首頁房屋貸款房貸年限30年好還是20年好?房屋貸款原來這樣還款最划算!

房貸年限30年好還是20年好?房屋貸款原來這樣還款最划算!

房貸年限

買一棟適合的房子要考慮周圍交通、屋況格局等等眾多的因素,而終於找到有緣的房屋談定價格後,就要進到下一個關鍵的選擇:房貸年限應該要選擇哪一種還款年限方案?

由於大多數人購屋時,都必須申請房貸,把高額購屋費用分成數年來繳清。而市面上的房貸有眾多方案,其中選擇貸款 20 年還是 30 年是時常被討論的話題,這篇文章就讓你了解最划算的房貸還款年限是哪一種呢?

房貸年限長短的差別

常見的房屋貸款年限是 20 年與 30 年,之間十年的差距,對於貸款人來說到底有什麼差別?我們以一棟 1000 萬的房子,單一利率 2% 分別來計算比較:

方案一:二十年的還款年限

售價 1000 萬的房屋,頭期自備款比例 30% ,先付清 300 萬後,每個月含利息要支付 35,412 元, 本息合計 850 萬元。

方案二:三十年的還款年限

同樣是售價 1000 萬的房屋,頭期自備款比例相等情況下(30%),每個月加上利息,平均支付 25,873 元,本息合計 931 萬元。

方案之間一眼可見的差異點有兩個,分別是「月付金額」以及「本息總和」,貸款 20 年的月付金額雖高,但本息總和低;而貸款 30 年相反,月付金額低,但本息總和高。

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三個只看總金額分辨不出的差異

比較出來後,會發現的第一件事情是,二十年的方案本息總額是 850 萬元,而三十年的方案本息總額 931 萬元,整整高了 81 萬,既然要多繳這麼多錢,怎麼會選擇三十年的方案呢?

原因是只看貸款數字會忽略三件事情:

1/ 通貨膨脹

物價逐年上漲,以前買雞排的錢現在只能買一杯手搖飲料,這代表同樣的金錢能夠買到的物質變少,也就是 CPI (消費者物價指數)上升,這導致一個不直覺的結果:未來的錢比較不值錢。而台灣近年的 CPI 成長率約在 0.6% 左右,所以三十年與二十年總額差距並沒有數字上的那麼多,這是選擇房貸年限時要考慮的第一點。

2/ 投資機會成本

房貸算是眾多貸款商品中,利率數一數二低的。而兩方案相比,二十年繳完房貸時,選擇三十年方案的人僅繳了約 620 萬,手上的現金相差 230萬 ,而這筆錢可以選擇報酬率高的投資,讓利潤去追過利率;或至少可以放在活存,領取每年 0.8% 的利息。

3/ 現金流風險

選擇二十年還貸的方式,每月付金額相對高昂,要是面臨周轉壓力、暫時失業,繳不出房貸來,那馬上要承擔的後果就是法拍。因此降低每月還款金額,可以保持手頭現金充裕,同時避免繳不出房貸的風險。

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選擇的關鍵「提早還款」

在比較之下,會發現 20 年與 30 年的還款方式各有優劣,是在月付金額以及本息總和之間取捨,但真正的關鍵在於:選擇 30 年方案的同時,你可以提早還款。

因為房貸是以日息計算,而且大部分的銀行沒有對於提早還款的限制,如果現金充裕的情況下,你仍可以提前償還本金來避免利息;反之這個月現金壓力大,就少還一點。

所以結論而言,在利率不變的情況之下,如果你能選擇較長年限的方案,就無須勉強,保持每月最低還款的彈性,再利用提早還款的方式來避免利息,就能兼顧風險與節約,用適合自己的步調來還貸!

此外,如果你對於房貸除了還款年限外還有許多疑惑,包含要選擇哪種還款類型(是本利攤還、還是本金攤還?),房貸種類(理財型房貸、指數型房貸…),房貸流程要如何辦理,也歡迎你尋找專業的貸款公司,尋求專業的意見,幫助你找到最適合的房貸,順利成家!

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申請房貸時,需要準備這些資料

  • 1. 收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。
  • 2. 財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。
  • 3. 買賣資料:買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

以上是房貸年限30 年好還是20 年好?房屋貸款原來這樣還款最划算!的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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