土地貸款比較銀行和民間土地貸款有何不同？最高可貸幾成？

銀行土地貸款：利率較低、條件較嚴謹，而民間土地貸款，相對之下條件比較寬鬆。
土地貸款比較:在一般的印象中，土地貸款的手續，似乎比較繁瑣，耗費的時間也比較久。真的是這樣嗎？

事實上，利用名下的土地作為抵押品去申請貸款，除了銀行之外，還有「民間土地貸款」這個管道。兩種貸款管道之間，各有優劣勢，您可以依照自己的情況，做出最符合自己需要的選擇。

本文重點段落

銀行土地貸款：利率較低、條件較嚴謹

銀行土地貸款，依照土地的種類（地目）不同，會有不同利率。

銀行最能接受的土地擔保品，是這三種：

建地
農地
工業地

原因很簡單，因為這三類的土地價值比較高，流通性也高，對於銀行來說是低風險的擔保品。

至於其他地目，例如交通水利用地、堤防用地等，則因為難以買賣，銀行原則上不接受。

一般人優先找銀行申辦土地貸款的原因，是因為與其他管道比較之下，銀行利率相對比較低。

通常以建地而言，年利率大約2.5～4％，工業用地也大致在同樣水準。至於農地，利率則稍高，可能在2.5％～6％之間。但是如果是有實際農耕行為的土地，銀行一般願意提供比較低的利率。

銀行受理土地貸款的程序，受到法規以及風險控管機制的限制，比較嚴謹。

首先，申請人需要將土地文件交由銀行鑑價，銀行可能委託外部鑑價公司或內部鑑價，作為核貸額度和利率的根據。通常銀行核貸的額度，是土地鑑價的6～7成。

雖然土地貸款是拿出土地來做抵押設定，但是銀行為了降低風險，仍然會篩選信用記錄比較好的客戶。畢竟，銀行營利的目的，是放在穩定的利息收益，而不是為了取得土地。

因此，除了抵押品—土地本身的價值之外，銀行也一定會進行徵信，向聯合徵信中心調閱申請人的信用記錄，包括在其他行庫貸款的額度等等。

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民間土地貸款：靈活度高

至於民間土地貸款，也是一種合法的貸款管道，通常是由一群民間金主經營。

與銀行相比，民間土地貸款最大的特色，就是靈活度更高。

例如，民間貸款完全以土地鑑價作為放貸的根據，不看徵信資料，適合因為信用記錄有瑕疵，或是在行庫貸款總額太高的人申辦。

另外，一般銀行不接受的土地二胎、三胎，甚至是土地持份的貸款，民間貸款業者都能接受。簡單來說，只要土地還有殘值，就有機會申請民間土地貸款。

由於少了徵信程序，民間業者放貸的速度也比銀行快上許多。銀行核貸可能要花上1～5天，但是民間業者可能1～2小時就可以完成初步評估、實地勘查、簽約等動作，並在當天放款。

民間貸款通常在利率上，比銀行略高。月利率通常在2～3％左右，等於是年利率在24～36％左右。

彈性大，是民間貸款的特點。通常民間土地貸款會有比較大的談判空間，在利率、額度上，都有協商的可能。

以上為您比較銀行與民間土地貸款的特性，相信能幫助您選擇最符合自己情況的貸款管道。也建議您，可以藉助於專業貸款顧問業者的幫助，設計出最自己最有利的方案。

延伸閱讀:<《民間土地貸款是什麼?》如何找到最低利率又合法的融資管道?>

銀行與民間土地貸款比較表

項目	銀行土地貸款	民間土地貸款
特色	銀行土地貸款利息低	負債比過高銀行退件個人信用瑕疵或延遲繳款退票、卡債過高皆可辦理免徵信、免保人。免費估貸、快速放款，沒有區域限制，全省皆可辦理
利率	建地約2%-4%間土建融資前期利率約3.5%起農地約2%-6%間 (如為農用土地有農用證明利率會更低) 工業地約3%起現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲依個人或是公司條件狀況為主。	1.5%~3%左右(月息)
還款年限	最長20年(依照個人條件狀況而定)。	不限(隨借隨還沒綁約)
辦理時間	1~2星期	1~3天
額度	依土地鑑價金額7成農地最高300萬	最高7-8成左右
還款方式	本利還	1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案)
申貸難易度	是依個人授信評分	只看土地價值
申貸費用	帳管費開辦費代書費規費	服務費代書費規費
貸款檢附文件	身分證健保卡或駕照擇一土地權狀財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面) 印鑑證明戶籍謄本銀行存褶封面影本(撥款用)	身分證土地所有權狀正本印鑑證明戶籍謄本自然人憑證IC卡銀行存褶封面影本(撥款用) 印鑑章

銀行或是民間土地貸款流程:

一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們跟說明負債狀況之後即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
二、估價:提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。