首頁房屋貸款《老屋改建CP值高 ? 》想老屋改建前,4個重點不能錯過!

《老屋改建CP值高 ? 》想老屋改建前,4個重點不能錯過!

老屋改建

老屋改建 乍看之下CP值很高、非常美好,然而真的是如此嗎?老屋改建的注意事項:注意貸款成數、房屋安全狀況、耐震程度,以及是否為海砂屋跟輻射屋。

現在購買新成屋、預售屋的價格過高,所以許多人新的買不成、就朝老屋下手——也就是老屋改建。

而我們常聽到老屋改建 CP 值很高,這是真的嗎?老屋改建又有什麼注意事項?請見我們以下的分析,讓你一次搞懂老屋改建的重點。

何謂「老屋」?多老算老屋?

開始之前,我們想先聊一下「老屋」是什麼,多老能算「老屋」呢?

其實老屋的定義沒有很嚴謹的共識,若根據內政部原規劃老舊建築物定義:「老舊建築物是指屋齡 30 年以上,經耐震評估有結構安全之虞,需拆除重建者,或屋齡 40 年以上且無電梯等升降設備者。」

所以說 30 年以上的建築物就可以算是老屋了,不過也有人認為 20 年以上就算是老屋。同時,隨著時間推進,台北市的老屋也越來越多,因此老屋改建未來勢必越來越常見。

延伸閱讀: 《危老建築貸款懶人包!》危老屋重建讓你30年以上老屋重獲新生的方法是?

老屋改建的 4 個注意事項

一、銀行貸款成數不高、需準備更多自備款

銀行的房屋貸款對於老屋放款成數會比較低,相較於新成屋可以貸款到 7~9 成,老屋可能只能貸到 5~6 成,甚至更少。

這是因為老屋的價值比較低,未來的可預期漲幅也少,因此銀行貸款不會給予太好的貸款額度;如果貸款者想要獲得更高的貸款成數,可以選擇區位較好的不動產標的,如捷運旁、蛋黃區等。

或者,貸款者也可以準備更多的自備款金額、或是用籌借其他貸款,來補足購買老屋的差額。

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二、房屋安全狀況:耐震程度、是否為輻射屋、海砂屋

這點非常重要,因為這會牽涉到屋主的生命安全,需要在購買前多加留意。

由於許多老屋因為建造時間早,當時政府許多建築法規都沒有好好修繕完畢,所以在購買時要特別注意以下 3 個面向,保障自己的居住生命安全。

(一)耐震程度:由於 921 大地震的影響,後續政府有修訂建築的抗震標準,如果在 1999 年 9 月 21 日之前建造的,就需要多加留意該建物的耐震程度。購屋者可以去申請「耐震安檢(https://www.cpami.gov.tw/%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E5%95%8F%E7%AD%94/19806-%E8%80%81%E5%B1%8B%E8%80%90%E9%9C%87%E5%AE%89%E6%AA%A2%E5%95%8F%E7%AD%94%E9%9B%86.html#a1)」,確定自己買的房屋是否安全。

同時,根據不同種的建材,房屋的使用年限也有所不同,消費者購買前也需注意該建物還剩多少的使用年限。

(二)海砂屋:在 1970~1980 年代之間,台灣許多建築物(特別是老屋)有海砂屋的疑慮,如果該老屋是這段期間建造,消費者就需要特別注意是否為海砂屋。

※台北市建築管理工程處網站有公布一些海砂屋的公開名冊,消費者可以多加留意。

(三)輻射屋:在 1982~1984 年建造之建物(其使用執照核發日期在 1982 年 11 月~1986 年 1 月之間),有不肖業者使用汙染鋼材,發生了輻射屋的狀況。

輻射屋對於身體會有很大的負面影響,消費者如果發現建造日期或使用執照日期在這個區間,就需要提高警覺,避免買到輻射屋。

三、記得準備更高的裝修預算金額

由於老屋相較於新成屋、中古屋,老屋房子本身的問題是比較多的,需要屋主自行解決(也就是老屋改建)。而且這些問題多半會跟居住品質密切相關,比如:屋頂防漏、壁癌修復、水電管線重拉、地板更換、天花板、隔間規劃…等。

特別是老屋在漏水、水電管線的部分通常都不盡理想,為了生活品質著想,這些錢真的不能省。而其他項目如地板、天花板等項目處理起來也是很花錢的,畢竟是老屋「改建」,裝修改建自然不可少,購屋者必須多花一筆預算來處理。

根據網友的經驗,如果追求省錢為前提,一坪約莫要花 5~6 萬進行整修。想要進行老屋改建的消費者,應先把裝修的金額納入預算中,以免實際進行時左支右絀,面臨艱難的取捨。

四、慎選裝修廠商

如第二點提到的,老屋改建中會有大量的改裝、裝潢事宜,除了要準備資金之外,選一個好的裝修業者更是關鍵。

首先,先去營建署「室內裝修業者登記查詢」頁面,輸入該裝修業者的公司名,就可得知該公司是否為合法業者了,至少能先去除不肖的非法業者。

再來,就需要貨比三家,雖然上面我們提到一坪約莫的花費,然而這只是個預估值,每個老屋的狀況都有所不同、屋主的要求也不相同,因此實際的報價一定會有所變動。

此時就需要多比較各家的方案與優劣,選擇最適合自己的裝修廠商,唯有如此老屋改建之路才能走的穩健。

延伸閱讀:

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
房貸流程圖
房貸流程圖

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