首頁貸款名詞說明為什麼要設定抵押權登記?抵押權時效有多久?教你如何進行抵押權塗銷!

為什麼要設定抵押權登記?抵押權時效有多久?教你如何進行抵押權塗銷!

抵押權登記

抵押權設定 是什麼?最高限額抵押權和普通抵押權差別在哪?房貸繳清後要塗銷嗎?無論是私人設定塗銷還是金融機構銀行塗銷哪一種地政塗銷,塗銷登記如何辦理這篇都幫你整理好。

設定、塗銷抵押權有多重要?房貸繳清後要塗銷嗎?

許多債務人欠款還清後就覺得無債一身輕從此沒事了,殊不知貸款清償完畢後還需要拿債務清償證明文件到地政事務所辦理抵押權塗銷登記,你可能會問,我貸款都還完了,對方也開立了清償證明,並把他項權利證明書及原抵押權設定契約書都還給我了,沒進行抵押權塗銷會怎麼樣嗎?答案是Yes,畢竟我們永遠不知道在未來的哪一天會不會突然又有又有借貸需求需要向金融機構辦理房屋貸款,結果此時地籍資料上還記載著上一次抵押權設定,銀行因為不願意當次順位抵押權人所以拒絕申貸,這時候想說趕快去辦理塗銷登記不就好了,卻發現由於年代久遠相關文件早就不知道跑哪去了,加上又找不到原先的債權人重新開立清償證明,沒有文件地政事務所就沒辦法協助辦理塗銷,導致還得循法律途徑透過法院判決來辦理塗銷登記,整個勞心又勞力。

延伸閱讀:<貸款已清償!會有清償證明嗎?拿到抵押權塗銷同意書之後的流程與步驟說明!>

抵押權、抵押權人、債權人、債務人是什麼?

在說明抵押權的定義之前,先來解釋一下幾個貸款常見的代名詞:債權人、債務人、抵押人、抵押權人。

  • 債權人:簡單來說就是將錢借出去的債主,有權利催討債務, 但不一定擁有抵押權。
  • 債務人:就是向債權人借錢的人,有還款義務。
  • 抵押人:指為擔保自已或他人履行會債務,而向債權人提供抵押物擔保之。可為債務人本人,或是任何第三人,只要把有價物拿去抵押,例如不動產,即是抵押人。
  • 抵押權人:即持有抵押權的人,通常就是債權人。抵押權人參與分配債權時,優先於一般普通債權人,就該不動產賣得價金,有優先受償之權,分配有剩餘,才輪得到一般債權人。而且設定第一順位的抵押權人,優先於後順位的抵押權人。

至於所謂的抵押權,是專為擔保債權而設,設定抵押權的目的在於確保債權,白話一點就是讓抵押權人得以拿回借款。舉例來說,如果債權已屆清償期而未獲清償,抵押權人就可以依據《民法》的規定實行抵押權,得聲請法院拍賣抵押物,就其賣得價金而受清償。換言之,抵押權是指債務人將財產做債權擔保,如果逾期不還款,債權人便享有法拍該財產後的優先受償權。

只要抵押擔保物存在,並且抵押權尚未塗銷,抵押權人的債權都能獲得保障,即使借款人因其他債務,被其他債權人查封扣押不動產,抵押權人參與分配時,都可以依當初設定的抵押權順位,獲得該有的債務清償,就算是不動產已過戶移轉至他人名下,只要抵押權的債務並無清償塗銷,沒有取得抵押權人同意書,抵押權的效力就仍繼續存在於該抵押物上。

根據民法規定,抵押權要件除了雙方合意之外,還需要訂立書面契約,抵押權才有效力。故雙方訂立抵押權設定書面契約後,還需檢附指定文件,到不動產所在地的地政事務所申請辦理抵押權設定登記,流程如下。

  1. 金融機構抵押權設定
    a. 第一站銀行金融機構:填寫抵押權設定契約書
    b. 第二站地政事務所:辦理抵押權設定登記
  2. 私人抵押權設定
    a. 第一站私人抵押借貸:填寫抵押權設定契約書
    b. 第二站戶政事務所:請領印鑑證明
    c. 第三站地政事務所:辦理抵押權設定登記

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抵押權時效有多久?抵押權時效消滅仍有效?

抵押權分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」,兩者的時間並不同。

  1. 「普通抵押權」
    稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。依《民法》第880條規定:「以抵押權擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人,於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,其抵押權消滅。」簡言之,抵押權人的抵押權所擔保的債權,如遇上時效消滅,依法仍可於「五年」內實行抵押權,但是如已超過「五年」,則該抵押權依法即消滅不得再行使。
  2. 「最高限額抵押權」
    稱最高限額抵押權者,謂債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定之抵押權,換句話說,就已確定之原債權,抵押權人僅得於其約定之最高限額範圍內,行使其權利。。依《民法》第881條之15規定:「最高限額抵押權所擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」,也就是說,最高限額抵押權人的抵押權所擔保的債權,如已遇時效消滅,最高限額抵押權人依法仍可行使抵押權,拍賣抵押物;但是如已超過「五年」,則該債權不再屬於最高限額抵押權擔保的範圍,但最高限額抵押權仍繼續存在,因爲它所擔保的債權還有繼續發生的可能性 。
項目普通抵押權最高限額抵押權
擔保僅擔保現在已發生債權擔保過去、現在、未來所發生之債權
權利限制設定後債權原本金額不追加亦不變動,債權受償後,抵押權雖未塗銷,亦失效力債權人於存續期間可繼續使用,即隨借隨還,不須塗銷後重新限定登記
抵押權擔保效力除原擔保債權外,債權人對於抵押權人負有其他債務時,對於抵押債務君不予擔保在存續期間債務人對其抵押權所負債最高限額內之一切債務,均可為抵押權擔保效力所及
請求權利限制抵押權擔保債權以及利息、違約金超過最高限額範圍外之利息和違約金,無優先受償效力

最高限額抵押權和普通抵押權最大的差異在於,普通抵押權是針對現在發生之債權,而且只能持續清償至完畢為止,若於抵押權存期間要再增借,則須設定第二順位抵押權,而最高限額抵押權則不用,它除了現在發生之債權外,亦包含將來所發生之債權,且再最高限額抵押權之範圍及存續期間內,皆可繼續增借。

延伸閱讀:

如何進行抵押權塗銷?抵押權塗銷同意書準備好

凡已登記之抵押權,因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決等,使抵押權消滅時,應由抵押權人或原設定人或其他利害關係人檢同下列應備文件向不動產所在地之登記機關申請塗銷登記,抵押權塗銷一樣分為兩種:金融機構抵押權以及私人抵押權。

  1. 金融機構抵押權塗銷:
    a. 申請人親自辦理:土地登記申請書及登記清冊、塗銷登記證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件。
    b. 委託代理人辦理:除準備以上證件外,代理人請帶身分證正本及印章。
  2. 私人抵押權塗銷:
    a. 抵押人親自辦理:土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書(蓋妥印鑑章)、他項權利證明書、抵押權人印鑑證明、抵押權人身分證明文件、申請人之身分證明文件。
    b. 債權人(抵押權人)親自辦理:抵押權人身分證明文件、抵押權人印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。
    c. 委託代理人辦理:除以上證件外,代理人請帶身分證正本及印章。

記得,一旦債務清償完畢,拿到了債權人提供的相關證明文件,一定要及早向地政事務所辦理抵押權塗銷登記,以免影響自身權益。

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