從上一篇文章我們已經知道,房屋二胎、轉貸、增貸的定義是這樣的:

房屋二胎:房屋已經有房貸時,再把房屋拿去第二次抵押貸款。
房屋轉貸:將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。
房屋增貸:房貸戶把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。增貸就像是和銀行重新打一個新的房貸合約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸合約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。

如果要在次仔細了解二胎、轉貸、增貸各是什麼意思? <——-點這篇

需要資金時,怎麼選擇比較好呢?

先在原銀行詢問增貸的可行性,如沒空間再評估轉貸,最後才是二胎房貸!

以上貸款方式並沒有一定的優劣,差別在於使用的時機及能否順利過件。站在客戶的立場,貸款通一定是替客戶爭取最佳的方案,但有時因客戶的需求及條件不同如:

  •  資金需求的多寡
  •  希望還款年限長短等
  •  承作轉貸增貸條件不易達到
  •  無法證明固定收入者等

貸款通會視情況給予客戶不同的建議。畢竟每位客戶的狀況都不相同,還是得依個案來了解後規劃。

一、優先選擇原銀行增貸

房貸增貸是找原銀行好呢?還是辦理轉貸轉至另一間銀行呢?房屋增貸要注意什麼?
我認為你應該優先考量的銀行,是「原貸款銀行」因為:

  1. 如果往來紀錄良好,有利於重談利息的籌碼。
  2.  向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少。
  3.  有往來默契,申請時自然較容易核准。
  4.  除非原貸款銀行你不想往來或是有其他申請上的困難點,此時再來討論轉貸也不遲。

二、增貸行不通之後接著才是評估房屋轉貸

房屋轉貸要注意什麼?主要考量點是什麼?

要先知道:「房屋是否有殘值?」

  1.  要知道房屋殘值就是要請銀行鑑價,銀行鑑價原則上會低於市價1成-2成 ;例如1千萬的房屋,銀行鑑價大約8百萬-9百萬之間 ,房屋有殘值就有機會增貸。
  2.  申請人的收入是否足以負擔房貸月付金也就是還款的能力然房貸有抵押品,但是銀行還是審核償還能力,所以你的收入多寡及負債狀況也會影響房屋增貸的金額。
  3.  資金用途需要事先交代清楚。用途請避免用在投資高風險的產品上,例如說要貸款來投資股票…..

接下來,辦理房屋轉貸整個流程到撥款大概需要多少時間呢?

一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天;貸款申請人的的信用紀錄無虞,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急迫需要在1~3天中用錢,可以參考民間房地二胎,只需1~3天就可以完成設定及撥款了。

增貸及轉貸都不考慮時,最後才評估二胎

二胎房貸可以分為3種

  1. 銀行房屋二胎貸款。
  2. 租賃融資公司房屋二胎貸款。
  3. 民間代書房屋二胎貸款。

差異是在放款單位、貸款審核條件上、利率、還款年限、還款方式的差異。

銀行房屋二胎貸款是什麼?

要申請「二胎房貸」的先決條件,首先必須是名下有房子,而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等,至於第1順位房貸的額度多寡,也會直接影響「二胎房貸」的核貸額度。通常需在房貸繳滿一年之後才可以向銀行提供申請。

一、二胎房貸額度是多少?

假如價值500萬元的房子,房貸是貸了400萬,銀行通常進行500萬元的設定,本利還了一年之後各銀行提出申請房屋二胎貸款,銀行通常會針對原本設定的500萬元額度,給予15%至20%的「二胎房貸」額度,也就是大約75萬元至100萬元之間的額度。

二、還款多少會影響嗎?

已經還了多少本金也是會影響房貸二胎的額度。如果都在寬限期中只繳利息,要在原銀行在申請二胎貸款,過件狀況就會比較低。建議可向其他銀行辦理或是直接由貸款通來協助。

三、什麼人比較適合辦理銀行房屋二胎?

有確定的資金用途,而且希望能按月分期攤還的民眾,最適合使用這樣的商品,尤其如中小企業的老闆、資金進出頻繁、不固定的生意頭家、計程車司機、家庭主婦、獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等,無法提出「固定薪資證明」也就是薪水起伏不定的職業,如果名下有不動產,就可以使用「房屋二胎」做為資金調度的工具。

租賃融資公司房屋二胎貸款是什麼?

顧名思義就是向租賃融資公司(例如中租、裕融….等等)申請二胎貸款,大部份是因為辦銀行二胎辦不過件,轉往申辦租賃融資公司的二胎。

一、為什麼要申辦租賃公司房屋二胎?

租賃公司申辦門檻相較銀行低,適合信用正常有收入但無法提出提出制式的財力證明的民眾,例如自營商、攤販等,利率也比民間貸款低,約在6%到16%,最長年限10年,可貸到鑑價110%,最多可達新台幣300萬元。

二、誰適合申請租賃公司房屋二胎

如果你是在信用正常且有收入的狀況下,因下列狀況而辦不了銀行二胎時,可以轉申貸租賃融資公司的二胎。

  1. 自由業、八大行業、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保者。
  2. 負債比偏高被銀行退件。
  3. 卡循過高被銀行退件。
  4.  近3個月聯徵次數太高。
  5.  公司營收有下降的趨勢或是虧損被銀行退件。
  6.  購屋房貸未繳滿一年。
  7.  房屋民間私人設定、信託、限制登記塗銷未滿6個月。
  8.  銀行估的額度不夠滿足你的資金需求。
  9.  以上狀況辦不了銀行二胎時可以轉申貸租賃融資公司的二胎。

民間代書房屋二胎貸款是什麼?

顧名思義就是向代書或是民間金主申請二胎貸款,(這邊指的民間,指的是沒有經營存款業務的單位,通常是一群金主直營的),一切服務都是由專業代書把關,律師諮詢 我們在全程簽約過程都有專業代書把關,再與地政事務所辦理設定。

一、民間二胎業者的經營模式

二胎房貸業者要賺的是利息不是房屋土地啊!如果是要操作土地直接買房賣方當投機客就好,所以了解借貸者背景就是很重要的步驟。需確認是否有能力償還借款。如果在照會的過程中有發現是要借款之後不還,直接脫手給民間金主的現象時,就比較不會核貸了。

二、為什麼要申辦民間房屋二胎?

通常申辦條件非常容易,只要您自有房屋或土地,有以下情況還是可以辦理:負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理,免徵信、免保人。沒有銀行的高門檻,沒有錢莊的高利息,可代償錢莊、當舖、民間高利。

民間二胎的利息比較高,但是條件相較銀行貸款寬鬆。銀行一般來說會看借款人的工作條件、銀行存款、信用卡有沒有遲繳。有些人就是不小心晚點繳、銀行存款每月空、剛剛好失業。這時候條件很好的客人就被銀行放棄了,民間二胎就是處理這方面的遺憾。

結論:評估自身狀況,選擇最佳方案

不管是銀行、租賃公司或是民間代書,申辦二胎流程如下:

  1. 申請:撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。提供資料如權狀或是謄本、收入證明(申辦民間的不用提供)、及財力證明(申辦民間的不用提供)。
  2. 估價:銀行或是代書鑑價人員將針對物件,基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。(1個小時內馬上核貸)
  3. 審核:核貸金額、每期應繳金額、利息,並回報給你。
  4. 設定:如果前面流程進行順利,最後銀行或是代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。
  5. 撥款:簽約對保後,設定完成時銀行或是民間金主就會將核貸金額進行撥款。

看到這裡,幫大家做一個結論:您可以依照過件難易度、資金需求急迫度和職業屬性來選擇要找什麼樣的單位來辦理房屋二胎、轉貸、增貸的需求喔!

民間二胎 彈性還款 不綁約 可以參考這篇

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