首頁土地貸款工業區分為「特種、甲種、乙種、零星」各是什麼?工業用地可以貸款嗎?

工業區分為「特種、甲種、乙種、零星」各是什麼?工業用地可以貸款嗎?

工業用地

在這幾十年來,台灣的房價一路水漲船高,尤其在台北、新北市,高昂的房價更是讓人望之卻步。因此,有些建商跟消費者把眼光放到了所謂的「工業住宅」,今天我們就要來介紹工業住宅是什麼,工業用地區分的特種、甲種、乙種、零星又是什麼?

《都市計畫法》工業用地分為特種、甲種、乙種、零星

根據《都市計畫法》,我們將工業區分為「特種、甲種、乙種、零星」,以下分別介紹給大家。

1.特種工業區:

特種工業區除得供與特種工業有關之辦公室、倉庫、展售設施、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳及其他經縣(市)政府審查核准之必要附屬設施外,應以下列特種工業、公共服務設施及公用事業設施之使用為限:

  • 一、甲種工業區限制設置並經縣(市)政府審查核准設置之工業。
  • 二、其他經縣(市)政府指定之特種原料及其製品之儲藏或處理之使用。
  • 三、公共服務設施及公用事業設施:

前項與特種工業有關之各項設施,應經縣(市)政府審查核准後,始得建築;增建時,亦同。

2.甲種工業區:

甲種工業區以供輕工業及無公共危險之重工業為主,不得為特殊建築物及土地之使用(如煉油工業、放射性工業、易爆物製造儲存業、液化石油氣製造分裝業。)

3.乙種工業區:

乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主,不得為下列建築物及土地之使用(火藥類、壓縮瓦斯製造者、煤氣製造者、屠宰場、碎紙漿製造者、放射性工業……)。

但公共服務設施及公用事業設施,不在此限。

4.零星工業區

零星工業區係為配合原登記有案,無污染性,具有相當規模且遷廠不易之合法性工廠而劃定,僅得為無污染性之工業及與該工業有關之辦公室、展售設施、倉庫、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳、其他經縣(市)政府審查核准之必要附屬設施使用,或為汽車運輸業停車場、客貨運站、機車、汽車及機械修理業與儲配運輸物流業及其附屬設施等之使用。

前項無污染性之工廠,係指工廠排放之廢水、廢氣、噪音及其他公害均符合有關管制標準規定,且其使用不包括下列危險性之工業,如:煤氣及易燃性液體製造業、劇毒性工業、放射性工業、易爆物製造儲存業、重化學品製造、調和、包裝業。

※:上述資料略有簡化,詳請請參見內政部營建署《都市計畫法臺灣省施行細則

而上述這些在《都市計畫法》規範的用地種類,都不能作為住宅使用。

延伸閱讀:<5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思>

《非都市土地使用》的乙種工業住宅

上述我們提到的都市計劃法規範的甲種、乙種、特種、零星工業區,其實都不能作為住宅使用。

相對的,下面介紹的《非都市土地》的四種工業地,可以按照使用分區性質,編定為建築、農牧、林業用地等,以下介紹最常見的乙種工業用地住宅。

乙種工業住宅:這類土地原本是被規劃作為工廠、工業使用,但有些建商會在工業區興建住宅,稱之為乙種工業住宅。同時因為工業用地因為較寬敞、也較為便宜,這也會反映在乙種工業住宅的價格上。

延伸閱讀:<想買便宜工業宅?小心沒辦法貸款!乙種工業住宅和一般住宅或商業住宅有何不同?>

工業用地可以貸款嗎?

一般大眾較常碰到工業住宅的貸款需求,但是若你是經營製造業的老闆,有購買工業用地、興建廠房的需求,無論是購買「特種、甲種、乙種、零星」工業用地,都可以向銀行貸款,型態包括政策性的專案貸款或一般的銀行貸款等,可以貸款的成數大約為七成以下。

但這樣的貸款形式就不能夠適用於工業住宅的興建,必須要按照申請時的土地項目來建造與運用,例如購買空地、購買既有廠房、新建廠房等,按照地目來提交貸款申請,過件的機率才會比較高。

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乙種工業住宅可以貸款嗎?

由於乙種工業住宅通常以「一般事務所」、「一般零售業」,來申請建築執照,所以民眾無法以「自用住宅」的名義申請政府的房貸優惠,如:青年安心成家購屋優惠貸款(首購貸款)等。

另一方面,對於銀行來說,乙種工業住宅的風險較高,因為乙種工業住宅較難脫手、居住環境較為複雜、同時還可能有違法之嫌,所以銀行的利率也會比一般住宅高,貸款成數也會對低很多,貸款成數約莫 5~6 成,甚至某些銀行會拒絕貸款。

不過,工業住宅的優勢即是較低的不動產持有成本,整體房價的費用較低;且持有成本與一般住宅相去不遠,屬於低入門款的產品,因此某些消費者依然願意嘗試乙種工業住宅。

延伸閱讀:<土地融資是什麼?建築融資又是什麼意思?貸款成數利率是多少?>

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