首頁房屋貸款《買賣要約書是什麼?》要約書期限/撤回名詞解釋+內政部要約書範本

《買賣要約書是什麼?》要約書期限/撤回名詞解釋+內政部要約書範本

要約書

斡旋金 要約書 有什麼不同?不動產要約書具有法律效力嗎?買賣雙方簽訂要約書後卻突然反悔違約怎麼辦?貸款通帶你認識什麼是要約書撤回、要約書期限,搭配超實用要約書範本。

何謂要約?要約書違約需支付賠償金嗎?

民眾透過仲介買房時,若看到想要議價的物件,便會進入提供斡旋金或是簽訂要約書的階段,一般而言,仲介都會直接建議買方選擇前者,藉由拿出開價金額的2%現金向賣方展現誠意(中古屋可能會提高至3%~10%)向賣方磋商,大概5~10萬元不等,議價期限3~7天。此時若賣方同意買方出價價格,則斡旋金將會轉成定金,雙方即有簽訂買賣契約之義務。

不動產要約書

至於所謂的「要約」,係指當事人一方欲與他方發生某種特定契約關係的表示,例如買方向賣方表示願以如何條件購買其名下的不動產,此種表示即為要約。民法第153條第1 項規定:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」,簡單來說,當事人雙方若欲成立契約關係,必有一方先為「要約」,他方再針對這個要約表示「承諾」,契約才會成立。

因此,「要約書」指得是買方不需事先給付任何現金,而是請仲介業者透過記載購買房屋意願表示之文書向賣方議價,當賣方同意買方之要約內容時,雙方便具有簽訂買賣契約完成交易之義務。

要約書期限

要約書與斡旋金一樣可規定期限,民法第158條規定:「要約定有承諾期限者,非於其期限內為承諾,失其拘束力。」換句話說,若訂下有期限之要約,但沒在約定的期限內獲得賣方承諾,該要約也會自動失效。

要約書撤回

不少人會問,賣方同意出價並簽訂要約書後買方卻突然反悔怎麼辦?是否可以撤回要約?買賣雙方之間是否已成立契約?若當事人雙方事前沒有特別約定,則要約的效力適用於民法,其第154條第1項規定:「契約之要約人,因要約而受拘束。」換言之,要約人原則上不能任意撤回。內政部頒訂的要約書範本第四條中,也有針對要約撤回權做出明確的定義:

  • 一、買方於第七條之要約期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之要約條件,並經受託人( 仲介公司或商號) 送達買方者,不在此限。
  • 二、買方於行使撤回權時應以郵局存證信函送達,或以書面親自送達賣方,或送達至賣方所授權本要約書末頁所載公司(或商號)地址,即生撤回效力。
    換句話說,買方簽署要約書後,直到仲介人員將賣方簽過名的要約書送回之前,隨時都擁有撤回要約的權力。但撤回時須透過存證信函寄送撤回書或者是得親自送達,如未遵守,則賣方仍可視其為有效要約。

另外,賣方承諾簽認要約書內容後,若有任一方反悔違約,違約一方須賠償一定金額的違約金,其計算方式通常會註明於要約書上,一般多為買方出價金額的3%,並且需透過訴訟才可主張。

內政部公告要約書範本

賣方簽訂委託銷售契約之前,或買方簽定要約書、斡旋金契約書之前,建議可先參考內政部公告「不動產委託銷售定型化契約書範本及其應記載及不得記載事項、要約書範本及其應記載及不得記載事項」規定,並善用「契約審閱權」,詳細審閱及了解服務內容、報酬比例、支付方式等契約條款再簽約。以下即為於中華民國92年公告修正附於不動產委託銷售契約書範本中附件二的要約書範本:

契約審閱權

本要約書及附件(不動產說明書及出售條款影本)於中華民國 年 月 日經買方攜回審閱 日。(契約審閱期間至少三日)

買方簽章:

立要約書人  (以下簡稱買方)經由  公司(或商號)仲介,買方願依下列條件承購上開不動產,爰特立此要約書:

第一條 不動產買賣標的

本要約書有關不動產買賣標的之土地標示、建築改良物標示、車位標示,均詳如不動產說明書。

第二條 承購總價款、付款條件及其他要約條件

一、承購總價款及同時履行條件

項     目 金額(新台幣:元) 應 同 時 履 行 條 件
承購總價款 元整  
第一期(頭期款【含定金】) ____元整 於簽訂□成屋□土地買賣契約同時,應攜帶國民身分證以供核對,並交付土地或建築改良物所有權狀正本予:□地政士□   。
第二期(備證款) ________元整 賣方應備齊權狀正本,攜帶印鑑章並交付印鑑證明、身分證明文件及稅單。
第三期(完稅款) ________元整 於土地增值稅、契稅單核下後,經□地政士□ 通知日起 日內,於委託人收款同時由委託人與買方依約繳清土地增值稅、契稅及其他欠稅。
第四期(交屋款) ________元整 房屋鎖匙及水電、瓦斯、管理費收據等。
貸款 ________元整  

二、其他要約條件_______________

第三條  要約之拘束

一、本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時,雙方即應負履行簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時,視為拒絕原要約而為新要約,須再經買方承諾並送達賣方。本要約書須併同其附件送達之。

二、賣方或其受託人(仲介公司或商號)所提供之不動產說明書,經買方簽章同意者,為本要約書之一部分,但本要約書應優先適用。

第四條 要約撤回權

一、買方於第七條之要約期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之要約條件,並經受託人(仲介公司或商號)送達買方者,不在此限。

二、買方於行使撤回權時應以郵局存證信函送達,或以書面親自送達賣方,或送達至賣方所授權本要約書末頁所載____公司(或商號)地址,即生撤回效力。

第五條 簽訂不動產買賣契約書之期間

本要約書依第三條承諾送達他方之日起__日內,買賣雙方應於共同指定之處所,就有關稅費及其他費用之負擔、委託人及買方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後,簽訂不動產買賣契約書。

第六條 要約之生效

本要約書及其附件壹式肆份,由買賣雙方及__公司(或商號)各執乙份為憑,另一份係為買賣雙方要約及承諾時之憑據,並自簽認日起即生要約之效力。

第七條 要約之有效期間

買方之要約期間至民國__年__月__日__時止。但要約有第三條第一款但書之情形時,本要約書及其附件同時失效。

立契約書人

買方:     (簽章)於  年  月  日  時簽訂本要約書。(仲介公司或商號於收受買方之要約書時,應同時於空白處簽名並附註日期及時間)

電話:

地址:

國民身分證統一編號:

賣方:     (簽章)於  年  月  日  時同意本要約書內容並簽章。(仲介公司或商號)於賣方承諾要約條件後送達至買方時,應同時於空白處簽名並附註日期及時間)

※賣方如有修改本要約書之要約條件時,應同時註明重新要約之要約有效期限。

電話:

地址:

國民身分證統一編號:

受託人:      (公司或商號)

地址:

電話:

營利事業登記證:(  )字第    號

負責人:         (簽章)

國民身分證統一編號:

經紀人:         (簽章)

國民身分證統一編號:

經紀人證書字號:

中華民國    年    月    日    時

貸款通提醒大家,簽立要約書雖然不需要支付任何一毛錢,但仍然要十分謹慎。此外,本文所述之要約書範本為內政部版本,並不見得適用於所有情況無法一概而論,如若為仲介業者自行擬訂之定型化契約條款,則約定不同,法律上判斷的結論也可能不同。

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辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀

辦理房屋貸款的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
房貸流程圖
房貸流程圖

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簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,勿隨意簽下空白契約和本票,以免造成終身遺憾。
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