首頁房屋貸款買賣房子有「一生一屋」或「一生一次」的土地增值稅優惠,分別是什麼?

買賣房子有「一生一屋」或「一生一次」的土地增值稅優惠,分別是什麼?

一生一屋

買賣房屋時的土地增值稅很可觀,但是每個人都有一次「一生一次」的自用住宅用地優惠稅率。如果已經用過「一生一次」,但是名下只有一間房,還有「 一生一屋 」優惠稅率可以適用。

要賣房子,原因有很多,可能是換屋,也可能是理財規劃。但是房子賣出時,要繳的「土地增值稅」,是許多人心中的痛!

土地增值稅的稅率,如果以「非自用住宅」的一般用地來算,稅率是20~40%。最近十幾年來,地價漲得太兇,台灣北部一戶老公寓的土地持份,土地增值稅可能就高達數十萬元。

但是,如果是自用住宅用地,有2種方式可以節稅。那就是「一生一次」和「一生一屋」這兩種模式,稅率立刻降到10%。

這兩種方式,都是根據「土地稅法第34條」第1~5項的規定。

問題是,這兩種節稅模式,有什麼差別?該怎麼選擇最有利?

每個人「一生一次」的土地增值稅優惠

先說重點:這兩種方式,都可以用。但你必須先用「一生一次」。

所謂的「一生一次」,可以解釋成:您這一生,保障適用一次的自用住宅用地優惠稅率。

「一生一次」的土地增值稅優惠,只要是在賣屋簽約之前,就算事前一天也可以,把自己、配偶,或直系親屬的戶籍,遷進要賣房屋,並且這間房子沒有出租或是作為營業使用,就可以適用優惠的稅率。

當然,這樣的優惠,每個人的一生,只能用一次。

只是,人的一生中,際遇變化無限,很可能需要再次賣房子。那麼,第二次要賣出自用住宅,豈不是就要繳納高額的土地增值稅?

夫妻的「一生一次」可以善加利用

如果您已婚,那麼,您還可以利用「夫妻之間贈與」的方式,把不動產贈與另一半,如果夫妻持有這一筆土地的時間超過兩年,那麼下次再賣出房屋及土地的時候,還是可以用另一半的名義,使用「一生一次」的土地增值稅優惠。因為夫妻之間的贈與是免稅的,所以也不會有贈與稅的問題。

那麼,如果兩次的「一生一次」都用過了,以後還是需要賣房子,怎麼辦?

如果只有一間房,可以多次利用「一生一屋」

沒關係,這個時候,如果您的名下,只有自己住的這麼一間房子,就可以繼續適用「一生一屋」的土地增值稅優惠稅率。

所謂的「一生一屋」優惠稅率,立法的用意,就是因為考量到許多人的買屋賣屋,其實都不是因為要炒房或是投資,而是單純的自住。

因此,一個人的一生當中,如果自己、配偶,或是未成年子女的名下,只有這一戶自用住宅,再也沒有其他的房屋,那麼,他在換屋買賣時,還是可以繼續適用優惠稅率。

以正常的情況而言,一個人要換屋,也不應該過於頻繁。所以「土地稅法第34條」就規定了,要適用「一生一屋」優惠稅率,除了自己、配偶,或是未成年子女的戶籍要登記在這間房屋,持有的時間還必須「連續滿6年」。

不僅如此,「一生一屋」的條款,也規定這間房屋在簽約買賣之前的5年,都不能有任何出租或是作為營業之用的情況。

要注意的是,如果是使用「一生一次」的優惠稅率,其實是可以「多戶房屋同時使用」的。只要「在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內」,再加上「同一天簽訂買賣契約」,就可以適用「一生一次」。

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一生一次與一生一屋比較表

項目一生一屋一生一次
稅率10% 10%
限制出售都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪)或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)部分都市土地面積未超過300平方公尺(約90坪)或非都市土地積未超過700平方公尺(約211坪)部份
設籍及持有時間限制土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。出售前持有該土地6年以上。地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
用途限制出售前5年內無出租或供營業使用出售前1年內未曾供營業或出租。
屋數限制一屋限制。出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女,無該自用住宅以外房屋。無屋數限制不限。若同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自用住宅條件,可規劃在同一天簽訂買賣契約同一天申報土地增值稅,在面積限制範圍內即可同時適用自用住宅優惠稅率。
次數限制無次數之限制一人一生僅有一次

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