首頁二胎二胎利率為何比房貸高?房屋二胎的風險是什麼?使用二順位房貸的時機?

二胎利率為何比房貸高?房屋二胎的風險是什麼?使用二順位房貸的時機?

二胎利率

二胎利率 通常第一順位抵押的貸款成數越低,二胎可貸金額越高相對的利率也會較低一點。第一順位抵押的貸款成數越高,二胎可貸金額越低相對的利率也會較高一點。
申辦二胎主要考量1.對資金需求額度的高低 2.借款人對於利率的要求、資金與時間的緊迫度 3.視房屋實際的增貸空間與效益4.視申請者可以提供的工作與財力等資料

二胎利率會比一胎房貸的利率高的原因是因為風險,風險高低決定了利率的高低。這裡包含借款人的還款能力及債權清償順序;舉例來說信貸是沒有擔保品的貸款,是用使用個人的信用狀況向銀行申辦貸款,因為是沒有擔保品所以利率會比有擔保品的房屋貸款或是土地貸款來的高,當沒能力還款時銀行並沒有擔保品可以拍賣來清償債權,債權收不回來的風險比較高,所以利率會比房貸高出不少。

二胎利率高是因為風險來自債權清償順序

萬一債務人沒能力還款時,拍賣房屋來清償債務時必須是先清完第一順位房貸後還有剩餘,才輪到二順位房貸。有可能是付完規費稅金,清完一胎房貸之後已經沒有剩餘的金額來清二胎的貸款,雖然二胎也是有擔保品的房屋貸款,但債權收不回來的風險相對比較高,所以利率會比原來的房貸高出不少。

舉例來說,原房貸餘額加上一成的二胎房貸後,總貸款金額一胎的餘額加上二胎,如果已達到九成,萬一拍賣房屋卻賣不到原本估價房價的九成,那二順位房貸就會面臨無法完全確保債權,二胎的債權方就會產生損失,風險高利率就會比較高。

也因為如此才會有部份銀行是把二胎當成信用貸款的方式來放款的。

二胎利率高低影響因素

項目利率較低利率較高
地段地段好地段比較偏遠
信用狀況貸款繳費紀錄良好貸款繳費遲繳紀錄多
貸款成數房屋殘值高房屋殘值低
屋況房屋現況良好房屋現況很差
收入狀況收入穩定沒有工作

二胎利率高低的結論是:

  • 通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高相對的利率也會較低一點。
  • 第一順位抵押的貸款成數越高,第二順位可貸金額越低相對的利率也會較高一點。

二胎簡單來說,指的就是用同一間房屋去設定第二順位的抵押權後取得資金。

  • 如果二順位的債權人是銀行就稱為銀行二胎,最高可貸新台幣300萬元,利率則介於年息4%~14%,最長年限10年。
  • 如果二順位的債權人是租賃公司就稱為租賃公司二胎,最多可達新台幣300萬元,利率約在年息6%到16%,最長年限10年,可貸到鑑價110%。
  • 如果二順位的債權人是民間金主就稱為民間二胎,月利率約1%至3%間,貸款金額沒有上限,最高額度可達房價90%以上。
  • 如果二順位的債權人是當鋪就稱為當鋪二胎;月利率約2%至9%間,貸款金額沒有上限,最高額度可達房價100%以上。

二胎利率比較表

項目二胎房貸一般房貸
擔保品房屋債權的第二順位房屋債權的第一順位
貸款金額最高300萬(銀行二胎,民間二胎則沒有上限)房屋鑑價的5~8成
年利率3.5%~14%起1.6%~3%起
貸款年限 5年-15年15年~30年(部份銀行有40年的)
優點介於信貸與房貸間的選擇
貸款額度高於信貸
辦理時間少於房貸
有擔保品過件率高
利率低
有寬限期
期限長
可抵稅
缺點沒有寬限期
貸款金額有限制
利率較高
期數較短
無法以房貸科目抵稅
申辦時間約2~3星期
審核條件多

使用二順位房貸的時機?

  1. 原有房貸是政府優惠房貸,不想放棄低利率的優惠房貸時就用二胎房貸來處理。
  2. 原貸銀行無法增貸或是沒辦法轉貸時: 原行增貸、轉增貸兩者的利率都接近約為市場平均值1.8%~2.5%。如果可以辦請先辦理原行增貸、轉增貸。目前並不是每間房子都能做轉增貸,也有可能原本貸款成數就很高了,現在平轉都有困難,銀行也不會讓您轉增貸。轉貸後的利率和一胎房貸是一樣的。
  3. 無法辦理信用貸款: 本身負債比已高到無法再借出信用貸款。

房屋二胎的優點是申請人提供的擔保品或信用較差時,選擇二胎房貸則較容易申辦成功。二胎雖然利率較高但因為手續簡便、時程短,對於短時間需要資金周轉的借款人也較便利。

申辦二胎主要考量

  • 1.對資金需求額度的高低:目前如果是相同貸款人申辦二胎跟信貸時的結果是二胎貸款額度高於信貸,利率低於信貸,不受22倍的限制。
  • 2.借款人對於利率的要求、資金與時間的緊迫度:轉貸會需要有代償塗消設定的流程要執行所以花的時間會比較多。因房屋二胎申辦速度快於房貸轉貸,辦理天數手續過程低於轉貸,如果是急需用錢的人就適合申辦二胎
  • 3.視房屋實際的增貸空間與效益:增貸是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房屋貸款增貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。房貸還了愈多時增貸才會有增貸空間。如果是像剛繳滿寬限期時又要在增貸或是轉貸通常是不太會有空間,就適合申辦二胎
  • 4.視申請者可以提供的工作與財力等資料:一般來說自由業、八大行業、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保者,縱使信用正常且有收入,但因沒有申報稅額,也沒有繳納所得稅證明,更無法提出制式的財力證明的人就適合申辦二胎

申辦二胎利率估價的流程如下:

  1. 申請:撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。提供資料如權狀或是謄本、收入證明(申辦民間的不用提供)、及財力證明(申辦民間的不用提供)。
  2. 估價:銀行或是代書鑑價人員將針對物件,基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。
  3. 審核:核貸金額、每期應繳金額、利息,並回報給你。
  4. 設定:如果前面流程進行順利,最後銀行或是代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。
  5. 撥款:簽約對保後,設定完成時銀行或是民間金主就會將核貸金額進行撥款。

以上是簡單的二胎利率的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

所有貸款方案之實際核貸金額與利率,視個人狀況及授信條件而不同,銀行保留核貸與否之權利。房貸還款年限:最低1年~最長30年 本方案貸款機動利率1.68%~12.98%,實際依銀行核貸方案為準。實際貸款條件 (例:核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費、開辦費…等) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異,銀行保留核貸額度、適用利率、年限期數與核貸與否之權利,詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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