首頁房屋貸款《零首付、低自備款》買房你信嗎?破解全額貸零元購屋5大迷思!

《零首付、低自備款》買房你信嗎?破解全額貸零元購屋5大迷思!

零首付

近來房市買氣低迷,許多建商打出「 零首付 」、「低自備」、「全額貸」等購屋方案,希望藉此提高買氣,甚至還打出0元買房等呼聲!在看似降低購屋門檻的提案下,有什麼你沒注意到的陷阱呢?零首付真的有利嗎?今天就來逐一破解低自備款買房迷思吧!

什麼是「零首付」?0元就能買房是真的嗎?優缺點有哪些?

過往買房經驗消費者通常都是自備房價2-3成作為自備款,剩下的8成再向銀行辦理房貸,簡單以1000萬的房子來舉例好了,至少要自備二、三百萬元,並且評估收入後再購屋。然而近來卻有越來越多的建商打出「0首付」、「低自備款」購屋,究竟是怎麼回事呢?少的這兩成該由誰來出呢?

這些強調低自備款買房的建商通常有兩種做法:第一種是向消費者提出只需先繳交首付的50%,甚至20萬、30萬訂金即可,剩餘缺少的則由建商代墊,稱為「建商貸」或「公司貸」。第二種常見在預售屋的買賣上,通常分為訂金、簽約、開工、工程期、尾款等階段,建商提出在繳交少數訂金之後不須繳款,待工程完工後再一次收齊自備款。

對於已存有一筆買房基金,且收入穩定、未來須負擔房貸不超過月入薪水三分之一的消費者,零首付的確是一樁美談,在不影響生活品質的前提下,多出能夠運用的資金,真正能享受到零首付購屋的好處。然而這些方法雖然看似提供那些「想買房卻尚未湊齊自備款」的消費者一個買房契機,但實際上對這類族群真的有利嗎?有哪些需要注意的地方呢?

關於「零首付」,那些你沒注意到的陷阱

在討論零首付的缺點之前,我們必須先理解,為何市場上會出現低自備款購屋的現象。
很簡單的一點,供大於求,房子賣不出去,建商賺不到錢。新聞報導指出,現在房市正面臨2高:新屋庫存率創新高(房子賣不出去)、銀行存放款差額高(銀行手上現金多貸款人少無法賺更多利息)。因此,建商犧牲利息,以求出清庫存屋;銀行想擺脫爛頭寸賺取利息;消費者因自備門檻降低,對年青人與小資族、首購族而言,無疑會判斷為進場的好時機。

原本還在觀望、存錢的年青人、小資族可能會因為自備款門款降低,錯估自己的購屋能力,誰能保證未來40年每個月都還得出房貸?工作永遠穩定?身體健康不會出狀況?建商不是笨蛋,將房屋出售給還款能力有風險的小資族,倘若未來繳不出房貸,房子慘遭斷頭、被法拍後過去所繳納的房貸與利息也將化為烏有。

論及低自備、零首付,我們常有哪些迷思呢?小編這就幫大家整理清楚,希望各位在進場買房前能夠謹慎評估自身購屋能力,不要掉進話術陷阱中。

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破解「零首付」買房5大迷思,訂金3萬入場?別傻了!

迷思一、九成房貸背到何年何月?

PTT網友痛罵:「買房自備1成,剩下9成不用還嗎?」
的確,零首付製造了低門檻輕易入場的假象,然後呢?剩下的9成貸款,依然是消費者要還,將近一千萬的房貸,小資族的您打算怎麼還呢?用青春餘生背付房貸嗎?同樣拿1000萬的房子來舉例,900萬的貸款以本息攤還40年,一個月需繳4萬3~5萬5的房貸,從現在30歲來講好了,直到70歲都必須每月負擔5萬多元,實在是說不上輕鬆。

迷思二、建商貸/公司貸真的划算嗎?

許多建商先代墊頭期款,降低消費者的首付門檻。然而建商貸款並不是隨著房貸繳還,且還款期限短,通常是在3-5年內要還完。在購屋初期,消費者需要同時還房貸與建商貸,雙貸齊下,本來存錢就難了,更何況要一次還兩筆?

迷思三、簽AB合約覬覦銀行小心吃不完兜著走

有些建商把歪腦筋動到銀行身上,和消費者簽假合約,將成交價提高,例如將1000萬的房子提高為1200萬,銀行撥貸8成960萬,消費者只需自備40萬即可買房。但是要注意這樣的行為已經違法,若被發現不僅有法律官司還會被追討多貸的部分,得不償失!

迷思四、房價貶值,越繳負債越多

現在台灣房價處於高點,誰能擔保繳了40年後,房子折舊、房市漲跌後你的房子依然保值?許多專家預言,台灣房市若再繼續炒高,難保有一天不會泡沫化,到時,你的房子不是你的房子,是你負擔不完的負債。

迷思五、問題根本在於房價居高不下

台灣近幾年建築貸款、購屋貸款、房價三者居高不下,房市交易量下滑遲遲不見房價下跌,如今又提出零首付購屋方案,無疑是將未來10年內可能買房的消費者消化掉了。無論入首門檻再低,要背負的房貸仍然是許多人無法負擔的鉅款,高房價的問題未獲得修正改善,那麼很可怕的事實是,我們只能靜看著高築的房價大廈傾頹那一天。

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辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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