什麼是 限制登記 ?限制登記的種類有預告登記、破產登記、查封、假扣押、假處分等,這些登記的用途及效力為何?預告登記塗銷如何辦理?繼承會有什麼樣的影響?各種登記差異解說,用白話文分析給你聽!

限制登記/預告登記/查封/破產/假扣押登記用途效力白話文解析!

什麼是預告登記?限制登記的種類有預告登記、破產登記、查封、假扣押、假處分等,這些登記的用途及效力為何?預告登記塗銷如何辦理?繼承會有什麼樣的影響?各種登記差異解說,用白話文分析給你聽!

何謂「限制登記」?限制登記種類、效力、差異在哪裡?

所謂的「限制登記」,指的是限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。
聽起來很難懂對吧?簡單用限制登記之一的預告登記來舉例解釋:
假設今天,甲對乙所擁有的土地A設定預告登記。
這樣一來,甲就是「請求權人」;乙則是上面提到的「登記名義人」。
日後若乙想處分(買賣、租借等行為)這塊土地,在沒有經過甲的同意之前,都是不行的。

你可能會想,咦?那有誰這麼傻,會同意把自己的土地設定預告登記呢?

預告登記的情況時常發生在:

  • 1、借錢時,債權人(出錢者)將債務人(借錢者)的房屋或土地設定登記,以免債務人將房屋土地移轉、二次貸款,導致將來求償無門。
  • 2、父母把房屋土地過戶給小孩,又擔心孩子隨意變賣房屋土地,或是拿去抵押貸款。若設定預告登記,非經父母同意,孩子便沒有辦法變賣房子土地或設定抵押囉!

而我們常見的限制登記,有以下五種:預告登記、查封登記、假扣押登記、假處分登記、破產登記。這些登記各代表什麼意思?有什麼法律上的效力?登記後要如何塗銷?我們一起來看看吧!

【預告登記】

預告登記是用來保障請求權人對不動產的權利,進而限制不動產所有權人任意移轉或設定抵押的一種方式。套用上面的例子,就是保障甲對A的權力,乙不能任意轉移或抵押。

預告登記依照依土地法第79-1條規定有這些效力及用途:

  • 保全房地產權利移轉或消滅的請求權
  • 房地產權利內容或順序變動的請求權
  • 房地產附條件或期限的請求權。

例如:丙將土地連同房屋出租給丁,約定20年以後丁將土地連同新增建築物無償歸還給丙。這就是房地產權利未來發生移轉的情形,必須預先辦理登記,即為預告登記。

而已經預告登記的房屋土地在登記未塗銷前,都應保持現狀,登記名義人不得做任何有妨害登記請求權之處分。

不過要注意的是:預告登記無法對抗強制執行,對於因徵收、法院判決或強制執行等所為之新登記,並無排除之效力。意思就是說,如果房屋土地之所有權人在外面欠了很多錢,被法院強制執行,即使已經預先設定了預告登記,這件房屋土地仍然會被法院查封拍賣!

延伸閱讀:<《預告登記是什麼意思?》可辦理民間二胎轉貸降息嗎?>

【查封登記】

查封登記是強制執行的一種,可以和假扣押、假處分一起歸類。查封是由法院所提出,可以針對動產及不動產做出禁止處分(轉移、買賣、抵押等)的限制。查封登記依照強制執行法第51條及第113條有這些效力及用途:

  • 禁止處分之效力:查封後,債務人對查封物不得移轉、設定負擔,或其他有礙執行效果之行為。
  • 查封之效力及於查封物之天然孳息:例如查封物為牛、馬、豬、雞等,查封之效力及於其所生之小牛、小馬、小豬等,以及雞所生之雞蛋。
  • 排除第三人之佔有:實施查封後,第三人未經執行法院允許,佔有查封物或為其他有礙執行效果之行為者,執行法院得依職權或依聲請排除之。
  • 如果在查封之前辦理轉移呢?最高法院曾表示:不動產物權之移轉,在法院實施查封前,雖已聲請登記,但尚未完成,至查封後始登記完成者,尚不得據以對抗債權人。

【假扣押登記】

假扣押亦是強制執行的一種,發生在查封之前,暫時扣押金錢財產。債權人為了保全金錢請求,聲請法院為假扣押之裁定,並且強制執行,禁止債務人處分金錢財產的程序。一般債務人借錢不還,買賣未給付價金,發票人、背書人不履行票據責任等大部分情形,都能透過假扣押執行程序來保障債權,以免債務人脫產。

【假處分登記】

假處分也是強制執行的一種,發生在查封之前,暫時限制其處分非金錢財產的權力。債權人就金錢請求,可以聲請法院假扣押;金錢以外的請求,便是聲請法院假處分,主要用於維持現狀,避免債務人進行移轉等行為。

關於假扣押、假處分、查封之間的差別,請看更詳細的解說:
《什麼是假扣押?》房子被假扣押怎麼辦?一篇教你財產保全程序懶人包!

【破產登記】

法院因債務人不能清償其債務,為兼顧債權人及債務人之利益,得因債權人及債務人聲請,就債務人之財產為破產宣告,囑託登記機關為破產登記。

破產登記會怎樣?有什麼效力?

破產人因破產宣告及破產登記,對於應屬破產財團之財產,喪失其管理及處分權。故破產登記,係法院因債務人不能清償其債務,為兼顧債權人及債務人之利益,就債務人之總財產,依職權所為之必要保全處分。破產登記之效力及一般規定與查封登記相同。

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