房屋信託是什麼意思？辦理不動產自益信託，手續不麻煩！

如果希望自己年老後，房屋可以按照自己的意思處理，可以辦理 房屋信託 ，由銀行代管，確保自己能安享天年。

可以自己辦理房子信託嗎?

「我年紀大了，名下有兩棟房子，但是又擔心，如果把房子贈與給兒子，他以後被朋友騙，或是把房子變賣掉了，以後連我自己的養老金都沒了。這該怎麼辦？」

這是許多年長朋友的心聲。奮鬥一輩子，買下自己的房子，除了自住，還有一、兩間可以出租，讓自己老了以後，還有房租收入，可以安養天年。

但是，又怕萬一自己將來失智，或是行動不便，沒有辦法好好處理財產。甚至害怕兒女不孝，私自挪用財產，或是被外人詐騙。

種種的擔心，該怎麼辦？

「不動產信託」確保財產照自己意思運用

許多人不知道，這些擔心，就是銀行的「不動產信託」的重要服務對象。

所謂的「不動產信託」，就是將房屋、土地等不動產，與銀行簽訂一個「信託契約」，把不動產信託過戶登記給銀行，由銀行按照信託契約上的約定內容，幫委託人管理不動產，把不動產的收益，按照委託人的意思來運用。

例如，75歲的李爺爺，名下有三間房屋，一間自住，兩間出租。但是李爺爺自認身體健康最近逐漸走下坡，行動不太方便，記性也越來越差。

他決定趁自己的心智還清楚的時候，把名下的房屋，交給銀行信託。這個信託合約，受益人就是自己。

根據契約，房屋會先過戶給銀行，銀行會按李爺爺的意思，替他管理三間房產，每個月收到的租金，會支付4萬元給李爺爺做為生活費，剩下的就存在銀行生利息。

契約中還訂定了，萬一將來李爺爺失智，住進安養中心，那麼房子的租金收入，就會用來支付安養中心的費用，直到李爺爺去世為止。

由於李爺爺還有三位兒女，信託契約當中也訂定了，當李爺爺過世後，三間房屋會按照生前的分配，將房子過戶給三位兒女。

至於銀行是不是會按照信託契約來執行？李爺爺則是請了最信任的好友楊律師擔任監察人，幫忙監督。

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房屋自益信託，手續不麻煩

李爺爺所做的這件事，就是「不動產自益信託」。

「不動產自益信託」的意思，就是委託人與受益人是同一人。在李爺爺與銀行簽訂信託契約的時候，並不需要繳土地增值稅、契稅等稅賦。

信託期間，雖然房子轉移到銀行名下，但是仍然可以適用自用住宅稅率。

許多朋友問我們，辦理信託是不是很麻煩？

其實，銀行辦理信託業務已經相當成熟，各銀行都有專責部門受理信託業務，辦理並不困難。

至於信託費用，銀行的收費，分為兩種費用。

第一種費用是簽約金。

這是在簽約時收的一次性費用，金額大約在千元到萬元之間，各家銀行定價不同。如果之後有需要修改合約，也會有修改合約的費用。

第二種費用，則是信託管理費。

收費的標準，是按照信託財產的規模來計算，大約是財產價值的0.2～0.5％。如果李爺爺的三間房屋，市價是5000萬元，每年的信託費用，可能就是10～25萬元。

以往，人們常以為信託業務是有錢人才用得到的服務，其實，一般大眾如果希望自己的財產能夠妥善運用，付出少許費用，交給銀行信託代管，是相當好的選擇。

房屋信託Q&A

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