首頁房屋貸款30年、40年公寓可以貸款嗎?老屋公寓貸款申貸注意要點懶人包!

30年、40年公寓可以貸款嗎?老屋公寓貸款申貸注意要點懶人包!

公寓貸款

聽說 公寓貸款 成數只能到6成,而且很難爭取到優惠的房貸利率是真的嗎?申辦老屋貸款時有沒有什麼可以獲得銀行青睞的訣竅?為什麼公寓貸款核貸金額總是不如預期?大家的問題貸款通都聽到了,本文便將教大家如何挑選抗跌老房獲得滿意的公寓貸款成數。

老屋貸款成數要高有訣竅!申辦老公寓貸款者必看

對於自備款不夠多,又希望能夠擁有較大空間的首購族而言,與其購買新成屋,倒不如選擇總價低,實際坪數又大的老屋公寓,以台北市為例,2019年Q1北市屋齡40年以上老屋交易量佔比便超過3成,每年更有近千名35歲以下買方申貸房貸購買屋齡36年以上房子,顯而易見,老宅已漸成趨勢。不過屋齡越高的物件,通常越難申辦房屋貸款,加上中古屋的成交價不等於鑑價金額,因此很難在買老屋公寓時申貸到滿意的成數,更別提老屋公寓的高利率了,一不小心反而會變成更大的負擔。

公寓貸款成數怎麼看?

在評估公寓貸款利率和成數時,銀行會將其坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考。

成數、利率取決於建築結構和剩餘耐用年限

建築結構從弱到強可分為:磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、以及鋼骨混凝土(SC)這5種,每種結構的耐用年限皆不同,可參見下表,當剩餘耐用年限越短,房屋殘餘價值也就越低,核貸金額相對跟著變少,有時候甚至只能貸到房屋總價的5到6成。

行政院頒布的「固定資產耐用年數表」

  • 磚造房屋耐用年限:25年
  • 加強磚造房屋耐用年限:35年
  • 鋼筋混凝土RC房屋耐用年限:50年
  • 鋼骨鋼筋混凝土SRC房屋耐用年限:50年
  • 鋼骨混凝土SC房屋耐用年限:50年

銀行估算基準很簡單,一般公寓貸款可貸金額之算法為:

  • 屋齡+貸款年限 < 65年
  • 年齡+貸款年限 < 75年

如果嚴謹一點,貸款年限+屋齡更是必須小於50年,舉例來說,屋齡25年的房屋,貸款年限最長為25年,若屋齡已有35年,則貸款年限就只剩15年,換句話說,屋齡越高,還款的時間就越短。

除此之外,公寓屋齡還會影響房屋貸款利率,根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫,購買台北市屋齡九年內的房子,平均貸款利率大約在 1.67% 到 1.77% 之間;屋齡九到十八年的房子,利率為 1.84% 到 1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過 1.9%。

精華區公寓老屋申貸較容易

不過也有些銀行在審查購置住宅貸款時,其核貸成數與貸款利率並不是受房屋年限所影響,反而是房屋所在地區,簡單來說,如果物件位在雙北地區,加上鄰近捷運站,則即使屋齡高至四五十年,貸款成數還是有機會上看8成。因此,購買公寓時須慎選地段。

公寓成交價未必等於銀行鑑價

最後,公寓老屋申貸還有一個常見狀況,就是核貸金額少於買方預期,因為銀行在放貸時,會考量房市波動風險,故估價數字通常會較市場成交價保守,導致核貸金額比想像中來的低。建議申貸人如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。

另外貸款通也要提醒大家,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,或是周邊有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等物件,銀行多不願意提供貸款或是即使核貸,貸款成數也較低;反之,鄰近學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果,購屋時務必將上述幾點納入考量。

申貸老公寓貸款自備款要夠充足

由於不管申請何種貸款,銀行核貸與否皆是取決於申貸人的信用狀況和經濟狀況,故申辦公寓貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解申貸人背景,加上如果聯徵無異常顯示,都能替自己爭取到較好的貸款條件。相反的,若有信用瑕疵,想要成功申辦房貸便會困難許多,例如曾經遲繳卡費,或是完全沒有和銀行有任何往來的信用小白等。

因此,對於這類因為信用瑕疵而遭到銀行拒絕核貸、或是臨時發生緊急突發狀況急需現金等不了銀行審核的申貸人,一般會建議改向合法立案的民間貸款公司尋求協助,無論是負債比過高、曾被銀行退件、還是有延遲繳款紀錄等情況,皆可幫忙辦理,缺點是貸款利率較銀行方案稍高,申貸前務必衡量自己的經濟能力以免面臨還不出款項的窘境。

再次提醒,屋齡老舊的房子公寓,還有修繕成本要考慮,水電管線裝潢通常都要重拉,若以房價的10%來算,總價800萬的房子就要抓80萬的裝修預算,建議應準備較高自備款後再出手,並且請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

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