貸額度約是鑑價金額的8成,若非自住宅或是屬於政府定義的豪宅則是6-7成。

STEP 4 審核:

銀行通常會利用1到3個工作天審核,並決定核發的額度及利率,時間長短取決於是交由人工還是系統,當然如果申貸人的資料較特殊也可能會較久。

STEP 5 核貸結果通知與申覆:

審核完成後會通知申貸者是否核貸。如對條件滿意或無申覆空間,則可以直接進行下一步;如果覺得條件無法接受,可與專員商量協助進行申覆,這個過程通常會進入銀行的人工審核流程,結果較難預料。

STEP 6 對保:

對保的目的是讓申貸人能夠當面與銀行簽訂借貸合約,確保銀行與貸款者的權利義務。請注意以下填寫的條件是否與說明符合,並且簽完約記得向銀行拿取合約副本留存。

  • 總金額是否正確
  • 貸款利率、及貸款利率可能的變化
  • 貸款年限
  • 附加功能是否清楚 , 例如抵利型、理財型
  • 違約金的年限、罰則比例

STEP 7不動產抵押權設定:

銀行在簽約對保後會立即辦理不動產抵押權設定,這部分會由代書來處理,在房子過戶後代書會幫你帶著建物及土地權狀正本去地政事務所辦理,把房子設定給銀行,抵押權設定金額為你房貸金額的1.2倍,銀行會一併幫你辦理火險及地震險,這部分需要房貸申請人繳納,一年繳費一次,直到貸款繳清為止 。

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時,有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生,若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算,優先受償金額不能超過設定金額,依實際金額計算,銀行並不能直接全部。

STEP 8撥款:

大部分的銀行會要求申貸人開立該行的台幣戶頭,並把錢撥到該戶頭。如果是在分行對保,有機會可以一次完成開戶跟撥款,但若對保時間是在下午,可能要隔日才能撥款到戶頭。

房屋貸款流程圖

房貸流程圖
房貸流程圖

自己去銀行申辦房屋貸款跟委託你們辦的差異是什麼?

台灣的銀行家數幾十間,各銀行有各銀行風控條件不同,每個銀行喜愛的客群不同,審核條件也稍有不同,而且銀行政策不時在變更,一般民眾無所適從,根本不知道自己的條件要向哪一家銀行申請貸款才會通過,才需要透過代辦公司。 差異點會在:

  1. 銀行行員只會推薦自己銀行的方案而我們有配合幾十間銀行,可以了解各銀行方案中的差異幫助申請人找到最適合的銀行方案,提供不拉聯徵方式為你初步評估貸款可行性,可以大幅增加通過機率。
  2. 代辦並不是開銀行,所以不可能所有案件都可以保證過件,評估後告知你申請的過件機率大不大可貸額度約多少.,…等等。
  3. 申請辦貸款不像是買東西,可以貨比三家;辦貸款卡在聯徵的問題上一旦婉拒是會造成你後續申貸的困難度上昇,需要謹慎規劃再進行。
  4. 代辦幫你省下的『時間成本』不需一家家銀行等待比較。
  5. 辦理任何貸款都不需要事先支付服務費用,一律事成收費,辦理任何貸款申請前都不需要正本文件可以大大降低受騙的機會。

千萬記得,在你還沒有確定要貸哪一家銀行前,不要填貸款申請書,也先不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調閱聯徵紀錄。

你可以先初步比較過各家銀行給的估價和貸款條件,等確定要正式申請貸款時,再授權其中條件比較好的1~2家填申請書(避免若正式通知核貸時,才發現核貸成數不足,再重送另一家重新評估會延遲買賣合約時間),授權他們調閱聯徵即可。

房屋貸款Q&A

房貸有什麼優勢

1.利率相對較低
提供房產作擔保品,銀行承擔風險小,便有機會得到較好的利率。
2.貸款期限較長
最長貸款期限可到30年。
3.貸款額度較高
最高額度可達房產評估價值的8成左右,視房產自身價值來定。
4.過件率相對高
提供房產作抵押物,對銀行來說放貸風險降低,過件率比信用貸款還要高許多。

房貸最高額度?

使用房子向銀行申辦貸款的額度可視房產自身價值來定,最高額度可達房屋鑑價評估價值的8成左右,若借款人需要貸較高的額度,則需要提供更高估值的房屋抵押。

房貸的利率如何計算?

房貸利率最低可爭取到1.66%起,利息的高低會依據您提供的條件與資料多寡而定,條件越好則利息越低。

信用狀況會影響房貸嗎?

會的,借款人申請房屋貸款時,若能提供其他財力證明作輔助,或是信用狀況良好,有利於快速申辦貸款,且貸款額度有機會提高,還可能獲得較低的貸款利率。

可以用父母的房子辦貸款嗎?

可以,若您是借款人,但是要貸款的房子是在您父母名下,也可以申請房貸,需先徵求父母同意,並且提供貸款所需相關資料,及房屋所有權人的同意書。

申辦房貸需要保人嗎?

基本上不需要提供保人,只需要提供房屋的相關資料,及貸款人的收入資料,就能夠申辦房屋貸款。

申辦貸款原來這麼簡單?

只要您自有房屋土地坪數不限、屋齡不限、房屋土地持分,不管個人信用不良、貸款延遲繳款紀錄、負債比過高、無收入證明、銀行債務協商、短期週轉資金、1小時估貸3天內撥款、急需資金當日撥款、寬限期、等各種銀行無法申辦的原因皆可辦理!

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