首頁房屋貸款買賣房屋「價金信託」保險嗎?給銀行或建經公司辦,有什麼不同?

買賣房屋「價金信託」保險嗎?給銀行或建經公司辦,有什麼不同?

價金信託

買賣房屋過程中的「 價金信託 」,是把價金交給信託給銀行或建經公司,保障買賣方雙方的權益。銀行的價金信託通常比較有保障,建經公司則是費用較低。

你上次買房子,有辦理「價金信託」嗎?

價金信託是什麼?

所謂的「不動產買賣價金信託」,就是在買賣房子的過程中,找一個「公正的第三方」,暫時保管價金。等到房子過戶,完成點交之後,確保買方可以拿到全部的款項。

扮演這個「公正第三方」角色的,有兩種機構。一個是銀行,另一個是「建經公司」。

如果是銀行來辦「價金信託」,買賣雙方在簽下契約之後,會和銀行簽訂「信託契約」。萬一,賣方沒有辦法交屋,買方也不用擔心拿不回款項。同樣的,賣方也不用擔心房子過戶了,卻拿不到錢。

那麼,「建經公司」辦理的「價金信託」,又有什麼不一樣?

建經公司的價金信託:委託人和受益人,都是建經公司自己

首先,我們要來看,什麼是「建經公司」?

建經公司的全名是「建築經理公司」,主要是擔任建商、購屋客戶,以及銀行之間的服務,例如協助興建計畫的審查、不動產的交易簽證、幫忙辦理履約保證…等。

全台灣的建經公司,大約有70~80家左右,有些是房仲的關係企業,有些則是銀行的關係企業。這些建經公司辦理的「不動產買賣價金履約保證業務價金信託」,就是「履約保證服務」的一部份。

買方委託建經公司管理買房的價金,建經公司會在合作的銀行開一個「履約保證信託專戶」。等房子點交完成,價金就會從專戶撥給賣方。

問題是,建經公司的價金信託,「委託人」和「受益人」都是建經公司自己。這些建經公司的規模大小不一,誠信度也很難說。

雖然錢是存在銀行的信託專戶,但是如果有不肖的建經公司,要挪用這一筆價金,事實上,是辦得到的,之前就曾經發生過許多案例。有些建經公司,甚至沒有把款項交給銀行成立信託專戶,而是放在自己公司的一般帳戶。

所以,在2019年,金管會開始要求銀行,在處理建經公司的不動產價金信託時,要加強管控,例如要求建經公司的內控制度要透明化,如果建經公司和轉介的房仲公司是關係企業,就必須要求建經公司內部建立「防火牆」機制,避免內部有人挪用資金。

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銀行的價金委託:買賣雙方是委託人和受益人

至於銀行的「不動產買賣價金信託」,方式就和建經公司不同。

買賣雙方要帶著不動產買賣契約書,到銀行辦理價金信託,而買方和賣方,同時都是「委託人」和「受益人」,也就是說,如果買賣不成,銀行會直接把價金退回給買方。如果順利交屋,銀行也會直接把錢撥給賣方。

和建經公司比起來,銀行受到金管會的管理,風險自然會比建經公司低得多。

銀行的價金信託費用比較高

不過,銀行的價金信託費用,除了簽約時會收1000元左右的手續費,也會按照價金總額,另外收信託管理費,費率通常在0.03%~0.05%左右(雙方各收),每三個月算一期。

至於建經公司的價金信託,費率則大約在0.03%(雙方各收)。

乍看之下,銀行的價金信託,費用雖然高一點,卻比較有保障。不過,建經公司提供的,除了價金信託之外,事實上包括了整個交易過程中的履約保證服務,可以讓買賣雙方即時查詢進度,如果遇到糾紛,也會居間幫忙解決問題,這些服務就是銀行無法提供的。

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