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店面高總價那店面貸款成數也更高?買店面前先了解一下貸款狀況!

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店面貸款 的成數應該比一般住宅貸款高嗎?事實上剛好相反。對於銀行而言,店面是投資型產品,流通性也不如一般住宅,貸款成數反而比較低。

店面貸款成數高嗎?

「店面的房價比較高,還可能會有穩定的房租收益,向銀行貸款的成數,應該也可以更高吧?」

這樣的想法,聽起來很合理。但真的是這樣嗎?

許多人以為,店面屬於高價資產,也能帶進商業收益,鑑價金額應該會比較高,貸款成數應該也會比較高才對。事實上,實際情形卻不是這樣。

店面與住宅,概念完全不同

這是為什麼?

因為,店面與住宅,是完全不同的概念。在台灣,如果是住宅,大多數人都希望擁有屬於自己的窩,因此房價再高,只要是好物件,還是會有買盤。

也因為是自住的房屋,貸款人都會拼上全力守護這個家,就算是縮衣節食,也要按時繳房貸,貸款的繳款情況,通常也比較穩定。因此,一般住宅貸款對於銀行來說,風險是比較低的,放貸條件也會比較好一點。

店面就不同了,對銀行來說,這屬於「投資型」產品。許多店面是投資客買的,如果租不出去,回收不如預期,有些投資客乾脆不繳房貸,把房子丟銀行去拍賣。也因此,銀行對於店面抵押品反而比較有戒心。

尤其現在台灣景氣持平,店面流通率差,即使是黃金地段,店面可能也很難賣。尤其現在房市仍然算是寒冬,房價還有可能下探,因此銀行對於店面貸款都是保守面對。

店面流通性差,銀行不愛

我們可以明顯看到的現狀是,店面大量閒置,店租開價太高,租不出去,屋主又不願意降價出售。台北市東區許多昔日的黃金店面,現在卻變成夾娃娃店,甚至拉下鐵門閒置,就是最明顯的例子。

專家指出,由於現在房市供給過多,景氣不明朗,銀行對於房屋鑑價,常常低於買賣市價,大家要有心理準備。

對於越高價的房屋,銀行的鑑價反而越保守。例如一樓店面、透天厝、大坪數的豪宅等,銀行通常採取保守態度。

如果是參考實價登錄,一定只看「最低價」。如果沒有附近的參考價,則會採取附近二、三樓的房價,在加碼一定的比率,但是鑑價金額往往也會遠低於市價。

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店面房屋貸款的現實:成數低、利率高

也因此,現實的情況就是,店面房貸的成數,會比一般住宅更低,利率卻比一般住宅更高。

店面的貸款成數,可能只有五成,最高七成,加上鑑價金額可能只有市價的6折,希望用店面貸到更多成數的朋友,可能會非常失望。

銀行除了對於店面的放貸比較保守之外,房貸的成數,也和貸款人的收入有直接關係。

銀行一般不希望每月的繳款金額高過月收入的三分之一,以免無法如期還款。如果貸款人的負債比越高,銀行願意核貸的成數也會隨之降低。

如果是買第三屋以上,或是15坪以下的小套房,銀行可能會認定「這是投資客」,不但會拉高核貸標準,利率較高,貸款成數也會降低。

至於高收入的專業人士,例如醫師、會計師、律師等,銀行可以提高0.5成到1成的額度,但是通常最高也不會超過8成。

現在我們知道了,如果要用店面辦理房貸,成數可能不如預期,這是必須有的心理準備。

如何提高店面貸款成數?

如果發現核貸成數不足時,可以利用下列幾種方式要提高額度。

  • 利用信用貸款: 配合採用信用貸款來提升貸款額度。
  • 提供其他擔保品共同擔保。
  • 或是辦理民間店面貸款:單純評估店面價值,信用協商或是信用瑕疵都可辦理。

店面貸款方案

銀行店面貸款方案

項目銀行店面貸款方案
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視店面市值估價而定。
一般可貸5~7成左右
貸款年限1-30年 本利攤還型:最長30年
貸款利率2%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明、在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

銀行店面貸款的限制條件

  • 收入不穩定:銀行以借款人的財力,為評估要項,假若貸款人單純只有店面租金收入,會有不穩定的狀況,銀行會希望有其他穩定收入來源,能每月固定還息,才是有保障。
  • 投資搶短線:投資客擁有2間至3間以上的店面,通常不受銀行青睞。
  • 店面空置率:房市狀況影響店面租金表現可能不太好,連帶影響投報率,轉手較難。
  • 大面積店面:大面積店面,違約風險高,不一定貸得到成數。

民間店面貸款方案

項目民間店面貸款
利息月息1%~3%
月繳金額彈性還款不綁約,隨借隨還,本金降低利息就會降低
貸款時間1~3個工作天
審核條件只看店面殘值,不看個人信用
貸款年限按月計息,不綁約
房屋貸款成數看每物件的狀況最高可達店面市價95%
個人條件不看信用條件與收入證明
缺點利息較銀行高
申辦管道較多必須小心
適合族群短期週轉
信用異常瑕疵銀行無法貸款
無明確的收入證明
臨時大筆資金週轉

店面貸款流程

店面貸款申辦的流程與房屋相同,洽詢之後銀行或是代書會依房屋屋況、屋齡、建材構造、是否位於馬路邊還是巷弄內、使用情況等判斷與分析其價值,土地增值稅也必須一併計算於房屋的可貸款的空間之內。

估價之後會跟借款人說明利率….等等借款合約,如果借款人同意就會去房屋所在的當地地政設定抵押權在房屋或土地中,設定完成後撥款給借款人使用。

  1. 申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
  2. 估價:銀行或是我們的代書鑑價人員將針對物件,基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。(1個小時內馬上核貸)
  3. 審核:核貸金額、每期應繳金額、利息,並回報給你。
  4. 對保:如果前面流程進行順利,最後代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。
  5. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序。
  6. 撥款:簽約對保後,設定完成時銀行或是民間金主就會將核貸金額進行撥款。

店面貸款要準備哪些資料?

  1. 身分證正本、身分證影本正反印在同一面2份。
  2. 房屋、土地所有權狀正本。
  3. 銀行餘額證明(到原貸款銀行申請)二胎需要提供 一胎就不用提供。
  4. 印鑑證明2份(不限定用途)※到戶政事務所申請。
  5. 戶籍謄本1份(全戶) ※到戶政事務所申請。
  6. 自然人憑證IC卡 ※到戶政事務所申請。
  7. 銀行存褶封面影本(撥款用)。
  8. 印鑑章。

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店面貸款Q&A

好的店面條件有那些?

店面需要鄰近馬路、大條路、主要幹道
店面附近有無大眾交通運輸、公共設施、商圈等
店面鄰近路寬最好為雙向道,方便路人來往
找尋人群匯集之店面

店面貸款跟一般房屋貸款的差別是什麼?

店面貸款屬於「投資型」資產,變數比較大,店面目的主要是用於開店或轉租投資,收益狀況不好衡量也是讓店面貸款很難申請核貸的原因。

民間店面貸款要怎麼挑?

選對合法業者!1.事先不收費2.實體有店面,3.利率是合理,4.合約是完整,5.過程有公開,6.費用有透明

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貸款通賴長森

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