土地貸款 簡單的說就是提供土地當擔保品向銀行貸款,透過該管地政事務所,申辦抵押權設定所為之登記。通常土地貸款必須提供借款計劃,農地必須有農耕之用,建地必須有興建建物的計劃,建地價值最高,山坡地則最低,河川地更別談。例如建商通過自有資金獲取開發土地的使用權後,就可以把土地使用權抵押給銀行,獲取貸款資金,再把這筆資金投入開發建設,通過預售房預售回收資金,歸還貸款。申請流程如下:申請→ 估價→審核→對保→設定→撥款

銀行土地貸款

  • 特色:1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地 33.快速核撥、自行興建完工之廠房也可貸 3建地不限地目,不限坪數大小也可貸
  • 貸款條件:年滿20之國民即可申請。
  • 貸款額度:1.依土地鑑價金額為主2.興建廠房依廠商造價成數而定。
  • 貸款年限:最長20年,含寬限期3年。(依照個人條件狀況而定)。
  • 貸款利率:依個人條件狀況為主。土地貸款利率依據地目使用分區來取決一般建、農、工用地約2.5-3.5%若為其他非可供建築農用之分區土地利率約3-7%而地上物與臨路狀況也會影響核准利率高低合理講就是後續流通異動風險論。
  • 貸款檢附文件:身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本
  • 相關事項:●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利

辦理銀行土地貸款不容易申辦的4大原因:

  1. 高風險。例如:貸款期間如有第三人蓋了建物,或主張建物為他人所有…「糾紛!」。
  2. 擔保品較不易控管。例如:一定時間內就去要現場勘察,並拍照存證…「浪費人力成本」。
  3. 銀行空地貸款之限制很多,除是不是有成數限制、利率限定、興建計畫、償還來源,最重要的是要貸款的…「用途」。
  4. 地目及使用分區及類別的關係辦不了貸款,因土地其流通性無法與房屋比擬而其週遭機能地目有無相同與未來議題性也牽制影響價值簡單解讀可能二筆地再同一區段但價值會有天壤之別。

土地貸款流程:6個步驟完成銀行申辦

  • 一、申請:您可以依據資金需求決定貸款的額度(通常為買賣價5~7成),再與銀行的不動產貸款部門聯繫。一般土地融資或轉貸件:準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價。土地買賣件:當決定購買土地,與代書簽定買賣契約,您可以依據資金需求決定貸款的額度,再由代書與銀行聯繫。
  • 二、估價:提出土地貸款的申請之後,銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價,一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。
  • 三、審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  • 四、對保:當土地貸款申請經銀行核准後,銀行將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  • 五、設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
  • 六、撥款:抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

當代書通知銀行確定設定完成後,銀行會在撥款當天以電話向顧客確認,再依程序處理撥款事宜。撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效,借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內,貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。

申請銀行土地貸款資料:

  1. 借款人及保證人的身分證影本、戶口名簿或戶籍謄本影本
  2. 如果借款人是個人需提供所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺)
  3. 如果借款人公司行號需提供公司報表(如401表、資產負債表、損益表、公司存摺)
  4. 買賣件需準備契約書影本、謄本影本或權狀影本等這些資料將提供給銀行作為土地估價和審核時的參考文件

對保時需要攜帶資料:

  • 個人戶借款人和保證人的身分證正本、私章、土地權狀正本
  • 公司戶1.公司證照影本2.公司(含代表人)資格及印鑑證明3.公司代表人身份證影本
  • 由代書備妥之文件:借款人應具備之文件包含土地所有權狀、土地登記申請書、抵押權設定契約書二份

貸款期間部分還款或清償貸款之違約金:

土地貸款會有違約金目的是防止投資客利用銀行資金買賣土地套利,對一般自有土地融資而言影響有限,違約金的收取依不同銀行的規定而各不相同,一般還清貸款並塗銷抵押權則需要支付違約金,原則上大部分銀行是綁約前2-3年1-3%貸款總額之違約金

貸款利率注意要點! 銀行土地貸款利率怎麼算?

一般貸款利率分為下列4種

  • 建地約2.5%-4%間如為土建融資前期利率約3.5%起
  • 農地約2.5%-5%間如為農用土地有農用證明利率會更低
  • 工業地約3%起現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲
  • 林地山坡地約3%起如屬保育區或保護基本銀行不會承作

土地貸款成數:5~7成

一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。

民間土地貸款

民間土地貸款

  • 特色:農地、建地、旱地、養地、林地、山坡地、道路用地、工業用地、原住民保留地、持分地、重劃地等均可,只要您土地不動產價值足夠,放款額度沒上限,皆可快速放款。
  • 貸款條件:年滿20之國民即可申請。年齡無上限。負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理,免徵信、免保人。免費估貸、快速放款,沒有區域限制,全省皆可辦理
  • 貸款額度:依土地鑑價金額為主 10萬以上
  • 貸款年限:無綁還款期限 隨時都可以還,也有本利還的方案,依申貸人的需求規劃
  • 貸款利率:月息1~3分。
  • 貸款檢附文件:身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本
  • 相關事項:分期每月攤還或可一次結清,亦可只繳息不還本金(還款金額最低以萬元為單位)。

什麼情況下要申辦民間土地貸款?

如果借款人是信用不良、延遲繳款,負債比過高、無收入證明、持分農地、或是已借一胎等等因素造成銀行土地貸款辦不過時,可以選擇民間土地貸款,特色是自有土地坪數不限,土地持分(可借款),地齡不限,皆可辦理 ,因為土地要申辦銀行貸款的難度比較高,有很多人都無法申辦貸款成功,造成資金上的周轉出現了問題,衍生出其他問題,在我們看來這樣的情況並不理想,因此貸款通提供了專業貸款的服務給客戶申辦,讓客戶能夠申辦貸款,周轉短期資金的問題,能夠讓您的土地發揮到最大功用。

只要您有農地、建地、旱地、養殖用地、林地、山坡地、道路用地、工業用地、原住民保留地、持分地、重劃地等均可,只要您土地不動產價值足夠,放款額度沒上限,皆可快速放款

民間土地貸款額度:依土地鑑價金額為主 10萬以上
貸款年限:無綁還款期限 隨時都可以還,也有本利還的方案,依申貸人的需求規劃
貸款利率:月息1~3分。
相關事項:分期每月攤還或可一次結清,亦可只繳息不還本金(還款金額最低以萬元為單位)。

民間土地貸款流程,五個步驟輕鬆搞定!利率1.5分起 只要土地有價值!貸款額度沒上限!

  • 1.申請:撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。
  • 2.估價:我們的代書鑑價人員將針對物件,基於該筆土地的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。(1個小時內馬上核貸)
  • 3.審核:核貸金額、每期應繳金額、利息,並回報給你。
  • 4.設定:如果前面流程進行順利,最後代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。
  • 5.撥款:簽約對保後,設定完成時民間金主就會將核貸金額進行撥款。

營利事業購買土地貸款利息 稅務處理要謹慎

購入土地係供興建廠房等作營業上使用者,屬於固定資產,其利息支出應作為土地的成本,於辦妥過戶手續或交付使用後,借款的利息支出則作為當期費用。如購入的土地係以投資為目的,非屬固定資產,其借款利息應以遞延費用列帳,於土地出售時,作為出售土地收入的減項,不得列為當年度利息費用。

為減輕納稅人重購自用住宅之負擔,土地所有權人在2年內,不論是先買後賣或先賣後買自用住宅用地並登記為同一人所有,且重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額,可在已繳納土地增值稅額範圍內,申請退還不足支付重購土地地價之數額。惟土地所有權人自完成重購土地移轉登記之日起5年內需注意,不可將重購土地再行移轉、出租、營業、戶籍遷出,如有上述情形發生皆須繳回原退稅款。

稅捐機關進一步說明,重購土地移轉情形包括買賣、贈與、交換、法拍,但若被政府依法徵收或因土地所有權人死亡而辦繼承者,則不需繳回退稅款,惟繼承人若在原管制五年內,再行移轉或不符合自用住宅之規定,仍須繳回原退稅款。

新購買土地之後辦理『土地增值稅』重購退稅須符合甚麼條件?

  • 一、出售土地及新購土地所有權人須為同一人。
  • 二、不論先購後售或是先售後購,買賣期間必須在二年內(計算原則:先登記後立契)。
  • 三、要注意的是先購後售者必須在購買土地時【已持有供自用住宅使用的土地】始有適用(戶籍已遷入)。
  • 四、出售及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並在該地辦竣戶籍登記(自用住宅)。
  • 五、都市土地未超過300平方公尺(90.75坪),非都市土地未超過700平方公尺(211.75坪)。
  • 六、出售房屋在出售前一年內沒有出租或供作營業使用,新購房屋從未出租或供作營業使用。
  • 七、新購土地移轉公告現值總額必須超過原出售土地移轉現值總額扣除繳納土地增值稅後有餘額者,才能退稅。
    另外,重購退稅並無次數的限制,但是要注意重購退稅的土地從買入後五年內,都必須作自用住宅使用,也就是不可以出租、供營業使用或是將戶籍遷出,甚至連夫妻之間的贈與都不可以,否則會被追繳原退還之稅款。

5分鐘搞懂土地分類,分為下列各類:

  • 第一類:建築用地;如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。
  • 第二類:直接生產用地;如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。
  • 第三類:交通水利用地;如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。
  • 第四類:其他土地;如沙漠、雪山等屬之。
    前項各類土地得再分目。

土地貸款

權狀上的地目又是什麼意思??

地目是”土地使用類別”或”土地使用分類”,為表是土地使用狀況,用淺顯易懂的法定代表文字來顯示即是。

土地類別地目說     明
建築

地用

房屋及附屬之庭院均屬之。

自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之。

祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均屬之。但兼用住宅者不在此限。
車站、車庫、貨物庫等及在車站內之站長、車長之宿舍均屬之。
公園用地。
墳墓用地
直接生產用地水田用地。
旱田用地。
林地、林山均屬之。
魚池。
畜牧地。
礦泉地、但限於湧泉口及其維持上必要之區域。
製鹽用地。
池塘。
交通水利用地公路、街道、街巷、村道、小徑等公用或共用之輕便鐵道線路均屬之。
鐵道路線用地。
埤圳用地。
灌溉用之塘湖、沼澤。
一切溝渠及運河屬之。
其他

用地

堤防用地。
荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。

自民國 88 年 3 月 16 日起,除與民眾權利義務較有關之「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外,其餘將不再辦理變更登記或地目詮定。通常也是「田」、「旱」、「建」、「道」這幾種地目才可以辦理土地貸款。

都市土地得分類如下:

  • 一、住宅區:為保護居住環境而劃定,以建築住宅為主,其土地及建築物之使用,不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。
  • 二、商業區:為促進商業發展而劃定,以建築商店及供商業使用之建築物為主,其土地及建築物之使用,不得有礙商業之便利。
  • 三、工業區:為促進工業發展而劃定,其土地及建築物以供工業使用為主,具有危險性及公害之工廠,應特別指定工業區建築之。
  • 四、其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區:區內土地及建築物,以供其規定目的之使用為主。
  • 五、特定專用區:區內土地及建築物,不得違反其特定用途之使用。

非都市土地得劃定為十種使用區:

  • 一、特定農業區:優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施,經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。
  • 二、一般農業區:特定農業區以外供農業使用之土地。
  • 三、工業區:為促進工業整體發展,會同有關機關劃定者。
  • 四、鄉村區:為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要,會同有關機關劃定者。
  • 五、森林區:為保育利用森林資源,並維護生態平衡及涵養水源,依森林法等有關法令,會同有關機關劃定者。
  • 六、山坡地保育區:為保護自然生態資源、景觀、環境,與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害,及涵養水源等水土保育,依有關法令,會同有關機關劃定者。
  • 七、風景區:為維護自然景觀,改善國民康樂遊憩環境,依有關法令,會同有關機關劃定者。
  • 八、國家公園區:為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地,並供國民育樂及研究,依國家公園法劃定者。
  • 九、河川區:為保護水道、確保河防安全及水流宣洩,依水利法等有關法令,會同有關機關劃定者。
  • 十、其他使用區或特定專用區:為利各目的事業推動業務之實際需要,依有關法令,會同有關機關劃定並註明其用途者。

非都市土地得編定十八種使用地:

  • 一、甲種建築用地:供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
  • 二、乙種建築用地:供鄉村區內建築使用者。
  • 三、丙種建築用地:供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
  • 四、丁種建築用地:供工廠及有關工業設施建築使用者。
  • 五、農牧用地:供農牧生產及其設施使用者。
  • 六、林業用地:供營林及其設施使用者。
  • 七、養殖用地:供水產養殖及其設施使用者。
  • 八、鹽業用地:供製鹽及其設施使用者。
  • 九、礦業用地:供礦業實際使用者。
  • 十、窯業用地:供磚瓦製造及其設施使用者。
  • 十一、交通用地:供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。
  • 十二、水利用地:供水利及其設施使用者。
  • 十三、遊憩用地:供國民遊憩使用者。
  • 十四、古蹟保存用地:供保存古蹟使用者。
  • 十五、生態保護用地:供保護生態使用者。
  • 十六、國土保安用地:供國土保安使用者。
  • 十七、墳墓用地:供喪葬設施使用者。
  • 十八、特定目的事業用地:供各種特定目的之事業使用者。

權屬上之分類

一、公有土地:未經人民依法取得所有權之土地為公有土地。依照土地法第4條之規定公有土地分為國有土地、直轄市有土地、縣(市)有土地或鄉(鎮、市)有之土地。
(一)國有土地之處分及設定負擔,由國有土地管理機關依照平均地權條例、國有財產法、國有非公用不動產交換辦法、國有非公用土地設定地上權實施要點、辦理國有財產法第52條之2讓售案件注意事項等規定辦理。
(二)直轄市或縣(市)有土地之處分及設定負擔,依照土地法第25條之規定,應經該管區內民意機關之同意及報奉行政院(已授權內政部)核准。
(三)鄉鎮市有土地之處分及設定負擔,依各縣有財產管理自治條例規定,應經鄉鎮市民代表會之同意並報經縣政府核准。

二、私有土地:經人民依法取得所有權者為私有土地,又土地所有權之型態不同,可分為單獨所有與共有,而共有又可分為分別共有與公同共有,茲分述如下:
(一)分別共有者,謂數人按其應有部分,對於一物有所有權。各共有人,得自由處分其應有部分。(民法第817條、第819條)
(二)公同共有者,數人基於公同關係而共有一物,共有物全部屬於數人一體之狀態。公同共有物之處分,及其他之權利行使,應得公同共有人全體之同意。(民法第827條、第828條)

土地共有制度

共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有,有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。理論上,不管動產或不動產均可成立共有,但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。而其共有型態分成三種:

  • (1)分別共有:即所有權人按其應有部分之比例,共同持有同等土地所有權,並對共有物之全部,按比例有使用收益之權利。此即如民法第八百十七條規定,數人按其應有部份,對於一物有所有權者為共有人為分別共有;及第八百十八條規定,各共有人按其應有部份,對共有物之全部有使用收益之權。
  • (2)公同共有:意指所有權人共有,不分多少比例、持有同等土地之所有權,而其共有之權利及於共有土地之全部,而權利之行使需全體共有人之認可同意。此即如民法第八百二十七條規定,依法律規定或依契約成一共同關係之數人,基於其公同關係而共有一物者,為公同共有人,各公同共有人之權利及於公同共有物之全部;及第八百二十八條規定,公同共有物之處分,及其他權利行使,應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態,常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。
  • (3)兼具分別共有及公同共有:常見之狀況即為起先為分別共有,惟經過一段時間後,其中某共有人死亡,其繼承人未辦理繼承登記,該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

簡單來說,公同共有與分別共有最大差異在於持分(即比例)之有無。公同共有情況下,各共有人持有共有財產之全部,沒有持分之概念。而分別共有情況下,各共有人分別持有共有財產之某比例。例如:就A土地全部而言,如果甲持有A地1/2,乙也持有A地1/2,則可說甲乙分別共有A地各1/2;但在公同共有情況下,甲乙都持有A地之全部,而沒有比例之區分。公同共有的不動產因各共有人權利持分不明,故依法不能處分(買賣、贈與、設定等行為),惟有將共有關係改變成分別共有後,各共有人才能處分該不動產。

一般鑑價過程不需費用,民眾一旦遇到藉機收費就要當心,公司也須詳列包含設定費、代書費、規費等費用,讓借款人能一目了然,雙方取得共識後約在地政事務所辦理手續,對保時也要逐條說明合約內容,同意之後在簽約,所有過程都要有專業代書把關及律師諮詢,確保雙方權利義務。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。

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