首頁房屋貸款建物公設標示有大公、小公的意思是?如何看懂權狀,計算坪數及公設比

建物公設標示有大公、小公的意思是?如何看懂權狀,計算坪數及公設比

公設比

如何看懂房屋權狀,計算坪數,算出 公設比 ?什麼是大公、小公?對於房屋貸款有影響嗎?建議您買屋的時候,一定要特別留意,以免影響了房屋貸款的利率和可貸金額。

「你的坪數,不是你的坪數?」

許多朋友在辦理房貸的時候,才發現,有許多銀行,是不把「公設」算在房屋坪數之內的。

以致於有些朋友,明明買了權狀20坪的小宅,但是扣除公設之後,只剩不到12坪,竟然被銀行認定是「套房」,貸款變得很困難,甚至被某些銀行婉拒。

所以,既然買了房子,一定要先學會看懂權狀,才會知道到底哪些坪數才是「你的坪數」。

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建物權狀,要看哪些重點?

但是,權狀並不是那麼容易看懂。

首先,建物權狀的面積,是用「平方公尺」計算的,而不是用「坪」作為單位。

所以首先就要換算,將「平方公尺」乘以0.3025,就是台灣的「坪」。

接下來,要找到「總面積」,這代表了房屋(不包含附屬建物)的面積。

緊接著,列在建物面積下方的,就是「附屬建物」,例如陽台的面積,這是屬於您自己的使用範圍。

權狀的最下方,還會列出「共用部分」的「權利範圍」。這就是俗稱的「公設面積」。

權狀上的公設面積,會列出整個大樓或整個社區的公設「總坪數」,再列出您的「權利範圍」,例如:500平方公尺的1000分之40。所以,您持有的公設,算出來就是20平方公尺。

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什麼是「大公」、「小公」?

事實上,我們在權狀上,並不會看到「公設」、或是「大公」、「小公」的字樣,這些都算是約定俗成的名詞。

至於「大公」和「小公」,又要怎麼區分呢?

第一, 所謂的「大公」,指的是「整個社區」都會用到的公共空間。

例如,假設您的社區是由4棟大樓組成,那麼,全社區共用的大廳、中庭花園、警衛室、游泳池、兒童遊戲場、樓梯間、水電設備機房…,這些就是「大公」。

第二,「小公」指的就是「只有一部份人用得到」的公共空間。

例如,您住在「A棟」,那麼,A棟的電梯間、樓梯間、走道,以及頂樓的空中花園,就是由A棟的住戶共同持份,這些公設就屬於「小公」。

公設比,自己算!

至於,「公設比」怎麼算?

按照內政部的規定,公設比就是指「指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數」

例如,在您的房屋權狀上,公設的持份面積是20平方公尺。而您自己的房屋總面積是80平方公尺。

這時,用20÷80×100%,就會得到25%,這就是您的房子的公設比。

40年前的都會區住宅,是以四、五層樓的公寓為主流,這些老公寓,並不是沒有公設,而是公設比非常低,大約只有5~12%左右。

後來出現比較多的「電梯華廈」,公設比就提高到大約15%~18%。

到了近幾年興建的社區,大多會以各種舒適便利的公共設施來吸引買家,因此公設比常常超過30%以上。

「公設比」也會影響房貸?

要注意的是,有時候,「公設比」的確會影響房屋貸款。

辦理房貸的時候,不同銀行對於坪數的認定標準也不一樣。有的銀行直接看房屋權狀上的登記坪數,但是要扣掉停車位坪數。有的銀行則會再扣掉公設坪數,只看「室內面積」。

例如,有些銀行就認定,扣掉停車位與公設之後的「室內面積」,如果小於15坪(49.59平方公尺),就算是「套房」,在貸款審核上會更嚴格,貸款成數會比較低。

因此,建議您買屋的時候,一定要特別留意,以免影響了房屋貸款的利率和可貸金額。

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