聽說 公寓貸款 成數只能到6成，而且很難爭取到優惠的房貸利率是真的嗎？申辦老屋貸款時有沒有什麼可以獲得銀行青睞的訣竅？為什麼公寓貸款核貸金額總是不如預期？
大家的問題貸款通都聽到了，本文便將教大家如何挑選抗跌老房獲得滿意的公寓貸款成數。
老屋貸款成數要高有訣竅！申辦老公寓貸款者必看
對於自備款不夠多，又希望能夠擁有較大空間的首購族而言，與其購買新成屋，倒不如選擇總價低，實際坪數又大的老屋公寓。
以台北市為例，2019年Q1北市屋齡40年以上老屋交易量佔比便超過3成，每年更有近千名35歲以下買方申貸房貸購買屋齡36年以上房子，顯而易見，老宅已漸成趨勢。
不過屋齡越高的物件，通常越難申辦房屋貸款，加上中古屋的成交價不等於鑑價金額，因此很難在買老屋公寓時申貸到滿意的成數，更別提老屋公寓的高利率了，一不小心反而會變成更大的負擔。
目前業界是把屋齡超過30年以上的房子稱之為老屋。
屋齡比較老舊的房子的取得管道大概是分成下列幾種：
- 繼承長輩遺產而已來的老房子
- 新建的房子太貴了，看中有較大空間的老房子
- 他人過戶或是贈與送給你
- 購買法拍屋也能取得老屋
老屋的貸款金額及貸款成數都會比較少嗎？
在評估公寓貸款利率和成數時，銀行會將其坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考。
成數、利率取決於建築結構和剩餘耐用年限
建築結構從弱到強可分為：磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、以及鋼骨混凝土（SC）這5種，每種結構的耐用年限皆不同，可參見下表，當剩餘耐用年限越短，房屋殘餘價值也就越低，核貸金額相對跟著變少，有時候甚至只能貸到房屋總價的5到6成。
行政院頒布的「固定資產耐用年數表」
- 磚造房屋耐用年限：25年
- 加強磚造房屋耐用年限：35年
- 鋼筋混凝土RC房屋耐用年限：50年
- 鋼骨鋼筋混凝土SRC房屋耐用年限：50年
- 鋼骨混凝土SC房屋耐用年限：50年
銀行估算基準很簡單，一般公寓貸款可貸年限之算法為：
- 屋齡+貸款年限 < 65年
- 年齡+貸款年限 < 75年
如果嚴謹一點，貸款年限+屋齡更是必須小於50年，舉例來說，屋齡25年的房屋，貸款年限最長為25年，若屋齡已有35年，則貸款年限就只剩15年，換句話說，屋齡越高，還款的時間就越短。
※購屋貸款與二順位房貸條件上會有所差異，可以上各銀行網站參考說明。
除此之外，公寓屋齡還會影響房屋貸款利率，根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫，購買台北市屋齡九年內的房子，平均貸款利率大約在 1.67% 到 1.77％ 之間；屋齡九到十八年的房子，利率為 1.84% 到 1.85％；至於屋齡十八年以上的房子，利率大多超過 1.9％。
精華區公寓老屋申貸較容易
不過也有些銀行在審查購置住宅貸款時，其核貸成數與貸款利率並不是受房屋年限所影響，反而是房屋所在地區。
簡單來說，如果物件位在雙北地區，加上鄰近捷運站，則即使屋齡高至四五十年，貸款成數還是有機會上看8成。因此，購買公寓時須慎選地段。
公寓成交價未必等於銀行鑑價
最後，公寓老屋申貸還有一個常見狀況，就是核貸金額少於買方預期，因為銀行在放貸時，會考量房市波動風險，故估價數字通常會較市場成交價保守，導致核貸金額比想像中來的低。
建議申貸人如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。
另外貸款通也要提醒大家，輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋，或是周邊有嫌惡設施，如：殯儀館、靈骨塔、墓園等物件，銀行多不願意提供貸款或是即使核貸，貸款成數也較低。
反之，鄰近學校、運動場、傳統市場等，則對於貸款成數有加分效果，購屋時務必將上述幾點納入考量。
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申貸老公寓貸款自備款要夠充足
由於不管申請何種貸款，銀行核貸與否皆是取決於申貸人的信用狀況和經濟狀況，故申辦公寓貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解申貸人背景，加上如果聯徵無異常顯示，都能替自己爭取到較好的貸款條件。
相反的，若有信用瑕疵，想要成功申辦房貸便會困難許多，例如曾經遲繳卡費，或是完全沒有和銀行有任何往來的信用小白等。
因此，對於這類因為信用瑕疵而遭到銀行拒絕核貸、或是臨時發生緊急突發狀況急需現金等不了銀行審核的申貸人，一般會建議改向合法立案的民間貸款公司尋求協助。
無論是負債比過高、曾被銀行退件、還是有延遲繳款紀錄等情況，皆可幫忙辦理，缺點是貸款利率較銀行方案稍高，申貸前務必衡量自己的經濟能力以免面臨還不出款項的窘境。
再次提醒，屋齡老舊的房子公寓，還有修繕成本要考慮，水電管線裝潢通常都要重拉，若以房價的10%來算，總價800萬的房子就要抓80萬的裝修預算，建議應準備較高自備款後再出手。
並且請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本，以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料。
尤其是老屋的構造以及使用年限，不只能夠讓自己更了解老屋的狀況，也能作為銀行鑑價的參考指標。
目前已經持有老屋，想辦貸款還有那些管道呢：
「老屋貸款」的辦理管道主要有三種：銀行、融資公司、民間。
銀行老屋貸款
條件較嚴格，成數不一定足夠。銀行考量黠除了貸款人的收入及信用狀況之外，未來假設要進行拍賣老屋時，還是以比較容易脫手的精華區房子為主要核貸對象。
老屋進行鑑價時而且銀行鑑價人只也會進行現勘房屋現況，可以透過外牆拉皮或是裝潢來提高房屋價值。
| 項目 | 銀行老屋貸款 |
| 貸款利率 | 2%到2.5%(年利率) |
| 貸款年限 | 20年 |
| 貸款額度 | 最高為鑑價金額*80% |
| 還款方式 | 分期每月攤還(本息攤還) |
| 申請限制 | 信用及收入正常者可申請 |
| 適合對象 | (1)你所擁有的房屋無任何房屋貸款 (2)房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一 |
| 申貸費用 | 帳管費、開辦費、代書費 、規費 |
| 貸款檢附文件 | 身分證/健保卡或是駕照(擇一) 房屋及土地所有權狀 財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面) 印鑑章、 印鑑證明、 戶籍謄本 銀行存褶封面影本(撥款用) |
融資公司老屋貸款
條件：較寬鬆，目前市面上比較大型的融資公司有中租迪和、和潤企業、裕融企業等融資公司，針對老屋貸款來說融資公司的專案條件較為寬鬆，只要房屋有價值，基本上容易過件。
然而缺點是利率通常比較銀行高。可進行原屋融資或是二胎房貸取得資金。
| 項目 | 融資公司老屋貸款 |
| 貸款利率 | 7%到14%(年利率) |
| 貸款年限 | 10年（120期）一般是分7年/84期。 |
| 貸款額度 | 最高300萬。房屋所在地為台灣本島，最高額度為鑑價110%，外島不予承作。估價金額比銀行高，貸款成數比銀行高， |
| 還款方式 | 分期每月攤還(本息攤還) |
| 申請限制 | 門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低，利息比民間放款低 |
| 適合對象 | 18~65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作 債務協商滿3年始可辦理。 |
| 申貸費用 | 帳管費、開辦費 、代書費、規費 |
| 貸款檢附文件 | 身分證/健保卡或是駕照(擇一) 房屋及土地所有權狀 財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面) 印鑑章 印鑑證明 戶籍謄本 銀行存褶封面影本(撥款用) |
| 限制條件 | 房屋如登記於公司名下不予承作。信託、限制登記不予承作。(資融公司設定除外) |
| 貸款優勢 | 住宅、店面、辦公、透天、大樓、公寓、套房、頂樓增建，各種房型皆可申辦。農舍也可辦理最高可貸8成。 |
民間代書的老屋貸款
就是門檻低、核貸速度快，不需保人，不看信用評分，不用看薪轉證明，撥款速度相當快，通常可以在3天以內。
| 項目 | 民間老屋貸款 |
| 貸款利率: | 月息1%~3% |
| 還款年限 | 不限 隨借隨還不綁約 |
| 辦理時間 | 1~3天(含鑑價時間) |
| 貸款額度 | 房屋價值夠額度最高100% |
| 還款方式 | 1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案) |
| 年齡限制 | 18-65歲 |
| 申貸難易度 | 不看個人信用及收入狀況， 只看房屋價值 |
| 申貸費用 | 服務費、 代書費、 規費 |
延伸閱讀:<《高額房貸申請》低利率房屋貸款與還款年限等各種房貸問題找貸款通>
老屋貸款Q&A
屋齡30年以上的房子都稱之為老屋。
如果屋齡過於老舊，通常貸款成數約是市價的4成~6成左右 ， 貸款年限也不會很長，會比起一般房貸而言條件差了一點。
貸款利率約為1.6%~3%不等，主要考量的點會依貸款人的收入及信用狀況而定。
若房子有整理翻修過，一般銀行還是可以接受最長貸款年限為20年，甚至30年等。，
以上是30年、40年公寓可以貸款嗎？老屋公寓貸款申貸注意要點懶人包！的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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