首頁民間代書二胎《民間二胎》是什麼?合法及利息高低等8大特色是評估及選擇的關鍵!

《民間二胎》是什麼?合法及利息高低等8大特色是評估及選擇的關鍵!

民間二胎

民間二胎是什麼 ? 是利用房屋、土地或是農地等不動產抵押設定,向代書或是民間金主申請「民間二胎貸款」, 該怎麼選擇合法及安全的民間二胎金主呢?從文章中的5個指標判斷 !
主要是銀行辦不過例如:負債比過高、銀行貸款退件、信用瑕疵、退票、卡債過高、房貸遲繳或是急需用錢的情況時辦理,是快速取得資金的方式之一。

民間二胎是什麼?

顧名思義,是用房屋、土地或是農地等不動產抵押設定,向代書或是民間金主申請二胎貸款。

「民間」,指的是不是銀行而是沒有經營存款業務的單位,通常是由一群金主直營。「二胎」指的是將不動產抵押設定第二順位給民間金主,而第一順位通常是銀行端。

什麼是民間二胎
什麼是民間二胎

什麼狀況會需要借民間二胎?

雖然銀行也有提供二胎貸款,但是由於銀行授信審核嚴格,有些借款人的條件不符,被銀行拒於門外。因此條件較寬鬆的民間二胎,有其實際市場需求。

會找民間貸款公司申辦二胎貸款的原因有以下幾點:

  • 房屋1~3年內剛貸款無法再辦增貸(房屋無增值空間)。
  • 銀行端估價之後無殘值可以貸款。
  • 所有權人的年紀超過65歲以上。
  • 房屋或土地是持分的情況或是建物是未保存登記,產權沒有完整。
  • 信用上有瑕疵,貸款曾經遲繳或是負債比過高等問題被銀行退件。
  • 無法等待銀行冗長的核貸程序短時間內需要用到一筆資金。
  • 週轉時間不長不超過一年。
  • 沒有收入證明或是沒工作。

為何需要民間二胎?

民間二胎通常會是申辦人的狀況去銀行辦理貸款辦不過時會選擇的融資管道,例如負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵、退票、卡債過高、持分房屋貸款、特殊職業(八大)無法提供薪資轉帳證明、屋齡借款人年齡過高、房貸遲繳等或是急需用錢,無法等待銀行冗長的核貸程序,也會向民間二胎借款。 民間二胎的特點是免徵信、免保人,沒有限制還款期限,只要房屋價值夠都可以承作而且金額沒有上限,月利率1%~3%。給予借款人更多的空間及額度可以利用。

信用條件有瑕疵,或是銀行拒絕核貸的狀況,通常包括:

  • 1. 工作薪水是領現金,沒有薪轉收入證明,銀行認為沒有繳款能力。
  • 2. 才剛辦理過銀行房屋貸款。
  • 3. 曾經有貸款遲繳紀錄。
  • 4. 信用紀錄空白。
  • 5. 債務協商中。
  • 6. 聯徵紀錄、信用評分有瑕疵,被銀行拒絕往來。
  • 7. 銀行負債比過高,信用卡循環信用過高。
  • 8. 房屋或土地只有持分某部分,並沒有完全持有產權。
  • 9. 年紀超過65歲以上,或是沒有收入及財力證明,銀行無法核貸。
  • 10. 房屋年齡超過40年以上,銀行不願核貸。

另外,我們也常見到以下狀況,都適合運用民間二胎,包括:

  • 1. 急需在1~3天內拿到資金。
  • 2. 已經有其他利率較高的民間私設,想要轉貸降息。
  • 3. 需要協助代償、解除假扣押、預告登記、查封解套。

民間二胎金主 是什麼人?

經營民間二胎的金主很多都是比較有錢的職業,例如:有其他副業的上市櫃公司的老闆、投資客、豐富借貸經驗的當舖業者、房仲、退休的銀行經理、國家考試認證的地政士、債務整合人才、代書 、或是知名公司有資金的老闆組合而成對市場有一定了解的人,進行不動產的借貸。 是對於不動產投資相當熟悉的人而並不是不合法黑社會、地下錢莊這類的人。

金主的目的,純粹是賺取利息,而不是取得房屋土地。如果金主主要目的是取得不動產就直接操作買房賣房或是買賣土地就好。

由於民間金主要賺取利息收益,所以對於借貸者進行了解背景及貸款用途,是很重要的步驟,需確認是否有能力償還借款。如果在照會的過程中,發現借款人可能無法償還,就不會核貸。

民間二胎利率及額度是多少??

項目民間二胎
貸款利率:月息1~3%
還款年限不限 隨借隨還不綁約
辦理時間1~3天(含鑑價時間)
貸款額度房屋價值夠額度最高100%
還款方式1.按月繳息
2.分期償還
(兩種還款方案)
年齡限制20-65歲
申貸難易度容易不看個人信用狀況只看房屋價值
申貸費用服務費
代書費
規費
民間二胎
民間二胎

民間二胎的優點是什麼?

優點,就是門檻低、核貸速度快。

通常,民間房屋二胎的申辦條件比較寬鬆,只要是自有的房屋或土地,皆可辦理。房屋的坪數不限、屋齡不限。土地的部分,自有土地、建地、農地、山坡地,如果只是持分,也可以借貸。而年齡條件上,只要滿20歲都可辦理,沒有上限。

另外,如果不動產的價值足夠,貸款額度可以無上限,只要仍有殘值,都能貸款。

由於免去複雜的徵信流程、不需保人,撥款速度相當快,通常可以在3天以內。

當然,民間二胎的利息比銀行高,月利率大約在1.5~3%。貸款額度在10萬以上,還款期限則是沒有限制,不綁約,可以隨時還款。

【民間二胎貸款的8大特色?】:

  1. 搭配彈性還款,絕不綁約。
  2. 不動產的價值足夠,貸款額度最高無上限,只要有殘值都能貸款。(一般銀行二胎上限皆為300萬)
  3. 貸款額度較高,最高額度可達約房價的90%以上。
  4. 快速撥款約1~3天能取得資金,最快當日就能撥款。
  5. 申辦條件非常寬鬆,基本上有房屋或土地就能核貸了。
  6. 持分、未保存登記也可辦理, 小白、瑕疵、協商、待業、負債過高等皆不影響承做。
  7. 公寓、透天、大樓、未保存登記、商辦、飯店、廠房當天送件當天審核。
  8. 不分縣市,不限坪數,不限地目、持分、全省不分區域皆可承辦。

申辦民間二胎所需的資料?

在貸款通,二胎貸款辦理的過程中,一切服務都是由專業代書把關,提供律師諮詢,並在地政事務所辦理設定。

需要檢附的文件如下:

  • 1. 身分證正本(雙證件)
  • 2. 戶籍謄本2份(全戶)
  • 3. 印鑑證明2份(不限定用途)
  • 4. 土地、建物所有權狀(正本)
  • 5. 房貸繳款餘額清單(向銀行申請)
  • 6. 存摺封面影印本(撥款用)
  • 7. 自然人憑證IC卡
  • 8. 印鑑章

民間二胎貸款的流程為何?

以貸款通為例,合法的民間二胎貸款,都具有嚴謹的流程如下:

  • 1. 申請:客戶提出需求,由專業人員提供諮詢。
  • 2. 估價:由代書鑑價人員,針對物件屋況、市價、實價登錄、持有時間、公告現值、地區…等因素,做成鑑價報告。
  • 3. 審核:根據鑑價報告,核算出可貸金額、利息等,並回報客戶。如果流程順利,可以在1個小時內核貸。
  • 4. 設定:如果前面流程進行順利,最後代書會與貸款人約定時間,當面簽約和對保,這個流程須由屋主本人親自出席。對保必須事先安排時間,約需要1個小時。
  • 5. 撥款:簽約對保後,到戶政事務所辦理設定完成時,民間金主就會將核貸金額撥款到借款人帳戶。
民間二胎的流程為何?
民間二胎的流程為何?在用同一間房屋向民間代書申請二順位房貸

民間二胎估價的項目

房屋估價應該也是最重要也最基本的一個關鍵,如果不動產坐落基地成交量很小,或特殊案件,那民間二胎公司要較長時間估算市值,估價的速度可能會較慢。如果是在台北那估價應該1小時就可以估出來了,評估的目的是要以將來萬一要拍賣房子時好脫手為考量。

放款單位對風險的接受度也是決定貸款成數的重要因素,各有各的評估方式,貸款成數是80%到110%都是有人在承作的。好的物件不怕借不到錢,不好的物件如果貸款人條件又不好就比較困難處理了。

  • 1.房屋市值(基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素)
  • 2. 前順位借款金額:前順位的借款是否滿貸、超貸、貸款成數過高
  • 3. 房屋有無查封、訴訟、禁止移轉項目
  • 4. 土地增值稅:
  • 5.其他國家欠稅滿常遇到持有持時間很長產生的增值稅太高而沒辦法借款的情況,例如房價有500萬的價值,目前貸款剩300萬結果增值稅高達上百萬的情況。

民間二胎利率 高低的衡量標準是什麼?

利率高低主要會因為房屋現有的殘值做調整。殘餘價值的高低如何評估,取決於民間金主或是貸款公司所做的估價,當然有些民間金主或是貸款公司願意承受較高的風險,畢竟每個人對估價方式不同,所以沒有一定的正確答案。

例如
A屋估價2000萬,銀行貸款600萬,欲民間二胎貸款100萬 【殘值高 風險低 利率低】;B屋估價2000萬,銀行借款1200萬,欲民間二胎貸款200萬【殘值低 風險高 利率高】。

自己也可先為自己的房屋估價,從周圍有沒有房子出售的售價大概抓一下自己房屋的價值就可以推估房扣除貸後殘值到底還剩多少? 進而評估自己是風險高或是低的客戶。

金主需要負擔較高的風險,如果是很大的機會出現呆帳,會直接把風險反映在利息及額度上面。大部分的民間二胎業者,是符合法規在市場進行融資的,民間二胎因為有抵押品,擔保品,所以當真的無力償還時,大多還是先溝通協商,萬不得已才只能將設定的房屋至市場出售或拍賣,償還所欠價款。一個法拍弄下來一年兩年的,資金卡住沒辦法生利息,其實債主也很頭大。

常見民間二胎的抵押權設定方式有這4種:

民間二胎的設定大多以抵押權設定為主,少數附加預告登記,倘若遇到二順位債權人要求信託登記、甚至流抵約定時,就要思考其安全性囉!常見民間二胎抵押權的設定方式有:

  • 抵押權設定:至戶政機關辦理第二順位抵押權設定,須待一順位的抵押權人行使抵押權的權利滿足後才可行使。若抵押物已無剩餘價值,二順位的抵押權人無法索賠,設定的抵押權同時一併塗銷。
  • 抵押權設定+預告登記:設定抵押權之外,債務人若對此抵押品處分(如過戶、買賣、脫產、另做抵押品等)都需經過預告登記之權利人(金主)同意。
  • 抵押權設定+信託登記:設定抵押權之外,約定信託財產暫時移轉給權利人管理。信託生效時,受託人已取得信託財產法律上之所有權,故就信託財產而言,受託人為唯一所有權人。舉例而言,若將甲地信託於A,則日後除A之外債權人及法院皆不得對甲地強制執行。如果物件狀況很好,貸款的額度差不多是市價,加上金主願意放款時,比較會使用抵押權設定+信託登記。
  • 抵押權設定+流抵約定:設定抵押權之外,債務人與債權人約定,若已屆清償期限而未清償,抵押物的所有權即移屬於抵押權人所有,即為流抵契約,又稱流質契約。

抵押權設定指的是當債務人借款時,債權人(銀行或民間金融機構)要求債務人提供不動產做為擔保、抵押品,債務人需將自己的產權設定為擔保之抵押權。這樣的不動產抵押權是法律用來保障債權人的手段,若借款人不償還債務,債權人可以將抵押品法拍求償。且抵押權具有「追擊效力」,即使房屋出售、轉讓或脫產仍可以行使抵押權,強制歸還債務。

民間二胎合法嗎? 從5個指標判斷

提供民間二胎貸款的業者很多,然而其實只要我們慎選正派的民間貸款公司,就可以獲得幫助解決眼下困境。還有幾個常見的陷阱,請您一定要小心,我們提供您下列五個指標,來判斷業者是否合法:

  • 1. 利率計算:合法民間貸款的利率,必須符合法律規定。通常民間貸款的月利率約1%~3%,只要超過這個範圍,有可能是違法的。不過,因為每位客戶的貸款額度和貸款成數皆不相同,因此建議用書面資料評估後,才能確定貸款額度和利率。
  • 2. 事先不需收費:合法業者事先針對物件狀況估價,是不收費的,如果需要事先收費的公司,就要小心是否是詐騙。
  • 3. 費用透明:正式辦理前,合法業者必須完整的說明所有的費用,包含設定費、代書費、規費…等,客戶同意之後,再約在地政事務所辦理。
  • 4. 過程公開:全程簽約過程,都有專業代書把關、律師諮詢,在地政事務所辦理設定。
  • 5. 保障合約:對保時,代書會一一說明合約內容,同意之後再簽約。

民間二胎利息怎麼支付?

以下是目前業界最常見的二種利息支付方式:

  • 1.僅支付利息:僅支付二胎的利息,本金部分不需要平均攤還。每個月只需支付利息,有能力時再還本。如果有還到本金,就下一期重新計息。
  • 2.支付本金與利息(本利平均攤還):先設定借款期間,較常見是2~5年本金攤還,24~60個月,再加上每個月的利息,時間到期後,借款也全數還清。
項目僅支付利息本利攤還
利率月息1%~3%年利率在7%~20%
月繳金額只繳利息
如果有還本金,利息就會降低
本金與利息一起計算
貸款年限不限,沒有綁約依合約內容(3年、5年、7年最長為10年)
優點不綁約可隨借隨還
可部分還款
不會只有繳利息,利息較低
缺點不適合長期週轉月繳金額較多
適合族群短期資金週轉中長期資金週轉

如果想了解民間二胎利息試算<—-可以參考這篇

繳不出利息本金怎麼辦?

如果借款人無法按照合約還款,就會依法進行法拍的程序,把擔保品房屋土地拍賣掉,支付給債權人。但是,其實不論是銀行或是民間金主,都不希望這樣的情況發生,因為法拍曠日廢時,債權人的資金卡住,也很頭大。

二胎的種類介紹可以看這篇文章<銀行/租賃公司/代書/當舖各就二胎房貸的貸款條件利率說明>

民間二胎案例

陳小姐是某大上市公司會計,因投資股市融資,缺了將近300多萬現金,需要在3天內補入帳戶中。陳小姐名下有一間台中房屋,但是未保存登記

貸款通請陳小姐先去國稅局申請稅籍證明之後送件估價,貸款通代書估價可借300萬,同意核撥300萬的貸款金額,利息2.5分,3天內結案。陳小姐運用了民間房屋貸款的低門檻、快速性、便利性,順利的填補了一筆資金缺口。後來,陳小姐僅僅用3個月左右的時間,就歸還了代書的民間金主借款。

民間二胎跟當舖及地下錢莊的分別呢??

簡單來說只是用利息來判斷就可以了,原則上代書二胎利息1~3分 合法的當舖利息3~7分左右  超過就是非法的。

如果想要了解<當鋪二胎> <——-可以看這篇

民間二胎與銀行二胎比較表

類型民間二胎銀行二胎一般房貸
擔保品房屋債權的第二順位房屋債權的第二順位房屋債權的第一順位
辦理時間1~3天1~2星期(含鑑價時間)2~3星期
貸款額度最高7-9成最高300萬,不受月薪22倍的限制房屋鑑價的5~8成
貸款利率月息1%~3%年息3.5%~14%起年息1.6%~3%起
還款方式1.按月繳息
2.分期償還
本息攤還本金均攤還或本息均攤還
貸款年限不限,隨借隨還無綁約3年-15年(一般7年)10年~30年
申貸條件只要有自有房屋土地即可信用正常,房貸繳滿1年,重新鑑價後扣一胎貸款餘額後還有空間信用正常,想要買房子或是目前有房子
寬限期沒有沒有1~5年
申貸費用服務費
代書費
規費
帳管費
開辦費
代書費
規費
鑑價費/帳管費/開辦費/徵信費/手續費
土地登記規費
書狀費
謄本費
代書費
住宅保險費火險
住宅保險費地震險
轉貸代償費
轉貸塗銷費
優點只看房屋價值
免徵信、免保人
快速放款
介於信貸與房貸
貸款額度高於信貸
辦理時間少於房貸
利率低
有寬限期
期限長
可抵稅
缺點利息較高依個人授信評分
沒有寬限期
一般房貸需已繳滿一年
貸款金額有限制
利率較高
期數較短
無法以房貸科目抵稅
申辦時間長
審核條件多

民間及銀行兩者二胎方案要怎麼選?

兩種二胎貸款的管道都有各自的優缺點,申貸人必須仔細審視以下幾個問題,並且好好的問問自己,您才可以找到最適合您自己的方案:

下列的問題,如果答案是”是”的比較多時,適合民間二胎;如果答案是”否”的比較多時,適合銀行二胎。因每個客戶都有特殊的情況條件也大不相同,但不代表是正確的答案,僅供您參考。

  • 不動產是否在剛貸款1~3年的期間?
  • 是否有信用瑕疵、聯徵紀錄不良、遲繳、債務協商中、負債比過高等其中一個問題?
  • 資金需求是否會超過300萬以上?
  • 月繳金額是否能負擔本利攤還的額度,月繳金額至少在3萬以上?
  • 資金的需求急迫性,申請貸款的時間是否可以等2星期以上?
  • 房屋貸款時是否有貸到7~8成嗎?
  • 資金週轉的時間是否1年以上呢?

您必須仔細審視以上幾個問題,才可以找到最適合您自己的方案。或是直接由貸款通來協助評估。

每次客人都會詢問~貸款通跟其他家民間二胎業者有什麼差別呢?

項目貸款通
民間利息1~3分
金主金主直營
是否綁約沒有綁約!隨時可以清償
撥款時間1~3天
是否壓權狀設定完成後歸還,不需要壓權狀
抵押權設定普通抵押權設定
繳息方式只還利息或是本利還都可以自由選擇

民間二胎Q&A

現在沒有工作,可以申請民間二胎嗎?

可以的只要有不動產(房屋、土地)有價值皆可以申請辦理

從辦理民間二胎開始預計多久可以撥款?

證件資料備齊,1~3天可以撥款

我的信用不良,還可以辦民間二胎嗎?

當然可以,銀行會審核您的信用及繳款能力,但是民間並不會太重視信用!

請問是如何計算利息,以及還款方式?

計息的方式是每個月1%起,還款方式更是彈性,可以按月分期攤還,相對的利息就遞減,未來如果還有需要資金,亦可再貸款回去,一切將可以為您量身訂做。也可以只還利息,等有資金時在償還本金,5萬10萬還本金之後,下一期重新計息。

我向你們借款不想讓家人或朋友知道,你們會為我保密嗎? 會寄什麼文件到我家或公司嗎?

在正常的狀況下不會寄文件到你家,要聯絡也只跟本人聯繫,不會找家人。

申辦民間二胎設定完成後權狀是否歸還?

辦理完成地政設定手續後歸還客戶端,無須扣留權狀。

持分房屋貸款可以申辦民間二胎嗎?

銀行不會核貸房子產權不完整的案件,但是民間二胎貸款可以!只要您有房或有土地,不限坪數、不論持分或未保存登記都能提出申請。

民間二胎要特別注意的事項有哪些?

1、要瞭解借貸雙方的信用與資產情況;
2、要評估借貸的能力;
3、要瞭解借貸的用處;
4、要商討借貸的利率;
5、要簽訂借貸合約;

為什麼民間二胎推薦貸款通呢?

貸款通是金主直營,服務地區包含全台灣的各個縣市及外島都可以處理,沒有綁約,隨時可以清償,權狀設定完成後歸還,不需要壓權狀,只還利息或是本利還二種方案都可以處理

資金有困難時,又被銀行拒貸,選擇民間二胎,可省去冗長的銀行審件時間更可以免去找保證人的麻煩。

以上是簡單的《民間二胎是什麼?》合法及利息高低等8大特色是選擇的關鍵!介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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