中古屋房貸 是年輕首購族在買房子時會遇到的貸款項目,因為自備款不夠多、中古屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。

畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高。購買中古屋前先了解一下大多數銀行購屋貸款的年期是20年,應該要注意若是屋齡過於老舊或借款人年齡較長則可能貸款年期依銀行規定需縮短。

近幾年有些銀行訴求每月還款輕鬆的30年或是40年長期房貸,貸款時間這麼長,屋齡必須在10年內才有可能貸到30年的貸款年期,新成屋才有可以貸到40年的房貸,有些銀行的算法是借款人、所有權人的年齡加上房屋貸款年期必須小於75。或是貸款年限加上屋齡必須小於50。

中古屋房貸 該注意5個重點?

1. 中古屋建材

購買屋齡較高的中古屋時,務必注意其建材是加強磚造或是鋼筯混凝土。建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以RC結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。

2:中古屋位於精華區申貸比較容易

銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成。
台北市是唯一12個行政區都被分為A級的,此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域,其中新竹市的房子只有分為A、B級,整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級,最多貸款7成。如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。

屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的中古屋是較聰明的選擇。

一些比較小的民間銀行對新成屋的放款態度是較友善的,若是銀行一直估不到你想要貸款的成數,而你又非常想買自己相中的這間中古屋,這裡教大家一個方法,不妨試試找「信用合作社」,只要你在聯合徴信上的信用良好,甚至一些受央行管制的貸款,透過信用合作社都可以操作。

3:確認中古屋貸款年限

簡單的算法是借款人、所有權人的年齡加上貸款年期必須小於75。或是貸款年限加上屋齡必須小於50。舉例來說,購買屋齡30年的房屋,貸款年限最長為20年,若屋齡已有40年,貸款年限就只剩10年,假設總貸款金額相同,屋齡40年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡30年房屋的2倍,還款壓力大幅增加。

貸款1000萬 利率1.7% 分120期(10年) 本息攤還 每月應繳月付金為90,677 元
貸款1000萬 利率1.7% 分240期(20年) 本息攤還 每月應繳月付金為49,180 元
貸款1000萬 利率1.7% 分360期(30年) 本息攤還 每月應繳月付金為35,480 元
貸款1000萬 利率1.7% 分480期(40年) 本息攤還 每月應繳月付金為28,728 元

4:銀行鑑價未必等於合約的買賣價

銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。

中古屋申貸有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,購買房屋的成交價是1,800萬元,原本預期貸到8成的金額是1,440萬元,但銀行卻只核貸1,296萬元,比期待少了144萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,620萬元。

在每家銀行的放款部門,對於其業務區域內皆有各種地段不動產的市價表,或過去的交易價格紀錄、區域仲介成交價格查詢單、附近法拍屋拍定資訊等。因此,銀行可以初步的根據這些資料,對照不動產謄本內容,再依據屋齡、不動產區段、房屋產品類型、周邊環境、交通等條件,扣除增值稅應繳的金額,而初步估算出該不動產的市價。如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

何謂「鑑價」

鑑價係由融資者由專業鑑價人員對其財產進行價值的評定,針對其申貸所附相關之動產、不動產,乃至週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢商譽等,進行專業調查與評鑑,是申請貸 款中重要的一環,對於融資的取得具相當程度的決定性作用。

不動產「估價」與「鑑價」有何不同

在進行不動產鑑價作業時,其做法上是用計算、比較、調整、修正的模式來處理,但此均屬估計價值的層次,也就是「估價」的階段,最後的「判斷價值」才是「鑑定」的層次,這也是「鑑價」和「估價」不同之處。
購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。

另外也要提醒購屋者,輻射屋、海砂屋、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵、借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定(商業目的、法人或買賣之前手設定除外),銀行多不願貸款;

周邊若有嫌惡設施,如:垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站等,能夠貸款的成數也較低;

反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於房屋貸款成數有加分效果。

5.貸款人本身的償債能力

另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。如果本身條件不錯,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

  • 一般個人貸款會以:勞保投保金額、最近年度扣繳憑單、個人所得資料清單,或薪資轉帳金額、薪資單、薪資條…等來認定,再扣除基本生活所需開銷(各家銀行規定不同)或參考收支比、負債比(DBR)來決定是否放款及放款利率 。
  • 企業主則會以:公司資本額、401表、403表、405表、往來存摺積數、資金動向…等再參數純益率及進貨存貨比例及營業項目…等來判別該客戶獲利情形而決定是否合乎貸放標準。

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