首頁房屋貸款《法拍屋公告這樣看!》法拍屋流程/資訊/注意事項懶人包

《法拍屋公告這樣看!》法拍屋流程/資訊/注意事項懶人包

法拍屋查詢

法拍屋是什麼? 法拍屋查詢 系統該怎麼看?圖解讓你秒懂法拍流程!透過簡單易懂的文字解釋法拍屋注意事項有哪些,法拍屋保證金、法拍屋點交、法拍屋投標書等專有名詞一篇搞定。

法拍屋是什麼?法拍屋查詢沒那麼難

在介紹法拍屋之前,先了解一下什麼是法拍吧,有些人可能會以為房子被法拍是不是代表房子有問題,其實不是,法拍就是法院拍賣,是一種強制執行行為,由法院出面拍賣債務人的動產或不動產,並用拍賣所得的金額賠償債權人。

換句話說,法拍屋為法院查封拍賣的房地產,是由於債權人房貸未繳或有其他未償還的債務,而使得房屋被法院拍賣以清償債務,故法拍屋有問題的是在於債務人的債務關係,與房屋本身無關,而且拍定人在得標後抵押權就會塗銷,完全不用擔心原先債務人欠的債會不會跟著房子跑到自己身上。

法拍屋公告

你可能會好奇,法拍屋拍賣資訊上哪找?所有法拍屋在拍賣前,依規定都會預先公告,可以到法務部行政執行署拍賣公告、司法院拍屋公告、民間法拍屋網站、或是報紙上查詢,上面會載明不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額、保證金金額、投標日時及場所。一般公告到拍賣會相距 14 日以上,第二次拍賣與公告相距則在 10 日以上、30 日以下。

法拍屋查詢系統

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法拍屋流程

填寫投標書繳交保證金

投標法拍屋之前,投標人必須到法院的民事執行處索取投標書、保證金封存袋,並於投標日攜帶身分證及印章,在拍賣時間前 30 分鐘將投標書連同保證金封存袋投至標櫃,將投標書和保證金封存貸投入,拍賣開始後法院便會開標,由出價最高者得標。

法拍屋流程
法拍屋流程

交付價金繳納尾款

保證金約底價 2 成到 3 成,可為現金或銀行支票、匯票、本票。未得標者由投標人當場領回,得標者則以保證金抵充價款,並於得標後 7 天內繳足全數金額,如果繳不出來,保證金會被沒收形成所謂的流標,執行法院也會再次進行拍賣,且若再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者,原拍定人應負擔其差額。一棟法拍屋總共可以拍賣 4 次,當然若拍賣最高出價未達到公告的最低價,亦會流標,流標後每一次拍賣最高可減價 20%,因此第二次拍賣最低價即是原底價 8 折,第三次拍賣最低是原底價 64 折,法拍屋拍賣過程中如果成功拍定,就進入權利移轉、價金分配以及點交程序。

第四次拍賣稱為特別拍賣(或稱特拍/四拍),如果三拍後債權人不願意直接取得房屋所有權,就會以第三次拍賣的底價公告三個月,尋求買受人。這期間債權人可以要求減價拍賣,或是直接承受,期滿如果還是沒有成功拍定,也沒有由債權人承受,便視為撤回該不動產之執行。

權利移轉點交房屋

待尾款付清後,法院會核發不動產權利移轉證書,拿著這張證書去繳完契稅後,即可取得權狀,接著就可以向法院遞送陳報狀,聲請點交不動產。基於每個法拍案件情況不同,會經歷的點交程序也不同,會有限期債務人自動履行命令、定期履勘命令、遺留物拍賣等程序,不過偶爾也會遇到不點交的狀況,例如當出現「無償使用」、「租用」及「共有持分」等情形,法院多半都不會協助點交。

所謂的「點交」,即指拍定人向法院聲請點交,法院會排定時間安排履勘,並透過強制執行法第九十九條強制執行依法將房屋點交完成,一切點交程序由法院全權處理。至於「不點交」的法拍屋則是拍定後法院並不會安排點交程序,法院只負責將房屋的「所有權」交由買受人,不包含「使用權」的移交,此時除了自行與佔用人協商外,另可委託律師以訴訟方式聲請排除佔用房屋,要求返還房屋。

法拍屋注意事項

由於法拍屋不能入內看屋況只能看外觀,資訊較不透明,若擔心房屋是否為凶宅、輻射屋、海砂屋等其他有問題的房屋,提醒在進場投標前,一定要詳閱法拍公告上的公告筆錄事項,並透過實際現場勘察,盡可能查明房屋的實際狀況,以過濾有瑕疵陷阱的案件。

以上即是簡單的法拍屋流程介紹,雖然法拍屋風險較一般購屋大,卻能有很大的機會可以撿到便宜,若拍定人在支付尾款時遇到困難,也可以考慮申貸法拍屋貸款借支法拍屋代墊款,或點擊下方連結進行免費諮詢,將有專人提供 24 小時快速服務。

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