收租套房真的賺錢嗎?如何當包租公才不會虧本?

房地產保值、抗跌性高,買房投資當包租公/婆應該是多數人的夢想,但是當包租公真的好嗎?想利用收租套房投資有沒有風險?自己隔套收租有哪些需要注意?本篇專為想躋身收租族的你而寫!

計算收租套房收益應看淨報酬率才精準

投資賺錢的方式百百種,若你是想購置房產當起包租公、包租婆,首先裡稐上你要會算「租金收益報酬率」盤算究竟賺不賺錢,虧本生意沒人要做!

並且為了達到精準,實務上你還要精算出「淨報酬率」,也就是要扣除包括貸款利息、稅金、裝潢費、維修費、物業管理費等相關成本,加上約半個月到 1 個月的空置期,林林總總全部加起來,才是你實際租金收益,假設以同樣條件下計算,兩者差距可達2~3成。一般而言,職業包租公、包租婆,計算房屋出租年投報率約落在2%~4%不等。

● 租金收益報酬率
總價租金收益報酬率 =年收總租金/房屋投資總金額×100%

● 淨報酬率
淨報酬率 = 年收總租金-(利息+地價稅+房屋稅+維修折舊費+管理費+空置期)/房屋投資總金額×100%

這裡淨報酬率的隱形成本其實相當多種,有些房東可能會有代管費、保險費、裝潢費與設備折舊費,如果是出租套房的話,可能還會有電費、水費、修繕費、第四台費甚至是網路費等各式各樣的支出,加總下來也是筆不小的金額,因此,建議各位包租公/婆在計算租金報酬率時,最好還是以淨報酬率計算較為謹慎、實際。

若想利用隔套收租投資,不可忽略貸款費用與裝修成本

近年市場回歸自住買盤,投資客退場多時,隨著房市復甦,投資型套房也重現江湖,大致可分為3大類,

第1種為單純1房產品,包含主打出租收益的小坪數迷你套房,以及自住收租皆宜的1房1廳大套房。

第2種則是標榜投報率10%起跳的隔套收租,直接將20~30多坪房型隔為2~3間套房的收租套房,甚至還有不少人開班授課。

第3種和第二種類似,但它是透天住家,全棟一樣規劃多間套房,若為透天住店則1樓還可當成店面出租,頗受市場青睞。

買進公寓再分隔成套房出租,的確能拉高租金,但投報率要達到5%以上,甚至超過10%其實沒那麼簡單,多半很可能便是只用租金收益報酬率計算,只將年租金收入除以房屋總價,但想要隔套收租,你還需要將裝修費用加進成本中,也就是我們提到的必須加上空租期的損失、稅金、修繕費用、房貸利息等,才是真正的淨報酬率。

又或者是只計算「現金成本」,也就是只看自備款加上裝修費用,省略了貸款金額,因此投報率自然會暴增。以租客需求最高的雙北市來說,台北市合理投報率為4~5%;新北市房價相對比較低,合理的投報率約6%。

除此之外,公寓隔套還得特別注意法規問題,根據《建築法》77條之2以及95條之1規定,5層樓以下的集合住宅只要增設廁所或浴室,或是增設2間以上的居室造成分間牆變更,都須申請「室內裝修許可」,萬一沒有申請而被舉報,不但會被處以罰鍰,還有可能被強制拆除。

另外,目前台北、新北、桃園都規定,只要施作套房隔間,都要取得「直下層屋主」的同意,如果未經同意就逕自施工,會被處以6萬~30萬元的罰緩,不可不慎,還有一點,,根據《建築法》及《建築物使用類組及變更使用辦法》規定,若將房隔到6間以上或設置10個以上床位,就會被認定為旅館、酒店等類型商業用住宅,必須變更使照,申請費用會比一般費用多至少40萬,整體花費費用也會差到3倍以上,被抓到違規最高更會罰到30萬,甚至可能被強制拆除。

更重要的是,公寓隔套還有不易轉手的問題,由於公寓屋齡偏高,貸款成數本就較新屋來得低,隔成分租套房後,貸款就更加困難,部分銀行甚至不願承作公寓隔套房貸,多半只能找到投資客而非自住客承接。

有些人可能會問,買了現成的隔間套房收租是不是就沒這些問題,其實不盡然,這種類型的房子除了申請銀行貸款不容易之外,加上使用的建材難以掌握,整體耐震安全堪憂,若用的是木板隔間,還會有防火逃生問題,既不合法也不安全,若不幸出人命,身為房東,可是難辭其咎。

當包租公雖有一定風險,但仍不失為投資理財好選擇

每個月有固定的房租收入,穩穩的現金流進來,的確很棒,但別忘了其隱藏在背後的風險,例如房客不繳房租、房客破壞屋內設備、房子變凶宅、遇上惡鄰居等,更別提若沒有代管公司協助,房客各種大小事都要負責處理。

另外還有一些持有房屋成本、售屋成本、出租廣告成本等諸如此類的隱形成本都必須納入考量,貸款通提醒,除注意房屋個案條件之外,應需再細算其投資報酬率,下手前不妨先設定好理想的報酬率,再決定最後的買價,才能確認真實投資效益。

雖說當房東有一定風險,但只要慎選投資物件,其實買房收租還是個不錯的理財投資辦法,畢竟從主計處統計資料可發現,全台住宅租金指數到今年2020年7月底止,已連113個月未下跌,顯示目前國內租屋市場確實相當蓬勃發展,而且,從今年10所學生人數最多的大學周邊租金投報率都還有2%~5%不等來說,即便面對少子化,只要挑對大學,買房收租其實仍有一定的投資效益,再加上今年國內儲蓄險商品相繼停賣,以及郵局一年期定存利率又僅有0.81%的情況下,保守投資人將資金放定存幾乎無利可圖,在目前全台住宅租金仍漲不停情況下,若套房持續出租,有收穩定的租金報酬,對於保守型的投資理財是滿好的選擇。

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