房貸 轉貸 無非是考量資金周轉或是降低利息或是重新提供寬限期!
9個房貸轉貸流程一一向你說明!要特別注意轉貸因需要代償、塗銷所以時間會比增貸的時間來的長而且需多支出轉貸的費用。房屋轉貸,省息金額須大於辦理的費用。

房貸轉貸好申請嗎?

所謂「房貸轉貸」,就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。原因無非是考量資金周轉或是降低利息。 轉貸 時,銀行將為您的房屋重新鑑價,鑑價完需要比較各銀行的方案差異,找出合適的轉貸方案,才會滿足我們省息或資金需求或是重新提供寬限期 。

房貸轉貸條件:

  1. 目前房貸利率高:目前房屋貸款的銀行不肯調降利率, 且你的利率確實高於市場行情。
  2. 需要資金想增貸:需要增貸, 但目前貸款銀行不願意提供的或增貸額度無法滿足你的需求。
  3. 沒有寬限期或是貸款年限比較短時: 例如目前貸款銀行無法提供寬限期、增加貸款年限等等非利率成本及額度因素等等。
  4. 符合以上其一者, ​且有找到其他行提供新的貸款方案, 經試算後確實划算就可以考慮轉貸。

看影片了解「房貸轉貸」

房貸轉貸需考量的因素?

1.銀行的挑選:

每間銀行鑑價的結果不盡相同,找對銀行才有可能達到轉貸以獲得較多的資金需求。一般人挑選銀行時,往往僅比較利率,並選擇最低利率的銀行,但事實上,各間銀行的利率差距並不大,有時僅是0.1%~0.2%的差距,這樣的差距對每月付款金額的影響並沒有您想像中的大。利率、成數(額度)、貸款期數、寬限期、各項費用…等等,皆會影響您的貸款負擔。

2.違約的問題:

房貸還款的前3年多數銀行都有綁約不適合轉貸。每間銀行對於房貸通常都會有一個綁約的期限(通常為1年~3年),通常貸款前3年會綁約,一般銀行收取違約金,第1年是總貸款額1%、第2年0.75%、第3年0.5 %,不建議在此時轉貸;最後,首年轉貸的價差,扣除成本後,一定要正數轉貸才有意義。

3.金流的安排:

如果轉貸的目的是為了增貸額度或延長寬限期,建議先跟原銀行溝通降息或是展延貸款時間,另外一定要仔細評估自己的收支狀況,以確保清償能力沒問題。

我們盡可能要轉貸的半年前或是一年以前多賺點錢對房貸額度及利率會有很大的幫助;可能是花點時間兼職或是應用投資多創造些現金流入的情況。

如果還有基金、股票帳戶存摺,可以一併提供,讓銀行知道你不僅有信用,還具備足夠的還款能力,都有助於為你的貸款條件加分喔!

4.屋齡的限制:

老房子想要再貸款,會遇到各建材耐用年限問題,若是加強磚造建物,耐用年限為30~35年,鋼筋混凝土耐用年限50~55年,鋼骨結構則為70年,因此,若房貸戶購買的為鋼筋混凝土建物,想借貸20年,他就必須選擇屋齡低於35年的房子。

若要申貸的不動產屋齡已高, 可貸款的年限可能就低, 繳貸款的壓力可能相對較沈重。房屋結構可分為加強磚造、RC、SRC、SS/SC等。

加強磚造:早期房屋的結構,估價最容易被估低。

RC:為”鋼筋混泥土”結構,透天房屋及10層樓以下之大樓通常採此種結構,佔台灣多數房屋的結構。

SRC:為”鋼筋混泥土+鋼骨”的制震結構,適用於15~25層樓的大樓,建築成本高。

SS/SC:為”鋼骨”為耐震的主體,只有外觀四周樑柱為防火及防水等用途,才會灌水泥。適用於25層樓以上之大樓,建築成本較高。

5.收支比與個人信用:

房貸轉貸的條件通常依貸款人的財務條件和房子的價值而異。前者為貸款人的財力證明、薪資轉帳及債信條件等。

檢視未來每月的現金支出,是否在可負擔的範圍內,避免繳不出房貸、淪為法拍命運。專家建議,以家庭月收入的 1/3 繳房貸、1/3 儲蓄以備不時之需、1/3 當日常的生活支出。每月房貸支出不超過家庭總收入的1/3,避免高風險,讓貸款支出不至於壓垮生活品質。後者則為銀行對房子的鑑價。

保持良好的信用狀況及聯徵記錄:盡量不要使用現金卡,而且,所有的信用卡一定要按時繳,並且繳交全額,維持自己優良的信用紀錄。

轉貸流程是什麼?

流程一:尋找銀行:

找到對的銀行,例如跟B銀行談定利率,成數,由於轉貸時,B銀行會重新針對房子鑑價 , 如果B銀行沒辦法滿足我們降低利息或轉增貸足夠的金額的需求時就不需要轉貸。第一步是最重要的,如果找錯銀行只會浪費送件申請的時間。找到銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,在可以考慮「轉貸」。

如果怕找銀行太麻煩可以考慮找代辦公司。 可以看一下這篇文章的說明—->銀行貸款找代辦公司申辦好嗎?

流程二:送件申請

提供準備必須的資料(申請書、雙證件:身份證/健保卡、收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)、在職證明或是勞保異動明細、戶籍謄本、土地建物所有權狀、房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)等文件)交給B銀行審查。

流程三:請B銀行估價:

銀行會根據座落區域、房屋的坪數及周邊生活機能等因素進行不動產估價,也會參考當初房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額。估價後銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價等因素,決定貸款案件的准駁與否。這時候必須在次確認是不是有滿足我們降低利息或轉增貸足夠的金額的需求,如果是有在進行下面的步驟。

流程四:和B銀行簽約對保:

當銀行核准後,貸款人需要跟B銀行簽訂借款契約,並約定一個對保時間,去銀行辦理對保手續,對保當天貸款人與保證人(如有保證人)皆須親自前往約定的地點,銀行專員會幫貸款人辦理開戶手續,作為日後撥款及還款用的帳戶。

流程五:向B銀行取得「設定申請書」。

拿到地政事務所辦理「他項權利設定」,銀行貸款的設定約是一個工作天,一天後至地政事務所領取他項權利證明書提交給並將文件交付B銀行,同時向A銀行再次確認清償金額,並將金額與A銀行帳號告知B銀行。

房屋或是土地抵押設定或是清償後塗銷時如何辦理?需要什麼資料<—-可以看這篇

流程六:B銀行第一次撥款清償A銀行餘額。

撥款清償完成B銀行應會通知貸款人,向A銀行確認清償情況,並要求開立「清償證明」,A銀行一般會有1~3工作天的作業時間。這時候B銀行可能會要你重新加保新的產險,只要注意是否會過度加保即可,A銀行領回的保單可以向原產險公司退款。

流程七:1~3工作天後至A銀行領取清償證明,

A銀行會告知需求攜帶:貸款人身分證(雙證件)、印章。至A銀行辦好時,A銀行會給清償證明(抵押權塗銷同意書)、塗銷申請書、他項權利證明書、火險、地震險保單正本、本票(記得當場撕毀)。

流程八:至地政事務所辦理A銀行設定塗銷。

大概30分鐘內可以塗銷完成。這時侯房地謄本上「他項權利部」會顯示B銀行為第一順位,原A銀行的設定會不見了。在將資料送交給B銀行確認,確認完會在進行第二次撥款。

流程九:第二次撥款:恭喜完成上述流程後銀行就會撥款給您,

若轉貸的貸款金額高於A銀行清償金額,在交付文件後,B銀行會先扣除相關的費用(帳管費、開辦費…..)之後將尚未撥付的餘額匯款至貸款人帳戶中。

房貸轉貸流程圖

房貸轉貸流程圖
房貸轉貸流程圖

房貸轉貸有4大費用:

  • 1.是付給政府的地政設定規費:設定金額的千分之1【舉例:貸款金額600萬,設定金額=600萬X1.2倍=720萬,地政設定規費計算方式720萬X千分之1=7200元】。書狀費:80元/張
  • 2.代書費約2500~6000元。
  • 3.塗銷費:市場行情約 1,500~2,500元。
  • 4.則是銀行帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費約3000元~1萬元不等。

各項相關費用總金額,共計新臺幣 5,000元~20,000元左右

房貸轉貸要注意的事項

  • 1.轉貸因需要代償、塗銷所以時間會比增貸的時間來的長而且需多支出轉貸的費用。
  • 2.房屋轉貸,省息金額須大於辦理的費用。
  • 3.申請人的收入是否足以負擔房貸月付金也就是還款的能力然房貸有抵押品,但是銀行還是審核償還能力,所以你的收入多寡及負債狀況也會影響房屋增貸的金額。
  • 4.資金用途需要事先交代清楚。用途請避免用在投資高風險的產品上,例如說要貸款來投資股票…..
  • 5.持分房屋如果要辦理,必須所有持分人都同意,沒辦法單單就某一部份的持分房屋辦理。

轉貸所需資料

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

客戶轉貸案件說明

我總共有130萬的債務信用卡80萬信用貸款50萬 一個月要繳的錢大約8萬 另有一筆房貸每個月繳兩萬多!

我請問1.若是用房屋再去貸款整合後的利息比較起來真的可以還比較少嗎?2.房子是我的名字,繳幾年了每個月繳2萬多  如果現在 房貸轉貸 到另一家銀行請問申請的流程怎麼做?要哪些文件?

貸款通的回覆如下:

1.房貸整合利率暫時抓2.5%  貸款130萬  年利率2.5%  年限20年  每個月的月付金 6889元(從月付8萬馬上下降至不到7千) 如果有心想改變要快點行動 一個月節省7萬多元。

2. 房貸轉貸需準備文件:檢附文件:1. 雙證件影本   2. 收入證明(薪資轉帳封面及內頁最近3個月)或去年扣繳憑單   3. 戶籍謄本影本  4. 土地建物所有權狀影本   5. 房貸繳款明細

3. 房貸轉貸申請流程  準備文件→估價→銀行回報可貸額度和成數→填寫銀行申請書→銀行審查評估→回覆審核結果(額度、利率、貸款年限)→約對保時間→至銀行簽約→設定→代償→ 塗銷第一順位設定→撥款

4. 房貸轉貸所產生的費用:代書塗銷設定、地政規費、地震火險、銀行開辦費…等相關規費費用總計約一萬五~兩萬左右

5.這件要注意的部份是80萬的卡債是目前申請房屋貸款整合的一大問題,畢竟信用卡動輒14%的循環利息,你都願意支付了,那就代表你的資金管控出現問題,所以這也是銀行可能會婉拒你的主因。故在遞件之前,詳盡的規劃才能順利核准

延伸閱讀:<高額房貸成數申請、低利率房屋貸款與還款年限等各種房貸問題就找貸款通>

以上是房貸想轉貸降息爭取更高的貸款額度嗎?轉貸流程是什麼?會有那些費用?的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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