土地貸款簡單的說就是提供土地當擔保品向銀行貸款,透過該管地政事務所,申辦抵押權設定所為之登記。通常土地貸款必須提供借款計劃,農地必須有農耕之用,建地必須有興建建物的計劃,建地價值最高,山坡地則最低,河川地更別談。例如建商通過自有資金獲取開發土地的使用權後,就可以把土地使用權抵押給銀行,獲取貸款資金,再把這筆資金投入開發建設,通過預售房預售回收資金,歸還貸款。土地貸款流程如下:申請→ 估價→審核→對保→設定→撥款。

銀行土地貸款

  • 特色:1.土地持有者即可申貸 2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地 33.快速核撥、自行興建完工之廠房也可貸 3建地不限地目,不限坪數大小也可貸
  • 貸款條件:年滿20之國民即可申請。
  • 貸款額度:1.依土地鑑價金額為主2.興建廠房依廠商造價成數而定。
  • 貸款年限:最長20年,含寬限期3年。(依照個人條件狀況而定)。
  • 貸款利率:依個人條件狀況為主。土地貸款利率依據地目使用分區來取決一般建、農、工用地約2.5-3.5%若為其他非可供建築農用之分區土地利率約3-7%而地上物與臨路狀況也會影響核准利率高低合理講就是後續流通異動風險論。
  • 貸款檢附文件:身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本
  • 相關事項:●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

辦理銀行土地貸款不容易申辦的4大原因:

  1. 高風險。例如:貸款期間如有第三人蓋了建物,或主張建物為他人所有…「糾紛!」。
  2. 擔保品較不易控管。例如:一定時間內就去要現場勘察,並拍照存證…「浪費人力成本」。
  3. 銀行空地貸款之限制很多,除是不是有成數限制、利率限定、興建計畫、償還來源,最重要的是要貸款的…「用途」。
  4. 地目及使用分區及類別的關係辦不了貸款,因土地其流通性無法與房屋比擬而其週遭機能地目有無相同與未來議題性也牽制影響價值簡單解讀可能二筆地再同一區段但價值會有天壤之別。

土地貸款流程:6個步驟完成銀行申辦

  • 一、申請:您可以依據資金需求決定貸款的額度(通常為買賣價5~7成),再與銀行的不動產貸款部門聯繫。一般土地融資或轉貸件:準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價。土地買賣件:當決定購買土地,與代書簽定買賣契約,您可以依據資金需求決定貸款的額度,再由代書與銀行聯繫。
  • 二、估價:提出土地貸款的申請之後,銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價,一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。
  • 三、審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  • 四、對保:當土地貸款申請經銀行核准後,銀行將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  • 五、設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
  • 六、撥款:抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

當代書通知銀行確定設定完成後,銀行會在撥款當天以電話向顧客確認,再依程序處理撥款事宜。撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效,借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內,貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。

申請銀行土地貸款資料:

  1. 借款人及保證人的身分證影本、戶口名簿或戶籍謄本影本
  2. 如果借款人是個人需提供所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺)
  3. 如果借款人公司行號需提供公司報表(如401表、資產負債表、損益表、公司存摺)
  4. 買賣件需準備契約書影本、謄本影本或權狀影本等這些資料將提供給銀行作為土地估價和審核時的參考文件

對保時需要攜帶資料:

  • 個人戶借款人和保證人的身分證正本、私章、土地權狀正本
  • 公司戶1.公司證照影本2.公司(含代表人)資格及印鑑證明3.公司代表人身份證影本
  • 由代書備妥之文件:借款人應具備之文件包含土地所有權狀、土地登記申請書、抵押權設定契約書二份

貸款期間部分還款或清償貸款之違約金:

土地貸款會有違約金目的是防止投資客利用銀行資金買賣土地套利,對一般自有土地融資而言影響有限,違約金的收取依不同銀行的規定而各不相同,一般還清貸款並塗銷抵押權則需要支付違約金,原則上大部分銀行是綁約前2-3年1-3%貸款總額之違約金

貸款利率注意要點! 銀行土地貸款利率怎麼算?

一般土地貸款利率分為下列4種

  • 建地約2.5%-4%間如為土建融資前期利率約3.5%起
  • 農地約2.5%-5%間如為農用土地有農用證明利率會更低
  • 工業地約3%起現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲
  • 林地山坡地約3%起如屬保育區或保護基本銀行不會承作

土地貸款成數:5~7成

一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。

如果要辦理民間土地貸款  <——請看這篇

要了解土地分類 <———請看這篇

營利事業購買土地貸款利息 稅務處理要謹慎

購入土地係供興建廠房等作營業上使用者,屬於固定資產,其利息支出應作為土地的成本,於辦妥過戶手續或交付使用後,借款的利息支出則作為當期費用。如購入的土地係以投資為目的,非屬固定資產,其借款利息應以遞延費用列帳,於土地出售時,作為出售土地收入的減項,不得列為當年度利息費用。

為減輕納稅人重購自用住宅之負擔,土地所有權人在2年內,不論是先買後賣或先賣後買自用住宅用地並登記為同一人所有,且重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額,可在已繳納土地增值稅額範圍內,申請退還不足支付重購土地地價之數額。惟土地所有權人自完成重購土地移轉登記之日起5年內需注意,不可將重購土地再行移轉、出租、營業、戶籍遷出,如有上述情形發生皆須繳回原退稅款。

稅捐機關進一步說明,重購土地移轉情形包括買賣、贈與、交換、法拍,但若被政府依法徵收或因土地所有權人死亡而辦繼承者,則不需繳回退稅款,惟繼承人若在原管制五年內,再行移轉或不符合自用住宅之規定,仍須繳回原退稅款。

新購買土地之後辦理『土地增值稅』重購退稅須符合甚麼條件?

  • 一、出售土地及新購土地所有權人須為同一人。
  • 二、不論先購後售或是先售後購,買賣期間必須在二年內(計算原則:先登記後立契)。
  • 三、要注意的是先購後售者必須在購買土地時【已持有供自用住宅使用的土地】始有適用(戶籍已遷入)。
  • 四、出售及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並在該地辦竣戶籍登記(自用住宅)。
  • 五、都市土地未超過300平方公尺(90.75坪),非都市土地未超過700平方公尺(211.75坪)。
  • 六、出售房屋在出售前一年內沒有出租或供作營業使用,新購房屋從未出租或供作營業使用。
  • 七、新購土地移轉公告現值總額必須超過原出售土地移轉現值總額扣除繳納土地增值稅後有餘額者,才能退稅。
    另外,重購退稅並無次數的限制,但是要注意重購退稅的土地從買入後五年內,都必須作自用住宅使用,也就是不可以出租、供營業使用或是將戶籍遷出,甚至連夫妻之間的贈與都不可以,否則會被追繳原退還之稅款。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。

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