首頁房屋貸款《繼承房屋》的遺產稅要繳多少?繼承順位、繼承房屋要注意什麼?

《繼承房屋》的遺產稅要繳多少?繼承順位、繼承房屋要注意什麼?

繼承房屋

「能 繼承房屋 當然是一大好事,然而要怎麼聰明繼承房屋才能避稅呢?而繼承、贈與房屋會又有哪些相關稅賦呢?就讓本文分析繼承房屋的注意事項。」

繼承房屋的遺產稅要繳多少?

因為房價日漸高漲,許多人自己買不起房,就等著繼承父母親的不動產。這乍聽之下很美好,不過繼承不動產其實有很多意料之外的麻煩,還有許多付出沒想到的成本。

本篇文章跟各位說明繼承不動產的注意事項,還有需要付出的成本。

一、贈與稅提高後,使用繼承方式轉移不動產成本增加

在之前父母通常都會利用「贈與」的方式,買房送給子女,這是富人最愛使用的節稅方式之一。

但在房地合一稅、實價登陸後,贈與節稅的優勢不再,使得不動產贈與的數量降低許多。取而代之的,父母會使用「繼承」的方式,讓子女取得不動產。

  • 贈與不動產給子女,需要負擔:土地增值稅+贈與稅++契稅。
  • 繼承不動產給子女,需要負擔:遺產稅+契稅

從上面列點能看出繼承不需要額外負擔土地增值稅,而且遺產稅會有抵免額可以免稅(下方會介紹),相比於贈予,可以省下不少稅金。

二、遺產稅抵免金額,幫助節稅

在遺產稅中,有相當多的免徵項目可以扣除,包含:免稅額(1,200 萬元)、喪葬費(123 萬元)、遺有配偶者(493 萬元),共計有 1,816 萬元的遺產不需課稅,子女可以多多注意。

倘若不動產金額超過遺產抵免稅額,子女需注意自己是否有金額可以負擔遺產稅額,還有要如何籌措資金來支付稅金。

延伸閱讀: 「房屋共同持有」貸款懶人包:1篇搞懂公同共有/分別共有貸款怎麼辦!

三、繼承後出售,須注意房地合一稅

如果子女是在 2015 年 12 月 31 日以後,取得之房產的話,就須適用新版的房地合一稅。此時子女繼承不動產後,如果要將不動產出售的話,就須注意「房地合一稅」的影響。

房地合一稅的計算方式為:稅金=稅基X稅率。

  • 稅基=「成交價」-(繼承房屋時的評定現值+公告土地現值)-「費用」。
  • 稅率=則因不動產持有時機而定,持有時間越久,稅率約低。

此時,如果孩子要出售自己繼承的不動產,可以「納入父母取得不動產的時間」,藉此來降低「稅率」的影響(持有時間越長,稅率越低);倘若實際居住 6 年以上、並自住設戶籍,稅率為 10%,而且還有免稅額 400 萬。

房地合一稅率簡表:

持有期間稅率
1 年以內 45%
1 年以上,未逾 2 年 35%
2 年以上,未逾 10 年 20%
10 年以上 15%
實際居住6年以上,自住設戶籍 自用稅率 10%,免稅額400萬

四、注意尚未結清的房貸

由於現在房貸年份都相當長,許多子女繼承的房屋,房貸都尚未還完。而如果子女繼承該不動產,就會需要一併繼承相關的房屋貸款。

倘若無法負擔每月的貸款,此時繼承人可以考慮利用「限定繼承」來處理,此時相關機構會將不動產進行出售,出售之金額會優先抵償債務,如果有剩下的金額,子女也可以進行繼承;如果不夠支付,子女亦不用清償。

又或者,繼承人可以主動將不動產販售求現,以抵償債務,也是可行的選項之一。

延伸閱讀:《房貸》常見6個迷思說明及房屋貸款繳款條件怎麼貸最划算!

五、繼承須注意該不動產之所權狀態

倘若家中有多名兄弟姐妹,此時要以何種方式繼承遺產就會相當重要了。

如果是以「公同共有」的方式繼承,則每個繼承者是沒有應有部分的、只有共有部分,想要處分這個不動產,需要「所有人持有人」都同意,才能進行處理。

如果是以「共同共有」的方式,每個繼承者是應有部分的,而每個人可以處分自己的應有部分;倘若某繼承人想出售自己的應有部分(公同共有則無法出售),此時別的繼承人可以根據土地法 34-1,優先購買此不動產。

想要處分這個不動產,需要「所有人持有人」都同意,才能進行處理,實務上會相當難處理,不建議這樣進行。因此,也有專家建議父母將繼承人單純化,只將房產給予其中一名子女,其他人則以現金或其他資產來繼承遺產。

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