6個房屋貸款流程:審核、鑑價、確認、簽約、設定與撥款，除了遵照 房貸流程 外，銀行在決定貸款金額時會考量3個因素，掌握步驟與審核條件，輕鬆申請銀行房貸。
購屋貸款要注意什麼？
房貸是一般大眾最常遇到的貸款事項，也是最多人有疑問的貸款種類，在這裡就和大家介紹一下！在跑 房貸流程 時因為會出現許多的專業的名詞及需要花上不少的時間!
在這裡用6大房貸流程和大家說明一下！
房貸審核條件:五大基礎關鍵
買房子時，大家都會想要爭取較優房貸利率及貸款成數，它可以被簡化成5大因素：
- 1. 夫妻購屋 由收入穩定一方貸款。
- 2. 有良好的信用記錄 更有談判空間。
- 3. 在保值區段購屋(蛋黃區優先) 貸款成數較高。
- 4. 培養銀行親密感，集中固定在幾間銀行出入，老客戶優惠比較多。
- 5. 控制房貸不要超過淨收入一半，建議是佔收入的3成比較合適。
購屋房貸利率與貸款成數大概是多少？
- 1. 非買賣情況下申請的房貸目前市場行情利率約2%左右(要低於2%都是購屋專案或是少數專案)*目前合理房貸利率行情約2%-2.5%之間。
- 2. 房屋貸款成數如何計算：你的房屋座落地點優質地段~容易脫手 有增值潛力的就可以貸款到8成-8成5相反，如果不是優質地段，貸款成數就會相對低一點。
銀行計算房貸利率時，有什麼方式與規定呢？
目前的房屋貸款商品針對利率差異的部分，可分為指數型房貸、固定型房貸、多段式房貸。
然而，不管是哪一種房屋貸款的利率，其計算方式都不脫離「房貸利率＝指標利率＋加碼利率」，差別只在於貸款的前1~6個月或前三年有沒有再給一項固定利率的優惠。
所謂「指標利率」是指，這家銀行內部找了5~6家（或更多家）公股銀行的1年期定期儲蓄存款機動利率的平均數（有的民營銀行則會再加上短天期票券市場利率，加以各50%的權數）。
目的都是為了要貼近現在金融業的利率水準，計算出來的利率才稱之「指標利率」。
至於「加碼利率」則是指，各家銀行考量自家的營運成本、合理利潤等條件，以及房屋貸款申請人提供的職業別、年薪、收入負債比率、聯合徵信紀錄、房屋擔保品的價值、地段等因素而算出來的附加利率。
申請房屋貸款時，這些資料記得帶
- 1. 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
- 2. 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
- 3. 買賣資料：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。
6個房貸流程
- 1. 資料審核與調閱聯合徵信：針對你提供的文件銀行將進行審閱，並調閱聯合徵信，審核你的信用條件。其中貸款人或保證人的收入、財力證明、還款能力及信用狀況是影響房貸利率高低及是否核貸的主要參考。
- 2. 實際鑑價：銀行的鑑價人員或業務將實地勘查物件，請仲介或屋主協助帶看，基於屋況、銀行的行情資料庫和該筆買賣的實際成交價格去做加減分，得出鑑價報告。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定鑑價的總值金額。通常銀行鑑價採取放款風險評估角度進行，因此鑑價金額通常會小於或等於實際交易買賣價格。再依鑑估金額之一定成數核予可貸金額，目前最高可貸金額為鑑估金額之85%。
- 3. 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會：核貸人員將參考貸款人提供的收入、財力證明、聯徵資料和鑑價報告得出貸款條件，包含核貸金額、貸款年數 (20年或30年..) 、利息、是否提供寬限期 (2年至5年) 等， 並回報給你。如確定要貸款，銀行照會人員會約定時間打電話與貸款人和保證人照會，確認有此貸款申請。照會的目的是為了確認是貸款人和保證人本人，所以照會時會詢問物件地址、樓層、坪數、買賣金額、房屋使用用途貸款金額、頭期款金額和支付時間等。此外，為了確認你有在上班，有償款能力，照會人員通常會打公司電話給你進行照會，避免貸款人已經離職。
- 4. 簽約對保：如果前面流程進行順利，最後銀行房貸業務就會與貸款人和保證人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。
- 5. 設定：簽約對保後，銀行就會進行抵押權設定。
- 6. 撥款：抵押權設定完成後，銀行就會將核貸金額進行撥款。如前屋主有未償還的房貸，銀行會先代為償還剩餘貸款金額，其它的餘額才會撥入履保帳戶或是賣方的戶頭。完成撥款後，代書就會進行過戶和交屋的流程，交易也即將完成囉！
小心哦！這些物件房屋貸款貸不到！
雖然房屋貸款有不動產作為擔保品，但是還是有一些高風險物件是難以貸款的。那銀行房貸拒絕承作之物件有那些呢？
- １. 產權不清、不完整或有糾紛者。
- ２. 列為折除、徵收或禁建者。
- ３. 位於保護區、管制區內。（陽明山地區除外）
- ４. 輻射屋、海砂屋、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵。
- ５. 借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定（商業目的、法人或買賣之前手設定除外）。
- ６. 借保人所持有卻提供為擔保之不動產有假扣押、查封、非買方之預告登記。(所有權屬買賣之前手者不在此限）
- ７. 軍事禁建區、斷層線經過地區、鄰近嫌惡設施地區（垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站等）、地震受損建物、畸零地、違章佔用地。
- ８. 其他有礙處分之擔保品。
最後，影響貸款金額的補充原因
各銀行在決定貸款金額時，考量有三：
- 1. 物件區位。
- 2. 物件周邊環境和屋況。
- 3. 銀行對後市的看法及貸款人信用條件。
其中所謂物件區位，分為A區、B區及C區，依照生活機能、交通建設及脫手難易度而定，例如台北市及新北市「精華區」都被列為A區。
每一家銀行都會有區域劃分，例如A區最高可貸到鑑估價的85成；B區可貸7 成；C區最高只能貸到鑑估價的6成等規定。
當然這樣的介紹說明，僅為使讀者易於瞭解而簡化概述之，其實每家銀行區域劃分可能有些差別，可貸成數也受其他如屋齡、產品類別、地目等因素影響。
房屋貸款方案內容
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
房屋貸款流程Q&A
挑選房貸→銀行鑑價→聯徵審核→照會與簽約對保→不動產抵押權設定→撥款。
房貸的每個階段的作業時間都需要 1-3 個工作天不等，整體流程從申請到撥款最快的話也需要 7 個工作天，慢的話則需等待 2-3 週。
帳管費、鑑價費、開辦費、徵信費、書狀費、謄本費、代書費、抵押權設定費、火險、地震險等，費用將視各家銀行、地政士以即房貸金額等不同，相關費用會有些許差異。
大部份的銀行房貸都是需要現堪房屋，確認屋況及使用狀況。
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合法的民間貸款管道有那些? <—–點一下
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如果有信用異常或是沒有收入證明進而辦不過銀行貸款 可以參考代書的民間貸款只要您自有房屋或土地，負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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