首頁房屋貸款房貸薪水比大解析!負擔得起多少錢的房子?從收入來試算,貸得剛剛好!

房貸薪水比大解析!負擔得起多少錢的房子?從收入來試算,貸得剛剛好!

房貸薪水比

房貸薪水比 在3成5以下最合適!應該買什麼價位的房子,才負擔得起貸款呢?建議要從固定的月收入來計算,以每月繳款金額不超過月收入的35%為目標,算出可以負擔的總價。

「這輩子,就算咬著牙,也一定要買一間屬於自己的房子!」相信這是許多人心中的吶喊。

在台灣,對於租屋族的保障還不夠完備,許多租屋族常常面臨漲房租,或是臨時被房東通知要收回房子的窘境。也因此,許多人希望能盡快擺脫租屋族的身份,擁有一間完全屬於自己的家。

但是,如果收入在短期內無法大幅提高,該怎麼買到自己的房子?房貸應該怎麼貸,才能實現買房子的夢想,又不至於負擔過重,犧牲了生活品質?

我們認為,與其貸得多,不如貸得剛剛好。按照自己的收入狀況,同時考慮未來幾年可能產生的支出,選擇價位適當的房屋,讓還款的金額保持在能力範圍內,才是比較理性的作法。

首先是,應該「貸多少」,才是能夠負擔的範圍?

簡單說,就是要算出我們「買得起」多少錢的房子,每個月能繳得出多少房貸,又不會影響正常的食衣住行和教育養育費用?

從固定收入反推,算出負擔得起房貸的月繳金額

這就要從「現有收入」開始,去反向推算出「付得起」的房貸金額。 房貸薪水比在3成5以下最合適!

一般來說,如果每個月的房貸金額,超過家庭月收入的35%,就會開始明顯的影響家計,這就是「房貸負擔率」。

房貸負擔率如果超過55%,就是變成家庭非常沉重的負擔,家庭收入如果一旦出狀況,就可能會透支。所以我們建議,最好以家戶收入的35%以內,作為每個月房貸支出的上限。

第一步,要算出家裡的「月收入」。(例如:夫妻月薪合計9萬元。)

第二步,要試算每月的房貸支出。(例如: 9萬元X 35% =31500元。)

第三步,設定目前的房貸利率。(例如:保守估計,以 2% 為計算基礎。)

第四步,反推出可以負擔的房貸總額。

在許多銀行的網站上,都有提供房貸試算的功能,這時我們就可以用20年或30年期,每個月的「本利平均攤還」不超過31500元為目標,去找出適合我們的房貸方案。

接下來是,第五步,用「第四步」算出來的房貸總額,加上目前手上有的自備款,算出我們可以買的房屋總價。例如,如果算出來的可以負擔的房貸總額是本金800萬元,加上我們手上有200萬元自備款。我們就可以確定,總價1000萬元以內的房子,才是我們買得起的房子。

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按照收入型態,選擇房貸利率計算方式

上面的試算,是用比較多人選擇的本利平均攤還的指數型房貸來計算。我們建議,您還需要按照自己的收入型態,來選擇利率計算方式。

如果您是收入穩定的上班族或軍公教人員,可以選擇指數型房貸,這種房貸的月繳金額是固定的,利息則是會根據定期存款利率,每個月或每一季調整。

另外還有固定利率型房貸、組合型房貸、一段式房貸、二、三段式房貸、利率遞減型房貸…等利率計算方式,在這篇文章就不詳述。

延伸閱讀:<「一段式利率」VS「分段式利率」哪種房貸利率比較好!>

是否使用「寬限期」?

另外,大多數的銀行,都針對房貸提供了寬限期,時間從1、2年,甚至到7年都有,讓購屋者可以在寬限期之內,只繳利息,不繳本金。這麼一來,一開始在寬限期內的負擔會輕鬆許多,但是寬限期一過,每個月要繳的金額,可能是原本的2、3倍,建議您要先算好,是否能夠負擔得起,以免忽然陷入沉重的還款壓力,影響了日常的家庭開支。

延伸閱讀:<房屋貸款寬限期是什麼?了解房貸寬限期好處及隱藏缺點!>

善用優惠方案省利息

最後,如果您家庭的狀況,適合各種政府優惠方案,也千萬不要錯過。例如青年首次購屋、中低收入、弱勢家庭等,也可以運用優惠方案,減輕不少利息負擔。

延伸閱讀:<青年購屋貸款(青年首購優惠房貸)申請懶人包,買房不是夢!>

來看看申辦房貸要準備的資料

申請房貸時,需要準備這些資料

  1. 收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。
  2. 財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。
  3. 買賣資料:買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

來看看申辦房貸的流程

第一:尋找適合的銀行

大多數的銀行都有房屋貸款的產品,首先先評估自己的經濟條件跟還款能力並提供物件地址請銀行先初步估價 (等初步估價出來,評估完各家行庫的條件後,再正式申請房屋貸款即可),貸款金額與銀行對貸款物件的鑑價金額息息相關,建議可以找三家銀行進行初步估價。也可以上銀行公會的「免費諮詢平台」、內政部的「不動產資訊平台」或是房屋仲介的網站,如果首購的話記得找有承辦「政府首購優惠貸款」銀行辦理。分析評估各家銀行的房貸類型與方案,選擇最適合你的銀行!

第二:提出申請

選擇好銀行後就可以填寫房屋貸款申請書,提供相關資料,包含:買賣契約影本、貸款人財力證明、半年薪轉銀行帳戶明細或扣繳憑單等資料。銀行會用這些資料來判斷是否有還款能力,如果條件不盡理想,也可以提供保證人。這些資料的目的是為了讓貸款銀行知道你是個信用良好,有還款能力的人,讓銀行願意提供計較優惠的條件把錢借給你!

第三:不動產評估

當你向銀行提出申請後,銀行會依據房屋的地段位置、屋齡、坪數大小、周遭環境…等因素來評估申貸金額,如鑑價價格與成交價相去不遠,一般就會參考房屋的成交價格做為依據。房屋貸款額度是由房屋價值決定,房貸成數高低的最大關鍵,是銀行鑑價金額,所以抵押的房屋價值夠高,就能貸到更高的金額。

第四:銀行內部審核

經過徵信調查與不動產鑑價後下一步銀行內部會依借款人的基本條件、還款能力、職業、抵押房屋資訊……等因素審核,判斷是否核款,同時決定貸款條件(成數、利息、寬限期、貸款年限等)。

第五:簽約對保

走到簽約對保這一步就是銀行已經核准房貸,如果你滿意其所提供的貸款條件,就可以準備跟銀行簽定房貸借貸契約。借款人可與銀行約定簽約時間,當天由借款人與保證人在銀行進行對保,對保的內容很多,要仔細看完雙方的權利義務,並要核對貸款利率、年限提前部分還款、違約金的相關問題。完成對保後會開戶,做為日後撥款跟還款的帳戶。
會簽的文件是抵押權設定同意書、撥款委託書、房屋土地抵押設定、金融扣款委託書、火險地震險購買。

第六:抵押權設定&保險

簽約對保後,銀行會設定抵押權,抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時,有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生,若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算,優先受償金額不能超過設定金額,依實際金額計算,銀行並不能直接全部。

未來若借款人無法正常繳款時,銀行就可以確保在最高利率下回收本利,包含衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用。

第七:撥款

銀行會與借款人、地政士、履保服務公司確認交屋日期,並依照程序處理撥款事宜。如賣方銀行尚有貸款未清需代償,則確認貸款餘額與帳號,撥款同時代償並辦理塗銷抵押權登記。撥款後房屋貸款就成立,之後借款人只要每月按時把須繳納的錢存進房貸帳戶中,貸款就會自動扣繳!

房屋貸款流程圖

房貸流程圖
房貸流程圖

延伸閱讀: 《如何爭取到更高的房貸額度?

以上是房貸薪水比大解析!買得起多少錢的房子?從收入來試算,貸得剛剛好!的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

所有貸款方案之實際核貸金額與利率,視個人狀況及授信條件而不同,銀行保留核貸與否之權利。房貸還款年限:最低1年~最長30年 本方案貸款機動利率1.68%~12.98%,實際依銀行核貸方案為準。實際貸款條件 (例:核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費、開辦費…等) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異,銀行保留核貸額度、適用利率、年限期數與核貸與否之權利,詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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