首頁二胎《常用的二胎設定方式》抵押權設定/預告登記/信託登記!有什麼差異呢?

《常用的二胎設定方式》抵押權設定/預告登記/信託登記!有什麼差異呢?

二胎設定方式

二胎是目前常見看資金取得管道之一,因為辦理過程中會需要進行不動產抵押設定,一般有幾種二胎設定種類: 二胎設定方式 -抵押權設定/預告登記/信託登記差異說明及所需資料列表說明!

二胎設定方式

  • 1.單純辦理抵押權設定登記。地政登記來說,抵押權只是債權的一種形式的表現,對於物權的變更(過戶)來說是完全不受影響的。 二胎就辦理第二順位抵押權設定。
  • 2.辦理抵押權設定登記附加預告登記。也就是說這個不動產未來不管是過戶、另做抵押權等都需要經過預告登記的權利人同意。
  • 3.辦理抵押權設定登記附加流抵約定+預告登記。流抵約定是指抵押權人與債務人設定抵押權時,約定當事人所為於債權已屆清償期而未否清償時,抵押物的所有權即移屬於抵押權人所有;此一約定即為「流抵契約」(或稱:流質契約)。
  • 4.辦理抵押權設定登記+信託登記。

對銀行或是民間金主而已大部份都只會選擇第一種方式辦理,少部份是第二種方式辦理,而比較惡意或是放款成數高於市價時的業者才會選擇第3~4種方式辦理。

以第一種方式單純辦理抵押權設定登記,容易讓不動產所有權人在經濟因素影響下,又有三胎甚至四胎的設定,致使二胎於對抵押務實行強制執行或與不動產所有權人協商以屋抵債的狀況下,困頓難行。

如果加上流抵約定與預告登記,不動產所有權人不能再為處分或設定,對所有權人在未來轉貸至銀行時,就會相當的困難,因為需要有一筆資金把二胎設定清償解除設定及解決預告登記之後才可以轉貸。

如果是先尋求民間金主代償時,因沒有辦法設定就要清償債務,風險太高,大部份業者看到物件狀況是有預告登記都是不承作代償民間二胎轉貸至銀行的案件。而有預告登記當然無法排除公用徵收、假扣押、假處分或強制執行等,但是對民間金主而言卻是降低風險至少免除掉抵押物的複雜性。

另外問題點是處理二胎借款時,於交付借款當時,先行塗銷抵押權登記(這屬於隨到隨辦案件),並另收件辦理信託塗銷登記,如果是塗銷信託登記萬一出了差錯,借款又已還清,問題就大了。所以大部份業者看到有信託的案件都不承作的。

延伸閱讀:

以下分別說明抵押權設定登記、預告登記、信託登記三種方式之內容與辦理所需文件供大家參考:

一、抵押權設定:跟權利人借錢

說明:日後有二順位,必須要等到第一順位的抵押權人行使抵押權的權利滿足,才可行使。抵押物已無剩餘價值,二順位的抵押權人什麼都拿不到,設定的抵押權還被一併塗銷。 提醒:只能防止跟銀行貸款,跟民間代書及地下錢莊都是可以借錢出來。

二、預告登記:一般適用於二胎設定連件辦理預告登記給債權人。

說明:預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。

三、信託登記:產權由權利人管理

說明: 1.可約定信託財產暫時移轉給權利人管理。 2.可約定信託時間:數年或權利人過世才恢復信託。 3.信託期間:法院或日後屋主或權利人的欠債都不影響此房屋,該房子借貸或移轉需權利人同意,也可約定款項賣掉後價款或租金給特定人。

所以在二胎設定上,債權人可做「抵押權設定登記」,讓彼此成為債務關係,不動產所有權人若拿房產去借貸,銀行會認定為二胎而拒絕借款;或採取「預告登記」方式,使產權無法任意移轉。

此外,可用信託方式來處理房產,選擇登記「信託」,債權人登記為受委託的所有權人,能全權管理處分房產,信託期間:法院或日後屋主或權利人的欠債都不影響此房屋,該房子借貸或移轉需權利人同意,也可約定款項賣掉後價款或租金給特定人。

信託生效時,受託人已取得信託財產法律上之所有權,故就信託財產而言,受託人為唯一所有權人。

換言之,受託人即為該信託財產唯一具有管理及處分權限之人,信託契約之委託人、受益人或其他歸屬權利人雖可依據信託契約指示受託人為管理及處分,但並非法律上之權利人,無法自行行使信託財產上之權利;同時,受託人因管理、處分信託財產而與第三人所發生之權利義務關係也歸屬於受託人,而非直接歸屬於委託人、受益人或其他歸屬權利人,此等致力與代理關係不同,該代理依民法第103條第1項規定,直接對本人發生效力。

抵押權設定VS預告登記VS信託登記比較表

項目抵押權設定預告登記信託登記
說明跟權利人借款只能賣給權利人產權由權利人管理
內容1.若先設定好,日後有”二胎”,必須要等到第一次序的抵押權人行使抵押權的權利滿足以後,才可以接著行使。抵押物已無剩餘價值,第二胎的抵押權人就什麼都拿不到,設定的抵押權還被一併塗銷。
2.提醒:只能防止跟銀行借錢,地下錢莊還是有可能借錢出來。
1.預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。

2.預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。
1.可約定信託財產暫時移轉給權利人管理

2.可約定信託時間:數年或權利人過世才恢復信託
3.信託期間:法院或日後屋主或權利人的欠債都不影響此房屋,該房子借貸或移轉需權利人同意,也可約定款項賣掉後價款或租金給特定人。
申辦文件1.土地登記申請書
2.土地建築改良物抵押權設定契約書正副本
3.權利書狀
4.申請人身分證明
5.義務人印鑑證明(抵押權人為金融機構,義務人為自然人者,免附印鑑證明)
6.其他依法律規定應提出之證明文件
1. 登記申請書
2.登記清冊
3.登記名義人同意書
4.登記名義人身份證明文件
5.登記名義人印鑑證明書
6.請求權人身份證明文件
7.土地或建築改良物所有權狀
1.登記申請書。
2.信託契約書或遺囑。
3.土地建物所有權狀或他項權利證明書。
4.義務人印鑑證明(義務人未能親自到場核對身分時檢附,且所檢附之印鑑證明以登記原因發生日期前1年以後核發者為限)。
5.查無欠繳稅費證明文件。
6.遺產稅、贈與稅繳清或免稅證明書或同意移轉證明書或不計入遺產(贈與)總額證明書。
7.其他依法令規定應檢附之文件。
代書費用8000元起6000元起12000元起
規費每借款100萬收1000元房地公告價 1/1000

辦理二胎設定要準備的資料

  • 所有權狀正本
  • 個人印鑑證明
  • 個人印鑑章
  • 身分證
  • 貸款契約書
  • 設定登記申請書

二胎設定完成之後要如何確認?

要怎麼知道房子有沒有被拿去辦理二胎設定?其實可以參考我們之前教學的文章中<地政的建物及土地的電子謄本要如何調閱?9個步驟完成線上調閱謄本!>,「土地與建物登記簿謄本」是屬於公開的資訊,是自己可以查到的!所以只要到任何一間地政事務所或是利用線上申請謄本都可以申請調閱!不過土地或建物其實很難被第三人盜用拿去借錢,除非「持有人」願意提供該不動產做再次設定、擔保借錢。

謄本申請出來後,會有以下各項資訊:

  • 登記日期: 了解設定二胎的時間
  • 權利人:知道二胎是設定給什麼人
  • 債權額比例: 知道這次設定的債權額,是負擔其中的多少部分
  • 擔保債權總金額:知道總共設定了多少錢(特別注意此數字未必是實際借款數額)
  • 存續期間: 設定二胎的貸款還款期限
  • 債務人: 主債務的清償人
  • 設定權利範圍: 了解這個土地或建物是拿所有權的多少比例來設定抵押
  • 共同擔保地、建號: 此項目最為重要,有時是只有本筆土地建物單純設定抵押,如果這個欄位還有顯示其他的土地或是建物的話,表示這筆土地或是建物已與那些其他的土地或是建物做為共同的償債擔保,此時如果是發生其他筆的土地或是建物遭受強制執行(法拍)時,你的土地建物就需負連帶清償責任。 如果這個情形發生的話,你也可以將那些其他的土地建物之地、建號記錄下來,再去地政事務所申請謄本,並察看”所有權部”,就可以知道你的土地房屋跟誰共同擔保債務了。

以上是二胎常用的設定方式:抵押權設定/預告登記/信託登記!有什麼差異呢?的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

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