有 預告登記 的案件在處理民間二胎轉貸降息的過程中是滿不好處理的,一般代償民間二胎轉貸降息的流程是先設定成第三順位之後代償第二順位的債權後就變成第二順位。

預告登記 代償風險高

那如果二胎是有被設定預告登記(限制登記)時,是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記,未塗銷前的無效情形: 預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。

因為沒辦法直接設定成第三順位,要先清償二胎的債權塗消後,才可以設定成第二順位。因代償時沒有設定,對民間金主或是貸款公司在權利上沒保障,大部份金主是不喜歡承作。因風險較高如果有機會承作,收費會比較高。

台北黃先生當鋪借了一筆350萬(4月份) 是用房子抵押,約定是7月還300萬;5月份黃先生先向銀行申請貸款,銀行端調謄本發現有民間私設故不核貸。經網路搜索找上貸款通,協助代墊還清民間所有借款,後續辦理塗銷房屋民間抵押權設定。之後轉至到銀行房貸上。順利核貸450萬。

預告登記意義:

限制登記,謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。如預告登記,查封,假扣押,假處分、破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記。即因當事人申請,法院或其他政府機關囑託登記機關暫時凍結已登記之土地權利狀態,而限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分,以保全請求權人之權益,亦稱「保全登記」。

限制登記種類:

  • (1).預告登記 :
    此種類型是指為保全房地產權利移轉或消滅的請求權,或房地產權利內容或順序變動的請求權,或附條件或期限的請求權,房地產登記機關基於債權人或受益人的申請,經登記名義人的同意所為的登記。
    房地產預告登記是限制登記的一種,是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記。房地產登記機關在登記完畢時,應通知申請人和登記名義人。欠缺預告登記,將會使某些意圖通過設權行為而欲取得房地產物權的債權人的目的落空。
  • (2).查封登記 :
    查封登記係執行法院應債權人之請求,依強制執行法就提供強制執行之不動產,囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。
  • (3).假扣押、假處分登記 :
    債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求,欲保全強制執行,以免日後有不能執行或甚難執行之虞,經向法院提出聲請,由法院囑託登記機關,就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。
  • (4).破產登記 :
    法院因債務人不能清償其債務,為兼顧債權人及債務人之利益,得因債權人及債務人聲請,就債務人之財產為破產宣告,囑託登記機關為破產登記。
  • (5).禁止處分登記 :
    納稅義務人欠稅,稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產,通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。

申辦預告登記應檢附下列文件:

  • (一)登記申請書
  • (二)登記清冊
  • (三)登記名義人同意書
  • (四)登記名義人身份證明文件
  • (五)登記名義人印鑑證明書
  • (六)請求權人身份證明文件
  • (七)土地或建築改良物所有權狀

辦理房屋貸款時常會遇到的名詞跟大家說明一下

抵押權設定

定義 : 債權人對於債務人或第三人不移轉占有,而供擔保之土地或建物,得就其賣得價金受清償之權,經訂立書面契約後,向該管地政事務所,申辦抵押權設定所為之登記。

抵押權人除了比一般債權人有優先受清償的權利外;更重要的是,抵押權具有追及性,也就是說,債務人若未清償債務,就算房地產已經過戶更名或已被他人繼承,抵押權仍不受影響而繼續存在於此不動產上。

塗銷抵押權

債務已全部清償後,可向貸款單位要求發給債務清償證明,然後向地政事務所辦理抵押權塗銷登記。

一般塗銷抵押權時會遇到麻煩;無法順利取得清債證明;無法辦理塗銷登記的情況,大多是在私人(民間)設定的第二順位抵押權情形下發生的。

依下列程序妥善處理

  • 1.確認二胎的抵押權所擔保的債權是確實存在的。
  • 2.在債權人不知去向的時候可以先向當初辦理抵押權設定登記的地政事務所調閱當時的申辦文件,找到債權人的登記的戶籍地址及身分證字號,同時請領一份土地登記簿謄本(他項權利),以這份謄本作為關係證明,以及債權人的身分證字號向戶政機關申請債權人的戶籍謄本,即可找到債權人但如果債權人已經過世也可找到繼承人。
  • 3.如果實在找不到人.那麼能夠證明向債權人最新的戶籍地發出通知,若仍然沒有得到債權人出面受償的時候,可以向管轄法院辦理清償提存手續辦妥,就發生清償的效力。只要清償,就可以要求債權人配合辦理塗銷抵押權的手續。
  • 4.如果無法得到抵押權人的配合,那也可以向法院提起訴訟在訴訟中提出清償的證明,法院會發函命令塗銷抵押權的判決確定,就可以拿著判決書及確定證明書向地政事務所辦理塗銷手續。

【民間房屋二胎貸款的8大特色?】:

  • 搭配彈性還款,絕不綁約。
  • 不動產的價值足夠,貸款額度最高無上限,只要有殘值都能貸款。(一般銀行二胎上限皆為300萬)
  • 貸款額度較高,最高額度可達約房價的90%以上。
  • 快速撥款約1~3天能取得資金,最快當日就能撥款。
  • 申辦條件非常寬鬆,基本上有房屋或土地就能核貸了。
  • 持分、未保存登記也可辦理, 小白、瑕疵、協商、待業、負債過高等皆不影響承做。
  • 公寓、透天、大樓、未保存登記、商辦、飯店、廠房當天送件當天審核。
  • 不分縣市,不限坪數,不限地目、持分、全省不分區域皆可承辦。

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