何謂限制登記？預告登記／查封／破產／假扣押登記用途效力解析！

什麼是 限制登記 ？限制登記的種類有預告登記、破產登記、查封、假扣押、假處分等，這些登記的用途及效力為何？預告登記塗銷如何辦理？繼承會有什麼樣的影響？各種登記差異解說，用白話文分析給你聽！

何謂「限制登記」？限制登記種類、效力、差異在哪裡？

所謂的「限制登記」，指的是限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分，以保全請求權人之權益，亦稱「保全登記」。

聽起來很難懂對吧？簡單用限制登記之一的預告登記來舉例解釋：

假設今天，甲對乙所擁有的土地A設定預告登記。
這樣一來，甲就是「請求權人」；乙則是上面提到的「登記名義人」。
日後若乙想處分（買賣、租借等行為）這塊土地，在沒有經過甲的同意之前，都是不行的。

你可能會想，咦？那有誰這麼傻，會同意把自己的土地設定預告登記呢？

預告登記的情況時常發生在：

• １、借錢時，債權人（出錢者）將債務人（借錢者）的房屋或土地設定登記，以免債務人將房屋土地移轉、二次貸款，導致將來求償無門。
• ２、父母把房屋土地過戶給小孩，又擔心孩子隨意變賣房屋土地，或是拿去抵押貸款。若設定預告登記，非經父母同意，孩子便沒有辦法變賣房子土地或設定抵押囉！

而我們常見的限制登記，有以下六種：

• 預告登記
• 查封登記
• 假扣押登記
• 假處分登記
• 破產登記
• 禁止處分登記

這些登記各代表什麼意思？有什麼法律上的效力？登記後要如何塗銷？我們一起來看看吧！

【預告登記】

預告登記是用來保障請求權人對不動產的權利，進而限制不動產所有權人任意移轉或設定抵押的一種方式。套用上面的例子，就是保障甲對A的權力，乙不能任意轉移或抵押。

預告登記依照依土地法第79-1條規定有這些效力及用途：

• 保全房地產權利移轉或消滅的請求權
• 房地產權利內容或順序變動的請求權
• 房地產附條件或期限的請求權。

例如：丙將土地連同房屋出租給丁，約定20年以後丁將土地連同新增建築物無償歸還給丙。這就是房地產權利未來發生移轉的情形，必須預先辦理登記，即為預告登記。

而已經預告登記的房屋土地在登記未塗銷前，都應保持現狀，登記名義人不得做任何有妨害登記請求權之處分。

不過要注意的是：預告登記無法對抗強制執行，對於因徵收、法院判決或強制執行等所為之新登記，並無排除之效力。

意思就是說，如果房屋土地之所有權人在外面欠了很多錢，被法院強制執行，即使已經預先設定了預告登記，這件房屋土地仍然會被法院查封拍賣！

延伸閱讀:<《預告登記是什麼意思?》可辦理民間二胎轉貸降息嗎?>

【查封登記】

查封登記是強制執行的一種，可以和假扣押、假處分一起歸類。查封是由法院所提出，可以針對動產及不動產做出禁止處分（轉移、買賣、抵押等）的限制。

查封登記依照強制執行法第51條及第113條有這些效力及用途：

• 禁止處分之效力：查封後，債務人對查封物不得移轉、設定負擔，或其他有礙執行效果之行為。
• 查封之效力及於查封物之天然孳息：例如查封物為牛、馬、豬、雞等，查封之效力及於其所生之小牛、小馬、小豬等，以及雞所生之雞蛋。
• 排除第三人之佔有：實施查封後，第三人未經執行法院允許，佔有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。
• 如果在查封之前辦理轉移呢？最高法院曾表示：不動產物權之移轉，在法院實施查封前，雖已聲請登記，但尚未完成，至查封後始登記完成者，尚不得據以對抗債權人。

【假扣押登記】

假扣押亦是強制執行的一種，發生在查封之前，暫時扣押金錢財產。債權人為了保全金錢請求，聲請法院為假扣押之裁定，並且強制執行，禁止債務人處分金錢財產的程序。

一般債務人借錢不還，買賣未給付價金，發票人、背書人不履行票據責任等大部分情形，都能透過假扣押執行程序來保障債權，以免債務人脫產。

【假處分登記】

假處分也是強制執行的一種，發生在查封之前，暫時限制其處分非金錢財產的權力。債權人就金錢請求，可以聲請法院假扣押；金錢以外的請求，便是聲請法院假處分，主要用於維持現狀，避免債務人進行移轉等行為。

關於假扣押、假處分、查封之間的差別，請看更詳細的解說：
《什麼是假扣押？》房子被假扣押怎麼辦？一篇教你財產保全程序懶人包！

【破產登記】

法院因債務人不能清償其債務，為兼顧債權人及債務人之利益，得因債權人及債務人聲請，就債務人之財產為破產宣告，囑託登記機關為破產登記。

破產登記會怎樣？有什麼效力？

破產人因破產宣告及破產登記，對於應屬破產財團之財產，喪失其管理及處分權。故破產登記，係法院因債務人不能清償其債務，為兼顧債權人及債務人之利益，就債務人之總財產，依職權所為之必要保全處分。破產登記之效力及一般規定與查封登記相同。

塗銷限制登記

限制登記的塗銷分為預告登記塗銷與其他類型登記塗銷：

預告登記塗銷

預告登記是用來保障請求權人對不動產的權利，進而限制不動產所有權人任意移轉或設定抵押的一種方式。

貸款清償完成後取得抵押權塗銷同意書後送地政進行預告登記須塗銷，預告登記須塗銷，才能恢復對不動產處分的權利。

其他限制登記塗銷

查封、假扣押、假處分、破產登記或其他禁止處分之登記，應經原囑託登記機關或執行拍賣機關之囑託，始得辦理塗銷登記。

但因徵收、區段徵收或照價收買完成後，得由徵收或收買機關囑託登記機關塗銷登記。

不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，如有其他限制登記，應同時辦理塗銷，並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。

如果是債務的問題，可以跟債權人協商，討論可行的還款方式，或用其他辦法清償債務，可由債權人向法院聲請撤銷假扣押、假處分或查封登記。

限制登記如何辦理？需要準備什麼資料？

其申請係由請求權人攜帶下列文件，至地政事務所申請登記：

• 登記申請書
• 登記清冊
• 登記名義人同意書
• 登記名義人身份證明文件
• 登記名義人印鑑證明書
• 請求權人身份證明文件
• 土地或建築改良物所有權狀

登記名義人則須持國民身分證正本親自到地政事務所核對身分，未能親自到場者，應檢附登記原因。

限制登記塗銷應備文件

想要解除限制登記需要準備下列文件：

• 登記申請書。
• 登記清冊。(同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料者，免附登記清冊)
• 原預告登記請求權人塗銷同意書。
• 原預告登記請求權人印鑑證明 (原預告登記請求權人未能親自到場核對身分時檢附)。
• 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊。

限制登記Q&A

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