首頁土地貸款5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思

5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思

土地分類

土地分類,分為下列各類:

  • 第一類:建築用地;如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。
  • 第二類:直接生產用地;如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。
  • 第三類:交通水利用地;如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。
  • 第四類:其他土地;如沙漠、雪山等屬之。
    前項各類土地得再分目。
土地貸款

權狀上的地目又是什麼意思??

地目是”土地使用類別”或”土地使用分類”,為表是土地使用狀況,用淺顯易懂的法定代表文字來顯示即是。

土地類別地目說     明
建築   地用房屋及附屬之庭院均屬之。
自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之。
祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均屬之。但兼用住宅者不在此限。
車站、車庫、貨物庫等及在車站內之站長、車長之宿舍均屬之。
公園用地。
墳墓用地
直接生產用地水田用地。
旱田用地。
林地、林山均屬之。
魚池。
畜牧地。
礦泉地、但限於湧泉口及其維持上必要之區域。
製鹽用地。
池塘。
交通水利用地公路、街道、街巷、村道、小徑等公用或共用之輕便鐵道線路均屬之。
鐵道路線用地。
埤圳用地。
灌溉用之塘湖、沼澤。
一切溝渠及運河屬之。
其他   用地堤防用地。
荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。

自民國 88 年 3 月 16 日起,除與民眾權利義務較有關之「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外,其餘將不再辦理變更登記或地目詮定。通常也是「田」、「旱」、「建」、「道」這幾種地目才可以辦理土地貸款。

都市土地得分類如下:

  • 一、住宅區:為保護居住環境而劃定,以建築住宅為主,其土地及建築物之使用,不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。
  • 二、商業區:為促進商業發展而劃定,以建築商店及供商業使用之建築物為主,其土地及建築物之使用,不得有礙商業之便利。
  • 三、工業區:為促進工業發展而劃定,其土地及建築物以供工業使用為主,具有危險性及公害之工廠,應特別指定工業區建築之。
  • 四、其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區:區內土地及建築物,以供其規定目的之使用為主。
  • 五、特定專用區:區內土地及建築物,不得違反其特定用途之使用。

非都市土地得劃定為十種使用區:

  • 一、特定農業區:優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施,經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。
  • 二、一般農業區:特定農業區以外供農業使用之土地。
  • 三、工業區:為促進工業整體發展,會同有關機關劃定者。
  • 四、鄉村區:為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要,會同有關機關劃定者。
  • 五、森林區:為保育利用森林資源,並維護生態平衡及涵養水源,依森林法等有關法令,會同有關機關劃定者。
  • 六、山坡地保育區:為保護自然生態資源、景觀、環境,與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害,及涵養水源等水土保育,依有關法令,會同有關機關劃定者。
  • 七、風景區:為維護自然景觀,改善國民康樂遊憩環境,依有關法令,會同有關機關劃定者。
  • 八、國家公園區:為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地,並供國民育樂及研究,依國家公園法劃定者。
  • 九、河川區:為保護水道、確保河防安全及水流宣洩,依水利法等有關法令,會同有關機關劃定者。
  • 十、其他使用區或特定專用區:為利各目的事業推動業務之實際需要,依有關法令,會同有關機關劃定並註明其用途者。

非都市土地得編定十八種使用地:

  • 一、甲種建築用地:供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
  • 二、乙種建築用地:供鄉村區內建築使用者。
  • 三、丙種建築用地:供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
  • 四、丁種建築用地:供工廠及有關工業設施建築使用者。
  • 五、農牧用地:供農牧生產及其設施使用者。
  • 六、林業用地:供營林及其設施使用者。
  • 七、養殖用地:供水產養殖及其設施使用者。
  • 八、鹽業用地:供製鹽及其設施使用者。
  • 九、礦業用地:供礦業實際使用者。
  • 十、窯業用地:供磚瓦製造及其設施使用者。
  • 十一、交通用地:供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。
  • 十二、水利用地:供水利及其設施使用者。
  • 十三、遊憩用地:供國民遊憩使用者。
  • 十四、古蹟保存用地:供保存古蹟使用者。
  • 十五、生態保護用地:供保護生態使用者。
  • 十六、國土保安用地:供國土保安使用者。
  • 十七、墳墓用地:供喪葬設施使用者。
  • 十八、特定目的事業用地:供各種特定目的之事業使用者。

權屬上之分類

一、公有土地:未經人民依法取得所有權之土地為公有土地。依照土地法第4條之規定公有土地分為國有土地、直轄市有土地、縣(市)有土地或鄉(鎮、市)有之土地。
(一)國有土地之處分及設定負擔,由國有土地管理機關依照平均地權條例、國有財產法、國有非公用不動產交換辦法、國有非公用土地設定地上權實施要點、辦理國有財產法第52條之2讓售案件注意事項等規定辦理。
(二)直轄市或縣(市)有土地之處分及設定負擔,依照土地法第25條之規定,應經該管區內民意機關之同意及報奉行政院(已授權內政部)核准。
(三)鄉鎮市有土地之處分及設定負擔,依各縣有財產管理自治條例規定,應經鄉鎮市民代表會之同意並報經縣政府核准。

二、私有土地:經人民依法取得所有權者為私有土地,又土地所有權之型態不同,可分為單獨所有與共有,而共有又可分為分別共有與公同共有,茲分述如下:
(一)分別共有者,謂數人按其應有部分,對於一物有所有權。各共有人,得自由處分其應有部分。(民法第817條、第819條)
(二)公同共有者,數人基於公同關係而共有一物,共有物全部屬於數人一體之狀態。公同共有物之處分,及其他之權利行使,應得公同共有人全體之同意。(民法第827條、第828條)

土地共有制度

共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有,有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。理論上,不管動產或不動產均可成立共有,但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。而其共有型態分成三種:

  • (1)分別共有:即所有權人按其應有部分之比例,共同持有同等土地所有權,並對共有物之全部,按比例有使用收益之權利。此即如民法第八百十七條規定,數人按其應有部份,對於一物有所有權者為共有人為分別共有;及第八百十八條規定,各共有人按其應有部份,對共有物之全部有使用收益之權。
  • (2)公同共有:意指所有權人共有,不分多少比例、持有同等土地之所有權,而其共有之權利及於共有土地之全部,而權利之行使需全體共有人之認可同意。此即如民法第八百二十七條規定,依法律規定或依契約成一共同關係之數人,基於其公同關係而共有一物者,為公同共有人,各公同共有人之權利及於公同共有物之全部;及第八百二十八條規定,公同共有物之處分,及其他權利行使,應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態,常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。
  • (3)兼具分別共有及公同共有:常見之狀況即為起先為分別共有,惟經過一段時間後,其中某共有人死亡,其繼承人未辦理繼承登記,該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

簡單來說,公同共有與分別共有最大差異在於持分(即比例)之有無。公同共有情況下,各共有人持有共有財產之全部,沒有持分之概念。而分別共有情況下,各共有人分別持有共有財產之某比例。

例如:就A土地全部而言,如果甲持有A地1/2,乙也持有A地1/2,則可說甲乙分別共有A地各1/2;但在公同共有情況下,甲乙都持有A地之全部,而沒有比例之區分。公同共有的不動產因各共有人權利持分不明,故依法不能處分(買賣、贈與、設定等行為),惟有將共有關係改變成分別共有後,各共有人才能處分該不動產。

一般鑑價過程不需費用,民眾一旦遇到藉機收費就要當心,公司也須詳列包含設定費、代書費、規費等費用,讓借款人能一目了然,雙方取得共識後約在地政事務所辦理手續,對保時也要逐條說明合約內容,同意之後在簽約,所有過程都要有專業代書把關及律師諮詢,確保雙方權利義務。

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