首頁房屋貸款頂樓加蓋或露台陽台外推多出來的坪數可以貸款嗎?還是只算權狀上的坪數?

頂樓加蓋或露台陽台外推多出來的坪數可以貸款嗎?還是只算權狀上的坪數?

頂樓加蓋

公寓頂樓加蓋,在台灣非常普遍,從高處往下看,幾乎所有的老公寓,頂樓都加蓋了各種顏色的鐵皮屋頂。
老公寓的陽台外推,也是很普遍,打掉隔間牆,加上整面的氣密窗,瞬間讓室內面積多了好幾坪。

很多朋友問貸款通:「我的老公寓,有頂樓加蓋,也有陽台外推,實際的使用坪數,比權狀坪數多了很多,這樣對於辦房貸有沒有加分作用?能不能多貸一點?」

要回答這個問題,我們要先講兩個原則:

  • 第一:銀行評估貸款,看的是「權狀」。
  • 第二:銀行不喜歡「違建」。

銀行貸款以「權狀」為評估根據

銀行在評估一個房貸案件的時候,一定要看的,就是兩張權狀:「土地所有權狀」和「建物所有權狀」。

土地所有權狀比較單純,記載的面積和權力範圍(持份)都是很明確的。

建物所有權狀比較複雜一點,上面登記的面積,會分成主建物的面積和「附屬建物」的面積。而「陽台」就是屬於「附屬建物」。

頂樓呢?並不會登記在權狀內。因為本質上,公寓和大樓的頂樓,都是共用空間,不是屬於任何任何一戶的。至於大樓的「露台」,也算是公設,不會包含在權狀之類。

銀行在評估一間房屋的價值時,看的就是權狀上「主建物」加上「附屬建物」的面積,再用市價去計算。而公設面積,則不會列入計算。

所以,不管您的公寓頂樓有沒有加蓋,陽台有沒有外推,其實都不會改變權狀上面登記的面積,對於銀行貸款的鑑價,並沒有加分作用。

另外,還有夾層屋,雖然實際上使用的坪數增加了,但是這些增加的面積並不會記載在權狀上,銀行仍然是看權狀坪數。

延伸閱讀:

「違建」對銀行來說是風險

另一方面,既然老公寓的陽台外推和頂樓加蓋這麼普遍,使用面積也增加了很多,對於房屋的價值應該是有增加的,貸款時能多貸一點嗎?

答案是,不但沒有加分作用,反而可能會扣分。

因為,不論是陽台外推、露台加裝遮雨棚、頂樓加蓋、庭院加蓋,甚至是挑高房屋內的自建夾層,都是「違章建築」,這種擔保品,是銀行很不喜歡的。

為什麼不喜歡?因為這些都是風險。

以台北市為例,雖然1995年就蓋好的頂樓加蓋,都被列為「既存違建」,目前政府的做法是只有拍照列管,暫不拆除,但是禁止改建、增建、重建,也不表示以後都不會拆除。例如萬一發生火警或是公共安全意外,可能就會被立即拆除。

另外,違章建築的部分,通常施工品質不良,常常會發生房屋損壞、漏水,或是和鄰居發生糾紛,甚至發生訴訟案件。這樣的擔保品,對於銀行萬一需要處分的時候,都是麻煩事。

所以,對於這一類違建,銀行的放款態度都比較保守,甚至會降低放款成數,可能只願意放貸到六成。

合法陽台「補登」可以增加權狀坪數

但是,如果您名下的老公寓,是1973年以前登記的建物,您可以趕快拿出權狀來看看,陽台的面積是不是有登記在權狀內?

以台北市為例,因為在1973年以後,才規定陽台可以登記在權狀之內,因此有很多老公寓,權狀上的面積都沒有納入陽台。

在2018年,台北市政府開放補登,屋主只要填妥資料,申請建物測量,就可以在權狀上補登陽台面積。

特別在台北市,補登陽台面積,可能一下子就增加了3~6坪的面積,以台北的房價來看,房屋價值馬上會增加二、三百萬!

不過,這項大利多,還是有「但書」,那就是陽台外推,屬於違建,是不能補登的。除非屋主重新施工,取消陽台外推,恢復到與當初房屋竣工平面圖上一樣的狀態,才有可能辦理補登。

這樣,您應該很清楚了,頂樓加蓋和陽台外推,都是違章建築,對您辦理房屋貸款並沒有增值作用,反而可能會扣分喔!

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辦理房屋貸款的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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