首頁土地貸款有家族的土地持份可以貸款嗎?土地分割完才能貸還是持分土地就可以貸款

有家族的土地持份可以貸款嗎?土地分割完才能貸還是持分土地就可以貸款

土地持份土地分割

銀行一般不接受以土地持份做抵押的貸款,要所有持分人同意才可以或是土地分割後可以辦理銀行土地貸款,合法的民間貸款業者則大多願意接受土地持份貸款,手續也比較簡便,但是利率相對較高。

對於銀行來說,土地抵押貸款由於有土地的產權設定作為抵押品,風險相對比較小,因此放貸利率會比信用貸款低得多。但是,許多人常常詢問的問題就是:「我名下有家族的土地持份,可以向銀行貸款嗎?」

答案是:幾乎沒有銀行接受土地持份作為抵押品的貸款。

法律上雖然允許共有人單獨處分自己的持份,或是買賣、或是設定抵押都可以,不必經過其他共有人的同意。但是,銀行幾乎不會接受用持份做抵押品的貸款。

原因很容易理解,因為土地的持份對於銀行來說,就是產權不完整。萬一貸款人沒有按時還款,銀行需要處分抵押品的時候,是有困難的,風險比較高。所以銀行一般不願意接受土地持份作為抵押品。

持分土地貸款可以嘗試的解套方法:取得其他持有人同意

但是有一種情況,銀行可能會接受。

例如:兄弟兩人各自持有一塊土地的一半持份,兩人同時用各自的持份,向同一家銀行一起辦理同一筆借貸。或者是其他的土地持有人,都同意貸款一起提供土地給銀行擔保。在這種情況下,雖然抵押品是多人共同持有,但是對於銀行來說,等於是得到了整筆土地的抵押權,因此銀行比較可能願意受理。

如果不是上述這種情況,如果只是用個人的持份來向銀行申請貸款,銀行幾乎不會接受。

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持份土地可以嘗試的解套方法:分割土地

也有另一種作法,就是分割土地。

如果您持有一塊土地的三分之一,要是能成功說服另外兩位共同持有人,或是經過調解,把屬於您的那一份,分割成為一塊獨立的產權,就能解決這個問題。

但是要注意,法律對於土地的「最小面積」,是有規範的,如果土地本身已經太小,會被禁止分割。例如,農業發展條例第十六條就有規定:「每宗耕地分割後每人所有面積未達○.二五公頃者,不得分割。」

分割土地分成這3種

項目意義方式
協議分割原則上依共有人協議之方法為之,此項協議不以書面為必要,凡有明示或默示之意思表示,對分割之方式為事前之同意或事後之追認者,均認為有分割之協議。以原物分割、價金分配、原物分割與價金補償交互運用,或以抽籤之方式為分割均可。
裁判分割可依共有人之協議為之,惟應經全體共有人同意,方可成立協議分割(1)原物分配,(2)變價分配,(3)原物分配兼金錢補償,且應以此三種之分割方法為限
調解分割以上兩者無法協議成功,可申請法院判決。共有人不能自行協議分割時,任何共有人得依土地法第34條之1第6項規定聲請該管地政機關調解。

不能分割者的項目

(一)因物之使用目的不能分割者: 1.共有道路2.界標、界牆、共有之契據 3.區分所有建物之建築基地

(二)契約訂有不分割之期限者

(三)法令有禁止分割之規定者

  1. 區分所有建物之共用部分:依土地登記規則第 94 條規定:「區分所有建物之共用部分不得分割。」
  2. 建築基地之分割限制: (1) 建築基地(2) 建築基地法定空地
  3. 遺產稅未繳清前不得分割遺產
  4. 土地重劃與區段徵收期間之禁止分割

土地分割應準備的資料

  • 1.土地複丈申請書。
  • 2.土地標示變更登記申請書。
  • 3.登記清冊。
  • 4.分割成果表 :通常由複丈人員將成果表逕附登記案件內,不再發給成果表。
  • 5.戶籍資料 : 如戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本。
  • 6.土地所有權狀。
  • 7.法院判決書及判決確定書: 若經法院判決者應附繳本項文件,否則免附,惟經最高法院判決者,免附判決確定書。
  • 8.和解筆錄或協議書:若經當事人(如共有人)和解或協議者,應檢附本項文件,否則免附。
  • 9.都市計畫分區使用證明書: 如分割之土地為田、旱地目時,應檢附本項文件,否則免附,惟若附建照執照亦可。
  • 10.建造執照平面圖位置圖 : 若建築基地分割時,應檢附本項文件正本及影本。

除了土地分割外民間貸款能接受土地持份借貸

在這樣的情況下,只有民間借貸可以滿足借款人的需求。

合法的民間貸款業者,普遍的都能接受利用土地或房屋持份作為抵押品的借貸。

與銀行款比較,民間貸款的手續也簡便得多,不查聯徵,只要備妥權狀、身份證、印鑑證明、印章,就能申請。

後續的流程也相當快,包括估價、審核、對保、到地政事務所辦設定、撥款。順利的話,最快一天就可以完成。

至於利率,合法民間業者提供的土地持份貸款利率,一般而言會落在月息1.5%~3%左右。

有人會擔心,把自己持份拿去設定,戶政機關會不會通知其他持份人?這倒是不需擔心,因為法律規定持份是可以單獨處分的,與其他持份人並沒有直接關係,他們也不會被通知。

要注意的是,萬一借款人沒有按時還款,債權人會將土地持份拍賣掉。這時,法律規定,其他的共有人可以優先購買。但是如果其他的持份人沒有意願或是沒有財力買下來,而讓持份被外人買走,後續可能會引發產權處分相關的問題,如果土地是家族共有,甚至會引起家族糾紛,不可不慎。

延伸閱讀:<比較銀行土地貸款和民間土地貸款有何不同?最高可貸幾成?辦理貸款流程是?>

民間持分土地貸款特性

項目民間持分土地貸款
貸款特色只要您土地不動產價值足夠,放款額度沒上限, 持分土地也可以處理 , 皆可快速放款。
貸款條件年滿20之國民即可申請。年齡無上限。負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理,免徵信、免保人。免費估貸、快速放款,沒有區域限制,全省皆可辦理。
貸款額度10萬以上最高核貸土地鑑價的8成。
貸款年限無綁還款期限 隨時都可以還
貸款利率1.5%~3%左右(月息)
(每10萬元,每月利息1500~3000元)
還款方式1.分期每月攤還或可一次結清,
2.只繳息不還本金(還款金額最低以萬元為單位)。
(兩種還款方案)
申貸難易度不看個人信用狀況,只看土地的價值
申貸費用服務費
代書費 
規費

民間土地持分貸款特色

  • 貸款額度:依土地鑑價金額為主 10萬以上。
  • 貸款年限:無綁還款期限 隨時都可以還,也有本利還的方案,依申貸人的需求規劃。
  • 貸款利率:月息1~3分。
  • 相關事項:分期每月攤還或可一次結清,亦可只繳息不還本金(還款金額最低以萬元為單位)。

申辦民間持分土地貸款有甚麼優點?

  • 1.彈性還款 不綁約隨借隨還 滿足短期週轉。
  • 2.條件寬鬆 輕鬆貸 輕鬆辦 輕鬆還。
  • 3.快速撥款 最快當日撥款解決您短時機資金的需求。
  • 4.事先絕無任何費用。
  • 5.全程辦理公開透明 歡迎審閱合約內容。

辦理持分土地貸款需要準備哪些資料?

  • 1.土地所有權狀正本。
  • 2.身分證正本、身分證影本正反印在同一面2份。
  • 3.印鑑證明2份&印鑑章。
  • 4.銀行存褶封面影本(撥款用)。
  • 5.戶籍謄本1份(全戶)
  • 6.自然人憑證IC卡

六個步驟完成土地貸款流程

  • 一、申請:您可以依據資金需求決定貸款的額度(通常為買賣價5~7成),向銀行提出申請,不過重點是貸款原因要明確。
  • 二、估價:提出土地貸款的申請之後,銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價,一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,金額約5~7成。
  • 三、審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成土地估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有銀行的貸款金額,與過去6個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。不過土地貸款重要的是土地殘值,與借款人的信用評分較沒關係。
  • 四、對保:當土地貸款申請經銀行核准後, 會有銀行專員約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予代書辦理設定抵押權利。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  • 五、設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
  • 六、撥款:抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地貸款或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,這部分的保費需由借款人負擔,目前保險為一年續約一次,每年保險到期時銀行會通知顧客續保,一直到顧客清償完所有貸款為止。

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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