《土地貸款》6個步驟完成申辦?5分鐘搞懂貸款流程及影響利率高低的因素!

土地貸款

土地貸款簡單的說就是提供土地(建地、農地及工業用地)當擔保品向銀行辦理貸款,透過該地區地政事務所,申辦土地抵押權設定所為之登記,土地抵押權設定完成後從銀行取得資金的一種貸款方式 。銀行土地貸款利率建地約2%-4% 農地約2.5%-6% 工業地約3%起!土地貸款成數:5~7成

土地貸款是什麼?

簡單的說就是提供土地當擔保品向銀行辦理貸款,透過該地區地政事務所,申辦土地抵押權設定所為之登記,土地抵押權設定完成後從銀行取得資金的一種貸款方式 。

通常土地貸款必須提供借款計劃,農地必須有農耕之用,建地必須有興建建物的計劃,建地價值最高,山坡地則最低,河川地目前都不能貸款。

例如建商通過自有資金獲取開發土地的使用權後,就可以把土地使用權抵押給銀行,獲取貸款資金,再把這筆資金投入開發建設,通過預售房預售回收資金,歸還貸款。

流程如下:申請→ 估價→審核→對保→設定→撥款。

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辦理銀行土地貸款不容易申辦的4大原因:

如果不是要蓋房子,只是單純要拿土地當擔保品辦理貸款,通常銀行會考慮下到幾個因素

  1. 高風險。例如:貸款期間如有第三人蓋了建物,或主張建物為他人所有…「易發生糾紛!」。
  2. 擔保品較不易控管。例如:每隔一定時間內就去要現場勘察,並拍照存證…「是浪費銀行人力成本」。
  3. 銀行空地貸款之限制很多,除是不是有成數限制、利率限定、興建計畫、償還來源,最重要的是要貸款的…「用途」。
  4. 地目及使用分區及類別的關係辦不了貸款,因土地其流通性無法與房屋比擬,而其週遭機能地目有無相同與未來議題性也牽制影響價值,簡單來說可能二筆土地位於同一區段但價值會有天壤之別。

辦理土地貸款時必須要特別注意的事項是土地上是否有建物,如果有建物而且是未保存登記或是有像鐵皮屋的建物 ,都需要事先確認所有權人是不是跟地主是同一人,如果不是地主擁有的建物,這件土地貸款案件不會被核准 。

土地依使用分類分成下列幾種

小心哦!這些物件中只有農業使用土地及建築使用土地可以貸款! 雖然土地貸款有不動產作為擔保品,但是還是有一些物件是難以貸款的。那銀行土地貸款拒絕承作之物件有那些呢?

土地依使用分類
土地依使用分類
  • 農業使用土地,可以貸款
  • 森林使用土地
  • 交通使用土地
  • 水利使用土地
  • 建築使用土地,可以貸款(甲種建地:建蔽率60% 容積率240%,乙種建地:建蔽率60% 容積率240%,丙種建地:建蔽率40% 容積率160%,丁種建地:建蔽率70% 容積率300%;甲種工業用地:是指重度污染的行業所需設立的土地上,通常是指工業區內的工業地。乙種工業用地:是指較輕度污染的行業,此工業地大都在市區,零星散落在各地-食品業者通常選擇此工業地。丙種工業用地:是沒有污染性的工業用地。丁種工業用地:可做為建地使用(建築用地/房屋)。)
  • 公共使用土地
  • 遊憩使用土地
  • 礦鹽使用土地
  • 其他使用土地

延伸閱讀:<5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思>

土地貸款利率怎麼算?

一般土地貸款利率分為下列4種 , 建地價值最高 所以利息最低

  1. 建地約2%-4%間 , 如為土建融資前期利率約3.5%起
  2. 農地約2%-6%間 , 如為農用土地有農用證明利率會更低
  3. 工業地約3%起現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲
  4. 林地山坡地約3%起如屬保育區或保護基本銀行不會承作

土地貸款利率公式,如下:

  • 公式1:利率 = 利息金額 / 本金 X 時間
  • 公式2:利率 = 利息金額 / 本金 X 時間
  • 公式3:平均未償還的本金 = ( 期初未償還本金 + 最後一次未償還欠款 )/2

土地貸款成數:5~7成

一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。

如果是建商買貸土建融案件 , 貸款通可以協助將貸款成數拉到8成~8成5 。

影響土地貸款成數的因素有:

  1. 土地種類
  2. 土地面積
  3. 土地現況
  4. 貸款人的信用狀況
  5. 貸款人的財力證明及收支狀況
銀行土地貸款
銀行土地貸款

土地貸款特色說明

項目土地貸款(銀行的)
貸款特色1.土地持有者即可申貸
2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸 
3建地不限地目,不限坪數大小也可貸
貸款利率:建地約2%-4%間
土建融資前期利率約3.5%起
農地約2%-6%間 , 如為農用土地有農用證明利率會更低
工業地約3%起
現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲
依個人或是公司條件狀況為主。
還款年限 最長20年,含寬限期3年。
(依照個人條件狀況而定)。
辦理時間1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度1.依土地鑑價金額為主
2.興建廠房依廠商造價成數而定。
還款方式本利還 (最長寬限期3年。 )
貸款檢附文件身分證
健保卡或駕照擇一
土地謄本
財力證明
年齡限制20-65歲
申貸難易度比較困難是依個人授信評分
申貸費用帳管費
開辦費
代書費
規費
相關事項:●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。
●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

土地貸款試算

由於土地的鑑價會評估條件為地目、形狀、使用分區、坪數大小、座落地點、是否鄰近馬路等因素來估算土地的價值,土地地目不同,貸款利率也會不同,而且若是申請銀行土地貸款也必須評估申貸人的還款能力。

土地銀行試算工具

土地貸款流程:6個步驟完成申辦

流程一、申請

您可以依據資金需求決定貸款的額度(通常為買賣價5~7成),再與銀行的不動產貸款部門聯繫。一般土地融資或轉貸件:準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價。土地買賣件:當決定購買土地,與代書簽定買賣契約,您可以依據資金需求決定貸款的額度,再由代書與銀行聯繫。

流程二、估價

提出土地貸款的申請之後,銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價,一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。如果是在太偏遠的地區,估價可能需要一星期左右。

流程三、審核

當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。

流程四、對保

當土地貸款申請經銀行核准後,銀行將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。

延伸閱讀:<貸款時對保是什麼意思?>

流程五、設定

對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。

土地貸款在設定時為什麼需要設定貸款金額的1.2倍呢?

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時,有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生,若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算,優先受償金額不能超過設定金額,依實際金額計算,銀行並不能直接全部。

流程六、撥款

抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

當代書通知銀行確定設定完成後,銀行會在撥款當天以電話向顧客確認,再依程序處理撥款事宜。撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效,借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內,貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。

上面的時程加一加最快也要 7 個工作天才能撥款,畢竟銀行收到貸款申請後需要進行各種審核,在這個過程中,每個環節都需要一定時間,如果前一個環節出現差錯,便需要補充資料或退回重來,核貸時間當然也會隨之增加。

土地貸款須準備資料?

借款人如果是個人需提供的資料是

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本或戶口名簿
  5. 土地所有權狀
  6. 買賣件需準備契約書影本、謄本影本或權狀影本等這些資料將提供給銀行作為土地估價和審核時的參考文件

借款人如果是公司需提供的資料是

  1. 公司資料(設立函,營利證,事項卡影本,公司帳戶近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入),公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)
  2. 個人資料(負責人及配偶身分證影印本)
  3. 報稅資料(當年的401表或405表,年度財報影本,近3年的資產負債表跟近 3年的損益表)
  4. 土地所有權狀
  5. 買賣件需準備契約書影本、謄本影本或權狀影本等這些資料將提供給銀行作為土地估價和審核時的參考文件

對保時需要攜帶資料

  • 個人戶借款人和保證人的身分證正本、私章、土地權狀正本
  • 公司戶1.公司證照影本2.公司(含代表人)資格及印鑑證明3.公司代表人身份證影本
  • 由代書備妥之文件:借款人應具備之文件包含土地所有權狀、土地登記申請書、抵押權設定契約書二份

貸款期間部分還款或清償貸款之違約金:

土地貸款會有違約金目的是防止投資客利用銀行資金買賣土地套利,對一般自有土地融資而言影響有限,違約金的收取依不同銀行的規定而各不相同,一般還清貸款並塗銷抵押權則需要支付違約金,原則上大部分銀行是綁約前2-3年1-3%貸款總額之違約金 。

土地貸款分為哪些?

1.購買土地貸款

稅務處理要謹慎,購入土地係供興建廠房等作營業上使用者,屬於固定資產,其利息支出應作為土地的成本,於辦妥過戶手續或交付使用後,借款的利息支出則作為當期費用。如購入的土地係以投資為目的,非屬固定資產,其借款利息應以遞延費用列帳,於土地出售時,作為出售土地收入的減項,不得列為當年度利息費用。

為減輕納稅人重購自用住宅之負擔,土地所有權人在2年內,不論是先買後賣或先賣後買自用住宅用地並登記為同一人所有,且重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額,可在已繳納土地增值稅額範圍內,申請退還不足支付重購土地地價之數額。

惟土地所有權人自完成重購土地移轉登記之日起5年內需注意,不可將重購土地再行移轉、出租、營業、戶籍遷出,如有上述情形發生皆須繳回原退稅款。

稅捐機關進一步說明,重購土地移轉情形包括買賣、贈與、交換、法拍,但若被政府依法徵收或因土地所有權人死亡而辦繼承者,則不需繳回退稅款,惟繼承人若在原管制五年內,再行移轉或不符合自用住宅之規定,仍須繳回原退稅款。

新購買土地之後辦理『土地增值稅』重購退稅須符合甚麼條件?

  • 一、出售土地及新購土地所有權人須為同一人。
  • 二、不論先購後售或是先售後購,買賣期間必須在二年內(計算原則:先登記後立契)。
  • 三、要注意的是先購後售者必須在購買土地時【已持有供自用住宅使用的土地】始有適用(戶籍已遷入)。
  • 四、出售及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並在該地辦竣戶籍登記(自用住宅)。
  • 五、都市土地未超過300平方公尺(90.75坪),非都市土地未超過700平方公尺(211.75坪)。
  • 六、出售房屋在出售前一年內沒有出租或供作營業使用,新購房屋從未出租或供作營業使用。
  • 七、新購土地移轉公告現值總額必須超過原出售土地移轉現值總額扣除繳納土地增值稅後有餘額者,才能退稅。
    另外,重購退稅並無次數的限制,但是要注意重購退稅的土地從買入後五年內,都必須作自用住宅使用,也就是不可以出租、供營業使用或是將戶籍遷出,甚至連夫妻之間的贈與都不可以,否則會被追繳原退還之稅款。

2.建地貸款

建地貸款
建地貸款

「建地」是「建築用地」的簡稱,建地貸款指的即是以地目劃分類別屬於建築用地之土地進行貸款,和一般我們所理解的土地貸款形式相去不遠。

不過由於建地是所有土地種類中價值最高的(因為建屋的收穫利潤高),所以建地的貸款額度自然也最高,自有建地最高可以貸到8成,建地買貸可以貸到約7成,不過實際上能夠貸的金額多寡、成數高低,仍要視建地種類來區分。

土地的區分上可以分成三大類型:都市土地、非都市土地、未編定土地。未編定土地指的是深山與無人居住的島嶼、離島;而都市土地則會由都市計劃土地使用分區來劃定使用方式與範圍,以台北市而言就可區分成住宅區、商業區、工業區等12種用途。因此今天的建地是針對「非都市土地」的甲乙丙丁4種建築用地來討論。

  • 都市用地:編制於都市計劃土地使用分區中的土地。
  • 非都市用地:未編於都市計劃中的土地非都市用地。
  • 未編定土地:無人居住之深山、離島等。

那麼甲種、乙種、丙種、丁種建地該如何區分呢?

建地種類建蔽率容積率說明
甲種建地60%240%一般或特定農業區內的建築用地。都市計劃之外的建築用地,生活機能較都市內的住宅用地差,環境略差一些、生活便利性也較低,因此房價也較便宜。
乙種建地60%240%鄉村區中的建築用地,可供居住及低強度之商業使用。
※何謂鄉村區:在都市計劃範圍之外的鄉村聚落,人口旺盛、聚集密度高,但幾乎無道路系統規劃,未來房價不易上漲。
丙種建地40%120%山坡地、保育區內的建築用地。通常丙種建地會出現在山坡地保育區裡,建商買了丙種建地後須整頓、做好水土保持及保育計劃。不過目前各地方政府對於土地開發有嚴格管制,某些地區規定將其容積降低(從160%降至80%)希望降低建築開發對環境之衝擊。
丁種建地70%300%一般/特定農業區內的工業建築用地。可以合法蓋工廠、農舍,並申請工廠登記證,大部分都用以工廠用地使用。

以上四種建地之差別就在於容積率與建蔽率,惟需要注意的是「丁種建地」是工業建築地,許多建商以丁種建地興建住宅,土地價格便宜、建蔽容積率又高,可使用的空間較大,雖說房價較便宜,不過消費者購買此種建案是無法使用政府的優惠房貸的唷!

建地貸款可以貸幾成?影響貸款成數/利率的因素有哪些?

銀行或民間金融機構在審核建地貸款額度時,通常會針對以下幾點對土地進行鑑價:

  • 道路:鄰近道路、馬路面積大小
  • 土地:土地形狀、格局是否方正、大小坪數
  • 位置:土地坐落位置是否為中心?有發展之可能?附近生活機能及開發情形
  • 建築線:基地與道路的連結。
  • 建地種類:屬甲乙丙丁哪種建築用地
  • 容積率與建蔽率

建地經過評估後,銀行將視情況提出可貸金額,通常是建地價值之7成,年利率落在2%到4%之間,最高可貸20年。

※何謂容積率:基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率,簡言之即建坪與地坪之比。

※何謂建蔽率:建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

延伸閱讀:<《建地貸款如何申辦?》甲種、乙種、丁種、丙種建地差別在那邊?>

建地貸款方案

3.農地貸款

「農地貸款」泛指以農地作為擔保品向金融機構申請之貸款。不過對於「農地」的定義,在〈農業發展條例〉上有明載規定,並不是有耕種作物便能稱作農地喔!

農地貸款是將非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,供農作使用之土地向銀行或是農會辦理貸款。農地貸款不同於一般的貸款,農地貸款的管道大部份是土地銀行跟農會,而向土地銀行申請申辦農地貸款時,擔保品土地分區使用證明須供農業使用。

什麼是農地呢?

根據農業發展條第3條指出,「農業用地」指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地:

  1. 供農地、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
  2. 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之 土地。
  3. 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。

由於有特殊的法規明定,也因此農業貸款比起一般的土地貸款會有更多限制,且過件率較低,提供農地貸款的銀行也不多。

延伸閱讀:<《農地貸款流程為何?》農地持分貸款也可以辦嗎?農地貸款利率試算月付金>

農地貸款方案

4.農建地貸款

我們常說的「農建地」是口語的說法。實際上是指在都市計畫法中,農業區土地中可以做為建地,能夠作為住宅使用的土地,即是農建地。

根據都市計畫法第 30 條:「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地,或已建築供居住使用之合法建築物基地者,其建築物及使用。」

白話來說,農建地就是:

  1. 都市計畫編定為農業區,在「土地使用分區證明書」註記:農業區
  2. 土地登記簿謄本其地目欄為:「建」地目土地

有許多人問貸款通:「我用農建地來辦土地貸款,鑑價的時候,要算是建地還是農地?」

嚴格來說,農建地雖然在土地登記簿謄本上的地目欄是「建」地目,可以蓋一般住宅,但是,在都市計劃的使用分區,還是屬於「農業區」。相對於住宅區、商業區、工業區的土地,開發上受到很多限制。

而且,農建地通常位在都市的外圍地區,大多缺少整體的規劃,常常發生有些土地沒有連接在建築線上,中間隔著別人的農地或是道路用地,又或者是「袋地」,沒有連外道路可以進出通行,這種地,就可能申請不到建築執照。

所以,與住宅區、商業區、工業區的建地相比,農建地的價值可能比較低,辦理土地貸款時,鑑價上可能會受影響。但實際的情況,也要看個案的不同狀況而定。

延伸閱讀:<《農建地是什麼?》可以蓋房子嗎?辦理貸款時歸類成建地還是農地呢?>

5.工業用地貸款

一般大眾較常碰到工業住宅的貸款需求,但是若你是經營製造業的老闆,有購買工業用地、興建廠房的需求,無論是購買「特種、甲種、乙種、零星」工業用地,都可以向銀行貸款,型態包括政策性的專案貸款或一般的銀行貸款等,可以貸款的成數大約為七成以下。

但這樣的貸款形式就不能夠適用於工業住宅的興建,必須要按照申請時的土地項目來建造與運用,例如購買空地、購買既有廠房、新建廠房等,按照地目來提交貸款申請,過件的機率才會比較高。

延伸閱讀:<工業區分為「特種、甲種、乙種、零星」各是什麼?工業用地可以貸款嗎?>

6.法拍地貸款

向法院標購法拍土地,通常較一般市價便宜,因此常引起許多民眾興趣,其中若是土地區塊完整且坪數大,更是容易吸引建商前來競標獵地。但法拍地其實存在不少陷阱,一般民眾如有意標購,卻不願花錢尋求仲介業者代辦的話,務必要謹慎、小心。

● 法院拍賣公告

建議民眾如果對參與土地法拍有興趣,首先務必要看清公告內容,包括是否點交、土地上的建物及果樹是否一併標售、以及是否有租約等。

另外,值得注意的是,雖然法院拍賣標售土地的登記謄本及地籍圖皆開放查詢,但確切的地點及現況,還是要實地勘查打聽才比較保險,如仍不放心,也可要求聲請拍賣的債權人派員到場確認,一般債權人為求順利拍定及提高拍賣價,大都會願意配合。

另外也有仲介和代辦業者提供「找地」的服務,依地點遠近收取不同的費用,但即使採用,欲標購法拍地的投標者最好還是要親自確認才不會出錯。

延伸閱讀:<《想買法拍地?》法拍土地查詢教學!土地法拍流程一次搞懂!>

7.道路用地貸款

道路用地一般可分為:計劃道路、既成道路、私設道路等三種。

  1. 計畫道路:地籍圖上標記顯示為道路用地,但尚未開始施工。
    「計劃道路」屬於都市計畫中公告的道路,然而有時都市計畫之規劃已久,卻地方政府尚未有足夠經費或迫切必要性立刻執行都市重整,因此造成某些土地為計劃道路卻尚未施工的現象。
  2. 既成道路:地籍圖上未顯示,已是現有道路之土地。
    既成道路簡單來說就是現有的馬路巷道,屬於具有公用地役權的私有土地。既成道路的其中一個要件是:此道路必需已通行10-20年之久,且有兩戶以上的人使用此道路。
  3. 私設道路:都市計畫圖及地籍圖上接不會刊載。
    私設道路為提供公眾通行/供公眾通行未達20年/供特定人士(如社區居民)通行的私人道路,多數為自行留設。

道路用地貸款管道:

以民間為主,銀行幾乎不接受。大家都知道銀行辦理土地貸款看的是土地的價值(殘值),而道路用地幾乎已可確定此地無法轉型成「可營收」或製造更高收益的土地,對銀行來說土地價值自然不高,也因此貸款風險相對提升不少,也就造成銀行幾乎不受理道路用地貸款了。

延伸閱讀:<道路用地貸款分3種!道路用地貸款利率/流程/優缺點總整理!>

8.原住民保留地貸款

所謂的原住民保留地,顧名思義,指政府為保障原住民生計、推行原住民行政,所增編供其使用之保留地,且原住民取得原住民保留地所有權後,除政府指定之特定用途外,其移轉之承受人以原住民為限。其設置目的,主要在輔導推動原住民「個體」或家庭生計的發展。

雖然非原住民依法不得取得原住民保留地之所有權,但另依相關規定,私有原住民保留地所有權人自得依民法、土地法等相關規定,將其私有土地作為抵押權之標的物。因此,即使「非原住民」無法以買賣取得原住民保留地的所有權,但仍可透過借款設定質押土地所有權,也就是一般我們聽到的原住民保留地貸款。

原住民保留地貸款雖理論上行的通,但多數銀行仍不願意提供該項申貸服務,即使有,貸款額度也比一般土地貸款來的低。

9.林地貸款

林地的定義依照森林法規定:「森林係指林地及其群生竹、木之總稱。依其所有權之歸屬,分為國有林、公有林及私有林。森林以國有為原則。」依照目前法規規定,土地可分為7種:林地、旱地、山坡地、農地、建地、工業地、原住民保留地等。其中,林地的使用又受到《森林法》的規範:

《森林法第6條》
經編為林業用地之土地,不得供其他用途之使用。但經徵得直轄市、縣市主管機關同意,報請中央主管機關會同中央地政主管機關核准者,不在此限。前項土地為原住民土地者,除依前項辦理外,並應會同中央原住民族主管機關核准。土地在未編定使用地之類別前,依其他法令適用林業用地管制者,準用第二項之規定。

林地、旱地、山坡地基本來說都是無法在其土地上建造房屋的,除非經過特殊申請。也因此,林地貸款相對來說抵押價值較低、加上森林法之規範,因此銀行幾乎不會通過林地貸款的申請。

由於林地利用價值低,因此林地貸款銀行是幾乎不接受的,那麼只能以這塊林地,用土地貸款的方式向民間貸款公司進行申貸。

延伸閱讀:<林地貸款銀行可以申辦嗎?森林法規/林地價值/貸款流程超詳細攻略!>

10.土地融資

土地融資
土地融資

土地融資是專門為了購買土地或是自有土地要拿來蓋房子需要資金所設立的融資項目,有些銀行是稱為購地貸款,或基地貸款,是對象是購置建築用地之法人或自然人(個人)。

貸款額度最高不得超過抵押土地取得成本與金融機構鑑價金額較低者之六點五成,其中一成應俟借款人動工興建後始得撥貸。

申請土地融資後需在6個月內取得建照,若一年內都沒有動工,銀行就會收回貸款,這是為了避免買地養地及炒作土地的狀況發生,如果在申請貸款時沒有附上具體興建計畫,通常銀行不太會受理這筆土地融資。

土地融資的利率3%~8%;貸款年限一般是最長是5年;一年一約的方式。一般是用還息不還本。等整個建案完工後在將土地融資轉房貸。

延伸閱讀:<《土地融資是什麼?》建築融資又是什麼意思?貸款成數利率是多少?>

10-1.建築融資

所謂的建築融資貸款,即是銀行對於「以興建並銷售、出租建物為目的」的建案,提供的貸款方案,款項的用途則是支付建築物營造費用,是為建築融資貸款。

一般是在申請土地融資時銀行會建議一起申請。

貸款對象:而該貸款的貸款對象,則為「取得建築基地所有權及建築執照起造人之法人及個人」。白話來說,即是自然人(個人)或者公司法人單位要擁有建案標的之「土地/基地所有權」,以及「建築執照起造人」的資格。

關於建築融資貸款的貸款額度,依各銀行有所區別,一般來說為建築(興建工程)的部分,通常以不超過建築物造價 5~7成為原則;而還款期限則為 3~5 年不等。

貸款利率的部分,會因各銀行及各建案性質有較大差異,一般來說利率至少 3.5%以上。一年一約的方式。一般是用還息不還本。等整個建案完工後在轉成房貸。

在申請貸款時,申貸者對於興建計畫的計畫書、該建案的評估報告書、財務規劃表、償還計畫、工程進度時程書等等,這些資料繳交的越詳細、計畫越可行,銀行就越願意進行放款。

另外,銀行亦會藉由「工程進度撥款明細表」來逐步撥款給貸款人;這份撥款明細表建議搭配工程進度時程書一併進行規劃。

房子蓋好取得使用執照之後,要去地政事務所辦理保存登記,之前土地融資及建築融資如果是在同一間銀行申辦的,就可以直接向該銀行申請轉貸成房屋貸款,拉長還款的年限,減輕每個月要還款的金額。

延伸閱讀:<「建築融資」好難通過審核?一次搞懂貸款融資及過件小技巧!>

11.自地自建

自地自建因需自行補齊銀行貸款無法提供的資金,資金取得的門檻較高,但相對建築成本較低,且可百分百按照自己的想法來蓋自己的夢想屋。享受實際使用坪數和空間比建案的空間大出來太多!

屋主們對生活空間的想像越來越彈性且自由了。不管是新成屋或預售屋,都有既定的內部格局和外觀設計,對於挑剔的屋主來說,想要找到一間完全符合心中藍圖的房屋是很困難的事,因此越來越多人開始採用自地自建的方式,規劃自己夢想中的家。

但是自地自建聽來浪漫,也有很多需要注意的事,資金就是其中之一。

雖然自地自建也算是擁有自己的房子,但是要注意的是,一般常聽到的「青年安心成家貸款」屬於購屋貸款,所以不能適用在起造房屋的方式。

自地自建相關資金選項:

  • O土建融
  • X青年購屋貸款
  • X房屋貸款(有使用執照、權狀,可堪居住的房屋才可進行房屋貸款)

個人身分申請土融,須將土地設為抵押品,且附建築計劃書,證明用途,若1年後沒動工,貸款將會被收回。申請建融須先提出建築計劃書及財務規劃表,建築計劃書包括預估的成本及施工時序等,重要的是財務規劃表,除要證明已有足夠的自備工程款,還得要證明未來可還款的能力,供銀行方參考。

個人建融也不是一次全額撥款,而是依照建築進度撥款,等工程到一個階段,受委託建造的營造商開出證明,銀行才會將部分融資金額撥出支付款項。

自地自建流程

  1. 建築設計
  2. 申請建造執照
  3. 營造工程工作進行
  4. 領取使用執照,建築物能合法使用
  5. 室內裝潢進行
  6. 完工交屋

延伸閱讀:<自己有地想蓋房子!《自地自建可以貸款嗎?》想自己擁有夢想中的家!>

12.持分土地貸款

持分土地貸款
持分土地貸款

如果是要辦銀行土地貸款,必須持有人為一分之一,也就是有完整持有產權,只要持分的產權不完整,風險相對較高,必須取得所有持份人的同意,銀行才會受理你的申請。如果是要單獨就你個人持有的部份申請貸款是只有民間土地貸款才有處理。

常見有三個辦法:

一、所有土地持有人同意貸款:只要所有土地持有人同意,簽署同意書,並一起去銀行申辦土地貸款,一同簽字,這樣銀行就會願意辦理,因為產權即是完整了。

二、辦理土地權限分割:就是將共同持有的土地,分割為分別持有;這樣那部分的土地就會單純為該人所擁有,沒有共同持有土地的問題了。

三、辦理民間土地貸款:只需用您單獨持分的部份土地去申辦就可以了,其他土地持有人都不會知道您進行貸款一事,保密到家,又能順利取得資金,也是這類型標的最常見的貸款手段。

延伸閱讀<《持分土地貸款該如何辦理?》土地持分借款利率試算及估價!>

12-1.土地分割

擁有部分的土地權即是我們所說的「土地持分」。意思就是同一塊土地的持有權有兩人或以上共同擁有。

在貸款時當然要確認自己的產權獨立,此時就要進行土地分割。土地分割的方式有三種,分別是「協議分割」、「調解分割」、「裁判分割」:

  • 協議分割:只要全體共有人都有意思分割,且達成協議即可。不需書面,凡有明示或默示之意思表示,對分割之方式事前同意或事後追認者,皆屬之。分割的方式可以是原物(原土地)分割、價金分配、或以抽籤之方式均可。
  • 裁判分割:若無法如上一項順利協議分割,經全體共有人同意後,便可聲請法院進行裁判分割。分割的方式有原物分配、變價分配、原物分配兼金錢補償等三種,且應以此三種分割方法為限。
  • 調解分割:假如經過協議與裁判分割仍無法成功分割,則可聲請地政機關調解。簡單來說就是無法自行達成協議、又不想讓法院裁判分割者,可以聲請地政機關調解。

延伸閱讀<如何辦理《土地分割》?土地分割的類型與限制?分割費用及辦理流程說明!>

13.民間土地貸款

民間土地貸款
民間土地貸款

民間土地貸款不向金融機構、銀行申請,而是向民間機構(民間貸款公司、代書申請)的土地貸款,他們收取利息而您可以取得資金,以土地作為抵押,即是民間土地貸款。不會看您的聯徵紀錄、收入狀況、信用條件等等,只要土地有價值皆可辦理。

如果借款人是信用不良、延遲繳款,負債比過高、無收入證明、持分農地、或是已借一胎等等因素造成銀行土地貸款辦不過時,可以選擇民間土地貸款。

月利息:通常在1~3%(月息)左右,缺點是利息高,同時也有更高彈性,貸款者能更快取得資金;同時間,如果是二胎、特殊地目、土地持分,一般貸款者也只能向民間土地貸款尋求協助,而無法向銀行取得貸款。

延伸閱讀<《民間土地貸款是什麼?》如何找到最低利率又合法的融資管道?>

14.土地二胎

土地二胎
土地二胎

很多人因為之前已經有申辦過土地貸款了,卻不知道銀行或農會土地貸款成數是土地價值的5成~7成,剩下3~4成可以再透過土地二胎,進行資金取得的管道。

銀行承作的土地貸款,通常以第一順位抵押為主,目前沒有銀行直接提供土地二胎的的貸款申請,有處理的部份都針對目前本行的客戶,辦理土地貸款後也還款了一段時間了,需要在次增貸。建議是轉向民間代書申辦民間土地二胎的貸款,只要抵押品還有殘值,是有機會向民間代書申請土地二胎貸款。

延伸閱讀<《如何辦理土地二胎?》5個步驟快速申貸!借款利率大概是多少?>

15.銀行VS民間 土地貸款比較

土地貸款就是拿土地作為擔保品,向銀行或民間貸款業者申請貸款,性質基本上與房屋貸款相近。向銀行貸款,與民間貸款又有什麼差別?

銀行重視信用條件,民間有殘值就能貸,相對於銀行,民間土地貸款的利率可能稍高一些,但是核貸條件相對寬鬆許多。在初步規劃時,都會先以銀行為第一優先為客戶考量,通常在客戶無法申辦銀行土地貸款的時才會建議客戶申辦民間土地貸款。

銀行土地貸款:利率較低、條件較嚴謹

銀行土地貸款,依照土地的種類(地目)不同,會有不同利率。

銀行最能接受的土地擔保品,是這三種:

  1. 建地
  2. 農地
  3. 工業地

原因很簡單,因為這三類的土地價值比較高,流通性也高,對於銀行來說是低風險的擔保品。

至於其他地目,例如交通水利用地、堤防用地等,則因為難以買賣,銀行原則上不接受。

民間土地貸款:靈活度高

至於民間土地貸款,也是一種合法的貸款管道,通常是由一群民間金主經營。

與銀行相比,民間土地貸款最大的特色,就是靈活度更高。

例如,民間貸款完全以土地鑑價作為放貸的根據,不看徵信資料,適合因為信用記錄有瑕疵,或是在行庫貸款總額太高的人申辦。

另外,一般銀行不接受的土地二胎、三胎,甚至是土地持份的貸款,民間貸款業者都能接受。簡單來說,只要土地還有殘值,就有機會申請民間土地貸款。

由於少了徵信程序,民間業者放貸的速度也比銀行快上許多。銀行核貸可能要花上1~5天,但是民間業者可能1~2小時就可以完成初步評估、實地勘查、簽約等動作,可以在1~3天放款。

彈性大,是民間貸款的特點。通常民間土地貸款會有比較大的談判空間,在利率、額度上,都有協商的可能。

以上為您比較銀行與民間土地貸款的特性,相信能幫助您選擇最符合自己情況的貸款管道。

銀行與民間土地貸款比較表

項目銀行土地貸款民間土地貸款
特色銀行土地貸款利息低負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵或延遲繳款,退票、卡債過高皆可辦理,免徵信、免保人。
利率建地約2%-4%間
土建融資前期利率約3.5%起
農地約2%-6%間 (如為農用土地有農用證明利率會更低)
工業地約3%起
現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲
依個人或是公司條件狀況為主。
1%~3%左右(月息)
還款年限最長20年(依照個人條件狀況而定)。不限(隨借隨還沒綁約)
辦理時間1~2星期1~3天
額度依土地鑑價金額7成
農地最高300萬
最高7-8成左右
還款方式本利還1.按月繳息
2.分期償還
(兩種還款方案)
申貸難易度是依個人授信評分只看土地價值
申貸費用帳管費
開辦費
代書費
規費
服務費
代書費
規費
貸款檢附文件身分證
健保卡或駕照擇一
土地權狀
財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
印鑑證明
戶籍謄本
銀行存褶封面影本(撥款用)
身分證
土地所有權狀正本
印鑑證明
戶籍謄本
自然人憑證IC卡
銀行存褶封面影本(撥款用)
印鑑章

延伸閱讀<《用土地貸款有什麼眉角?》銀行及民間怎樣貸最划算?>

土地貸款清償完畢

先恭喜您土地貸款清償完畢,不少債務人在貸款還清後,卻忽略了要再拿債務清償證明文件。只要有被設定的貸款都需要取得貸款清償完畢的證明文件,要去辦理塗銷設定,土地貸款會有收據及抵押權塗銷同意書。

如果不塗銷設定缺點是,無法向其他銀行借貸,若事隔多年,想要用土地向銀行申辦房貸,一調謄本發現還有其他的設定致使妳的土地申請被退件。建議短期無再借貸之必要,還是先取得清償證明,並至地政事務所自辦塗銷登記為佳。

要如何塗銷抵押權?

債務人在還清借款後至銀行拿債務清償證明文件,到地政事務所辦理抵押權塗銷登記,即可把他項權利塗銷了。

凡已登記之抵押權,因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等,使抵押權消滅時,應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同左列應備文件向不動產所在地之地政事務所申請塗銷登記。

塗銷抵押權應準備的資料有那些?

應備文件:

  • 土地登記申請書及登記清冊。
  • 債務清償證明書。
  • 他項權利證明書。
  • 抵押權人印鑑證明。
  • 抵押權人身分證影印本.
  • 申請人之身分證影印本。

有不少債務人在借款還清後,卻忽略了要再拿債務清償證明文件,到地政事務所辦理抵押權塗銷登記,結果一旦年代久遠相關文件遺失,又找不到原先的債權人重新開立清償證明,將造成抵押權難以塗銷的情形,影響自身權益甚鉅! 。

土地貸款Q&A

  1. 送審需準備什麼?

    雙證件
    個人收入證明
    土地權狀
    若無固定職業者,需檢附個人存摺近六個月往來記錄

  2. 申辦時間?

    您只需要先提供土地權狀或是土地謄本,我們會先調資料進行估價,一般銀行土地貸款申請時間約7~14個工作天,民間土地貸款申請時間約1~3個工作天,急件最快可以當天核准。

  3. 地目有限制嗎?

    建地、農地、工業地都可以申辦土地貸款

  4. 需要保人嗎?

    不一定!要不要補保人是依照借款人的條件來評估的,不過土地貸款屬於有抵押品的貸款,通常比較不會需要補保人。只是當借款人的條件不佳、信用不良、有遲繳紀錄等問題時,通常都沒有辦法借到理想的利率與額度,有時候甚至沒有辦法辦理貸款。這時如果能提出一位信用較佳、財力證明佳的「貸款保證人」做擔保,向銀行保證借款人如果不履行債務條約時,可以替借款人承擔責任!這樣,借款人就可以爭取到更好的貸款條件。

  5. 協商中或是信用不良可以申請嗎?

    銀行會審核您的信用及繳款能力,協商清完滿一年可承作銀行土地貸款或是直接辦理民間土地貸款

  6. 原住民保留地可以貸款嗎?

    目前銀行大多是承作原保地的貸款,因為若是原住民保留地,政府有規定持有人必得為「原住民身分」,若你為非原住民身分,則不得取有此土地。

以上是簡單的《土地貸款》6個步驟完成申辦?5分鐘搞懂貸款流程及影響利率高低的因素!的介紹,如果有您其他想要了解的事項,歡迎來電免費諮詢,或填寫線上表單,由專人為您服務。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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