近來房市買氣低迷，許多建商打出「 零首付 」、「低自備」、「全額貸」等購屋方案，希望藉此提高買氣，甚至還打出０元買房等呼聲！
在看似降低購屋門檻的提案下，有什麼你沒注意到的陷阱呢？零首付真的有利嗎？今天就來逐一破解低自備款買房迷思吧！
什麼是「零首付」？０元就能買房是真的嗎？優缺點有哪些？
過往買房經驗消費者通常都是自備房價２－３成作為自備款，剩下的８成再向銀行辦理房貸，簡單以1000萬的房子來舉例好了，至少要自備二、三百萬元，並且評估收入後再購屋。
然而近來卻有越來越多的建商打出「０首付」、「低自備款」購屋，究竟是怎麼回事呢？少的這兩成該由誰來出呢？
這些強調低自備款買房的建商通常有兩種做法：
第一種是向消費者提出只需先繳交首付的50%，甚至20萬、30萬訂金即可，剩餘缺少的則由建商代墊，稱為「建商貸」或「公司貸」。
第二種常見在預售屋的買賣上，通常分為訂金、簽約、開工、工程期、尾款等階段，建商提出在繳交少數訂金之後不須繳款，待工程完工後再一次收齊自備款。
房貸全額貸的方式有哪些？
| 方式 | 說明 |
| 房貸＋公司貸 | 交屋後房貸剩餘缺少的則由建商代墊，利用公司貸補足剩餘不足的款項。(建商會設定二順位) |
| 房貸＋信貸(或是房貸＋裝潢貸款) | 房貸8成+1成的裝潢貸款 |
| 簽AB合約 | 例如將1000萬的房子買賣合約簽成1200萬，銀行撥貸8成960萬，消費者只需自備40萬即可買房。 |
對於已存有一筆買房基金，且收入穩定、未來須負擔房貸不超過月入薪水三分之一的消費者，零首付的確是一樁美談，在不影響生活品質的前提下，多出能夠運用的資金，真正能享受到零首付購屋的好處。
然而這些方法雖然看似提供那些「想買房卻尚未湊齊自備款」的消費者一個買房契機，但實際上對這類族群真的有利嗎？有哪些需要注意的地方呢？
關於「零首付」，那些你沒注意到的陷阱
在討論零首付的缺點之前，我們必須先理解，為何市場上會出現低自備款購屋的現象。
很簡單的一點，供大於求，房子賣不出去，建商賺不到錢。新聞報導指出，現在房市正面臨２高：新屋庫存率創新高（房子賣不出去）、銀行存放款差額高（銀行手上現金多貸款人少無法賺更多利息）。
因此，建商犧牲利息，以求出清庫存屋；銀行想擺脫爛頭寸賺取利息；消費者因自備門檻降低，對年青人與小資族、首購族而言，無疑會判斷為進場的好時機。
原本還在觀望、存錢的年青人、小資族可能會因為自備款門款降低，錯估自己的購屋能力，誰能保證未來40年每個月都還得出房貸？工作永遠穩定？身體健康不會出狀況？
建商不是笨蛋，將房屋出售給還款能力有風險的小資族，倘若未來繳不出房貸，房子慘遭斷頭、被法拍後過去所繳納的房貸與利息也將化為烏有。
論及低自備、零首付，我們常有哪些迷思呢？小編這就幫大家整理清楚，希望各位在進場買房前能夠謹慎評估自身購屋能力，不要掉進話術陷阱中。
延伸閱讀：
破解「零首付」買房５大迷思，訂金３萬入場？別傻了！
迷思一、九成房貸背到何年何月？
PTT網友痛罵：「買房自備１成，剩下９成不用還嗎？」
的確，零首付製造了低門檻輕易入場的假象，然後呢？剩下的９成貸款，依然是消費者要還，將近一千萬的房貸，小資族的您打算怎麼還呢？用青春餘生背付房貸嗎？
同樣拿1000萬的房子來舉例，900萬的貸款以本息攤還40年，一個月需繳4萬3～5萬5的房貸，從現在30歲來講好了，直到70歲都必須每月負擔5萬多元，實在是說不上輕鬆。
迷思二、建商貸／公司貸真的划算嗎？
許多建商先代墊頭期款，降低消費者的首付門檻。然而建商貸款並不是隨著房貸繳還，且還款期限短，通常是在３－５年內要還完。
在購屋初期，消費者需要同時還房貸與建商貸，雙貸齊下，本來存錢就難了，更何況要一次還兩筆？
迷思三、簽AB合約覬覦銀行小心吃不完兜著走
有些建商把歪腦筋動到銀行身上，和消費者簽假合約，將成交價提高，例如將1000萬的房子提高為1200萬，銀行撥貸8成960萬，消費者只需自備40萬即可買房。
但是要注意這樣的行為已經違法，若被發現不僅有法律官司還會被追討多貸的部分，得不償失！
迷思四、房價貶值，越繳負債越多
現在台灣房價處於高點，誰能擔保繳了40年後，房子折舊、房市漲跌後你的房子依然保值？許多專家預言，台灣房市若再繼續炒高，難保有一天不會泡沫化，到時，你的房子不是你的房子，是你負擔不完的負債。
迷思五、問題根本在於房價居高不下
台灣近幾年建築貸款、購屋貸款、房價三者居高不下，房市交易量下滑遲遲不見房價下跌，如今又提出零首付購屋方案，無疑是將未來10年內可能買房的消費者消化掉了。
無論入首門檻再低，要背負的房貸仍然是許多人無法負擔的鉅款，高房價的問題未獲得修正改善，那麼很可怕的事實是，我們只能靜看著高築的房價大廈傾頹那一天。
延伸閱讀：
房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
申辦房貸要準備的資料
申請房貸時，需要準備這些資料
- 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
- 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
- 買賣資料(買賣件才需要提供)：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
房貸零首付QA
1.房貸＋公司貸
2.房貸＋信貸(或是房貸＋裝潢貸款)
3.簽AB合約
交屋後房貸剩餘缺少的則由建商代墊，利用公司貸補足剩餘不足的款項。(建商會設定二順位)
延伸閱讀:<《無痛買房》看屋買房辦房貸前先來了解購屋注意事項及房貸流程懶人包>
以上是《零首付、低自備款》買房你信嗎？破解全額貸零元購屋5大迷思！的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
有更多零首付問題想諮詢該怎麼做？
如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
