首頁房屋貸款房貸愈早還完愈好嗎?房貸可以提前還款嗎?這 3 點可以幫你省下違約金!

房貸愈早還完愈好嗎?房貸可以提前還款嗎?這 3 點可以幫你省下違約金!

房貸提前還款

許多人為了買下屬於自己的房子成家立業,於是揹起了高額的房屋貸款;同時,由於近年房價高漲,消費者的房貸動輒數百萬起跳,貸款年數也長達數十年。

此時,有些人因為想要提前償還房貸、或者過程中有一筆意外的收入,於是有一個共同的疑問:「房貸可以提前還款嗎?」

今天就讓我們來解答這個問題,房貸可以提前還款嗎?在哪些情況下可以呢?

房貸提前還款,易有違約金發生

房貸能否提前償還?這其實要從消費者當初選擇的房貸方案說起。

一般房貸會有兩種方案,一種為「利率較高,但可隨時提前償還本金」,另一種則為「利率較低,但約定固定年限內不可償還本金」。

購買房子時務必注意各家銀行違約金的限制條件,各家銀行違約金的計算規則其實不一樣

若消費者選擇後者,在規定年限內償還本金(一般為 2~3 年內),則會有違約金發生,其計算方式各銀行皆不同,我們舉台灣銀行先前的房貸說明為例:

「自借用日起一年內提前清償全部借款者,加收提前償還本金之 1% 違約金;
逾一年未滿二年提前清償全部借款者,加收提前償還本金之 0.7% 違約金;
逾二年未滿三年提前清償全部借款者,加收提前償還本金之 0.5% 違約金。」

而第一銀行的一般房貸則規定:

「自借款日起算 3 年內,於下列期間內提前償還部分或全部借款者,依提前清償之借款本金,按下列規定計付提前清償違約金:
1.自借款日起算 1 年以內,依 1% 計付。
2.自借款日起算超過 1 年而在 2 年以內,依 0.8% 計付。
3.自借款日起算超過 2 年而在 3 年以內,依 0.6% 計付。 」

此部分數據各銀行有所差異,消費者一定要在貸款前就搞清楚此項目的規定,若已經簽署房貸合約,在還款前也要先了解違約金的相關規定。

以第一銀行的規定來說,若在第一年提前償還了 800 萬本金,就須支付約 8 萬元的清償違約金,也並非一筆小數字。

延伸閱讀:《房貸利率越低越好嗎?

違約金計算方式大致分3種

  • 第一種是現欠餘額×違約金%數
  • 第二種3~6個月平均現欠餘額×違約金%數
  • 第三種原借貸金額×違約金%數(這種是最嚴格的只要提前還款就需支付違約金)

(各銀行計算方式不同)

房貸提前還款的3個訣竅

實際上,雖然房貸提前還款往往有違約金的問題,然而有一些小技巧能讓消費者在提前還款時更加順利。

1.不要完全還完本金,而是剩下一百元、或一元的本金:

相信很多人在坊間聽過這種說法,然而這個說法是有成立前提的。

以上面例子來說,這僅限於台灣銀行的規則,因為它標示的違約金條件為「自借用日起一年內提前清償『全部』借款者」,故意不還完本金,就是為了避免觸犯到「清償全部借款」的條例,因此有效。如果房貸要提早還款建議先提前償還部份本金或是拖延超過一年。

然而,如果是上述第一銀行的規則,則註明了「 自借款日起算 3 年內, 於下列期間內『提前償還部分或全部借款者』,依提前清償之借款本金,按下列規定計付提前清償違約金」,此時剩下一百元的本金則毫無用處,前面償還的 799 萬 900 元,依然要賠償一定比例的違約金。 如果房貸要提早還款建議是拖延超過三年。

各家銀行違約金的計算規則都是不一樣的,請仔細了解

2.與銀行協調延期塗銷

另一個方法,則是銀行協商延期不動產的塗銷。

有部分的銀行房貸條款,消費者在清償結束後,只要不到地政事務所辦理該不動產的塗銷,讓銀行繼續保有此不動產的債權,等到規範期間過去,消費者再去辦理塗銷,便不會有違約金問題產生。

3.若必須塗銷抵押權登記(轉賣),可與銀行嘗試協商

倘若房屋轉賣,此時便一定得進行不動產的塗銷。若在這樣的狀況,可與銀行協調,讓買受人(新的買主)繼續與此間銀行貸款,則有機會減少、甚至避免違約金產生。

延伸閱讀:

結論:買房貸款條約需小心謹慎

從上述狀況我們可以發現,決定「房貸提前違約金」的事情,其實在貸款一開始就決定了,是否需要塗銷、是否能部分還款,這些都是房屋貸款「一開始」就要好好了解的事情。

所以,如果消費者尚未購買房貸,在貸款前一定要仔細研究裡面的細則,並考量各種狀況,而如果你已經有了房貸,但又想提前還款,也要重新審視當初簽署的合約,並計算一下違約金是否划算,同時嘗試與銀行協商。

倘若你對於房屋貸款並不了解,或是有特殊狀況需要解決,不妨求助於專業的貸款公司,讓他們透過貸款的專業,替你輕鬆地迅速找到合適的貸款方案!

延伸閱讀:

申請房屋貸款時,需要準備這些資料

  • 1. 收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。
  • 2. 財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。
  • 3. 買賣資料:買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

以上是房貸愈早還完愈好嗎?房貸可以提前還款嗎?這 3 點可以幫你省下違約金!的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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