買房子動輒幾百幾千萬,不是兒戲,買賣相關的手續也是杷當的複雜,找到自己喜歡的房子又是曠日廢時,以購屋之前 之錢,自己需先花心思去計算清楚整個過程要花費的金額大概有多少跟自己未來幾十年每個月 房貸金額 是否負擔得起,而不是親友或專家說「房市可以進場了」,就跑去買了。

每個月 房貸金額 的試算

想要購買總價1,000萬的房子,以7成的房貸成數計算,購屋的自備款就要準備個300萬元,如果房貸成數提高到8成時,自備款可以降低到200萬元,銀行業者紛紛打出「低利率房貸」策略、推案的建商也採取「中低坪數、中低總價」等產品規劃來壓低買屋的門檻,

簡單的試算一下 假如房貸利率是1.7%(無採用寬限期)分30年還款時月付金額需要多少

  • 貸款金額:800萬元 貸款期數:360期 月付28,384元
  • 貸款金額:700萬元 貸款期數:360期 月付24,836元
  • 貸款金額:600萬元 貸款期數:360期 月付21,288元

假如每個月負擔房貸的金額以不超過收入的一半時

  • 貸款金額:800萬元 房貸金額月付28,384元 月薪要近6萬元才可以負擔
  • 貸款金額:700萬元 房貸金額月付24,836元 月薪要近5萬元才可以負擔
  • 貸款金額:600萬元 房貸金額月付21,288元 月薪要超過4萬元才可以負擔

假如每個月負擔房貸的金額以不超過收入的1/3時

  • 貸款金額:800萬元 房貸金額月付28,384元 月薪要近8萬5千元才可以負擔
  • 貸款金額:700萬元 房貸金額月付24,836元 月薪要近7萬5千元才可以負擔
  • 貸款金額:600萬元 房貸金額月付21,288元 月薪要超過6萬5千元才可以負擔

用上面簡單試算月付金額後在買房子前先思考每個月房貸金額是否負擔得起!

銀行是否核准高成數房貸?

目前銀行業者幾乎都是錢滿為患,想要爭取到8成的房屋貸款,應該沒有多大的問題,如果是中古屋的交易,建議先了解一下銀行的A BCD的區分。

例如台北市、三重市、板橋、中和、新莊、蘆洲、永和、【土城】、【新店】(五重溪及車子以東、北宜路一段以北、新烏路以西,但不含水源管制區)、【淡水】(不含沙崙地區)、【樹林】(樹林、三多都市計劃)、【泰山】、【五股】、【汐止】不含五堵地區。。

就是屬於貸款成數會是比較高的區域。如果是收入不夠、或是信用狀況不良。解決方式通常是申辦房貸時,再額外去找保證人,或是等收入高一點、其他貸款還清之後再來買房子。

買房子前幾種費用也必須列入計算

第一大類是房仲及代書相關的費用

  • 1.仲介費服務費
    如果是想要快快把房子賣了或是快快找到好的房子建議這個費用盡量不要動的。法定仲介服務費不得高於成交物件總價的6%,一般來說是以「買2賣4」為上限,也就是買方付總價2%,賣方付總價4%,按行情買方服務費的1~2%,是可與仲介商議的。
  • 2.代書費
    不少人會委託地政士專責辦理過戶等相關事宜,除了可省時外,還可讓買賣交易順利又多了一份保障,而一般代書費的行情大約1.2萬元~1.5萬元之間,若超過這個費用範圍,就有點貴了。

第二大類是國家稅金的部份

  • 3.契稅
    契稅是房屋在過戶時,所徵收的租稅。依規定買方須在契約成立後的 30 日內,向房屋所在地鄉鎮市公所申報繳納契稅,契稅金額會以當年度「房屋所評定現值(非市價)」X6%來計算。
  • 4.印花稅
    印花稅亦是房屋在過戶時所要徵收的租稅,以(建物契價(請參閱建物買賣所有權移轉契約書)+土地現值)X0.1%金額,來繳納印花稅。
  • 5.地政登記規費
    在物件所屬轄區的地政事務所,辦理土地及建物移轉登記,須繳納登記規費,規費金額以申報價值或權利價值X0.1~0.2%來計算。

第三大類是銀行及保險的部份

  • 6.銀行規費
    向銀行辦理貸款或設定履約保證專戶,會衍生出一筆開辦費或帳管費,費用金額不高(大部份都是幾千元),是可以與銀行議價的。
  • 7.履約保證專戶費
    為了避免買方付錢後,賣方不交屋,或屋主賣了房子後,拿不到錢的情況,為保障買屋賣屋交易安全而加入履約保證,須繳納履約保證專戶費用,通常為買賣價金的萬分之6,由買賣雙方各付一半。
  • 8.保險費
    購屋若向銀行貸款,銀行會要求買方替房子保火險與地震險,一般住宅每年須繳納的保費約2~3千元起跳。

第四大類是自用部份

  • 9. 裝潢費
    如果目前收入不高建議是裝潢費用先省下來。如果要重新裝潢,或添購家具與家電,或是室內要裝設一對多分離式空調,安裝費也不少,這些費用都要先預留,或連同房貸金額一起先預抓在購屋預算內。

另外也了解一下銀行房貸拒絕承作之物件有那些?

  • 1. 產權不清、不完整或有糾紛者。
  • 2. 列為折除、徵收或禁建者。
  • 3. 位於保護區、管制區內。(陽明山地區除外)
  • 4. 輻射屋、海砂屋、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵。
  • 5. 借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定(商業目的、法人或買賣之前手設定除外)。
  • 6. 借保人所持有卻提供為擔保之不動產有假扣押、查封、非買方之預告登記。(所有權屬買賣之前手者不在此限)
  • 7. 軍事禁建區、斷層線經過地區、鄰近嫌惡設施地區(垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站等)、地震受損建物、畸零地、違章佔用地。
  • 8. 其他有礙處分之擔保品。

以上是簡單的銀行房貸金額試算的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

如果有信用異常或是沒有收入證明進而辦不過銀行貸款 可以參考代書的民間房屋貸款只要您自有房屋或土地,負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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