《房屋二胎估價》是怎麼估的?貸款還了幾年後二順位房貸可以在貸多少?

房屋二胎估價

房屋二胎估價 一.房屋市值:1.地段 2.房子的年份 3.房子的建築方式4.土地持有面積的價值 5.內部屋況 6.鄰近嫌惡設施地區 7.嚴重瑕疵 二.前順位借款金額; 三.房屋有無查封、訴訟、禁止移轉項目 四.土地增值稅:五.其他的國家欠稅各有各的評估方式,貸款成數是80%到110%都是有人在承作的。

常常遇到客戶會說我的房子市價多少多少的?一胎的貸款餘額還剩多少?那二胎的額度可以貸多少? 目前我的房子市價2千萬;目前房貸的貸款餘額還有1200萬那還可以在貸多少?

目前我的房子市價8百多萬;一胎的貸款餘額還有300多萬;那二胎還可以在貸400萬可以嗎?每天面對這樣子的問題,我們還是先要求客戶提供房屋及土地的權狀或是謄本進行房屋二胎估價。

為什麼不直接將房貸轉貸就好了啊!為什麼要辦房屋二胎貸款?有些客戶原有房貸是政府優惠房貸,不能移轉到別家銀行放棄優惠利率,向原本的銀行談增貸無法通過、或是轉貸後增加金額不夠,或是無法通過貸款等因素才會選擇二胎貸款。

房屋二胎估價 評估項目

申請二胎估價前需要有的觀念是房子本身條件決定了大部分的貸款額度,條件中「區域」是首要重點,房屋所在地是否為鬧區,交通樞紐(如捷運站等),所在區域相同建物的成交行情都是一開始決定了房屋貸款的額度高低主要的因素。

房屋二胎估價後會核貸主要的目的是借款人將來有能力還清之餘,再多賺利息錢,最壞的考量是一旦有一天還不起了,處理方式就是直接拍賣房子來作清償。所以房子對債權人方有兩個意義,一是當作貸款的擔保品,二是用房子的價值來決定貸款的上限。

那房屋貸款都已經還了幾年後,二順位房貸可以在貸多少?

一.房屋市值:

估價應該也是最重要也最基本的一個關鍵,如果不動產坐落基地成交量很小,或特殊案件,那估價的速度可能會較慢,因為房屋二胎公司要較長時間估算市值。如果是在台北那估價應該幾小時就可以估出來了,評估的目的是要以將來萬一要拍賣房子時好脫手為考量。

  • (一)地段:地段、地段、地段很重要所以講3次,地段會決定房子基本價值,房屋所在地是否為鬧區,交通樞紐,所在區域相同建物的成交行情,這才是房子價值的最主要關鍵,好地段的房子拍賣時較好脫手。
  • (二)房子的年份:通常會有<屋齡+貸款年限不逾一定年份>的限制,屋齡過老也可能不予承作。建物的耐用年限和殘餘價值越低,到最後建物沒有殘餘價值只剩土地的價值而已。民間業者也會考量如果萬一客戶還不出錢來的時候,拆掉後重蓋還有沒有利潤的空間,例如之前處理過一件在二林最熱鬧的市場中一間老建物,如果承作二胎後貸款的額度已經等於或是略高於市價了,最後還是有金主願意放款,原因是拆掉後重建在出售還是有相當的利潤空間,不過還是以當地金主或是投資客比較有志願。
  • (三)房子的建築方式:加強磚造、RC鋼筋混凝土結構、SC結鋼骨結構、SRC鋼骨鋼筋混凝土結構,不同的建築方式影響的是建物的使用壽命及安全性,當然價值當然不同。
  • (四)土地持有面積的價值:最常聽到的是房子為什麼便宜不下來,是因為土地愈來愈貴了。房子會折舊,但土地不會,就算把房子拆了,只是光賣土地,還能照市價賣土地坪數。大樓持有的土地面積較小,透天持有的土地面積相對較多,估算價值也比較高。
  • (五)內部屋況:屋況也是估價的考慮點,有裝潢坪價平均可多1~3萬也不一定,若有裝修,估價會提升一些。有些中古屋有重新整修或裝潢過是有加分的,這部分估價時如果有需要會安排現況或是要求屋主提供照片做考量。
  • (六)鄰近嫌惡設施地區:垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站、地震受損建物、畸零地、違章佔用地。等
  • (七)嚴重瑕疵:輻射屋、海砂屋、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵等等,或是列為折除、徵收或禁建者。將來拍賣也難脫手,承貸的意願也會大幅減低,甚至不肯貸款。
  • (八)如果是套房產品,小套房、陽光屋、非規格化或15坪以下,一般銀行也不太願意承做貸款。(陽光屋:類似「地下室房屋」必定是採光或日照,而且是可以宜居的房子,某些建地受限自然坡地、或是高低落差的地形所致,為了有效利用樓層及空間,蓋多一點戶數,建商就把一半露出地面、一半身處地底的地下室,規劃成同樣有窗戶、有獨立門戶的陽光屋。陽光屋的優點,當然就是較便宜的房價。大約是正常房價的5至7折)
  • (九)另外有些地方空屋率高、郊區、新市鎮、公設比高、違建過高、露台外推都會影響貸款的額度。頂樓加蓋因有產權不清的問題,估價時通常不會計入。就只會依權狀上有的坪數估價。如果該不動產買賣頻繁,研判是否為投資案件若是,估價會較保守。

上面的說明如果覺得太複雜了,快速知道自己的房子到底有多少價值呢?

這邊提供您簡易的方法 a.房屋坐落大約位置/社區名稱 b.公寓/電梯/屋齡/樓層/坪數大小 c.車位(機械/平面) d.其他(凶宅/海砂/輻射) 及上內政部實價登錄官方網站查詢。

二.前順位借款金額:

前順位的借款是否滿貸、超貸、貸款成數過高, 二胎很多業者都只敢最多貸到8成,因為只要市場房價下修兩成,就變成全額貸款。

另外會確認有沒有租約問題,確認質押的房產有沒有租約問題,一年以內的租約就沒有關係,超過一年以上的通常也不太願意給予額度。

三.房屋有無查封、訴訟、禁止移轉項目:

如果有任何一項可能就沒辦法進行房屋二胎‧不動產有可能因為已無殘值、持分、限制登記、信託、預告登記或特殊地目別、原住民保留地等很多理由無法借款。

四.土地增值稅:

土地增值稅是一項隱藏的成本,如果不動產持有時間已經非常久了,再加上土地持分大,或者當時以贈與方式取得,或繼承後五年內移轉,都可能有高額的土地增值稅,會影響很大的借款成數,二胎業者在估價時會列入成本之一不可不注意。

先準備土地謄本找出以下幾項

1.前次移轉日期 2.土地公告現值 3.原公告地價或前次移轉現值4.消費者物價指數 (點擊消費者物價總指數,參考EXTEL表比對(前次移轉日期)找出百分比填入)5.土地面積(平方公尺) 6.土地類型 7.土地取得的權利範圍。

查詢出來的金額如圖示會有(一)自用住宅用地(二)一般用土地 價格差1倍

財政部土地增值稅試算連結

土地增值稅係依土地稅法及其施行細則有關土地增值稅應繳稅額之計算公式估算,僅供概算之用,實際應納稅額仍應以申報時核定之發單資料為準。

按自用住宅用地稅率估算稅額,以都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺為限,超過部分,按一般用地稅率估算稅額,二者合計,則為本次該筆移轉土地預估稅額總額。

五.其他的國家欠稅

可能會被強制執行的部份也會列入考量中

公式是鑑價後乘於貸款成數扣除前順位貸款、土地增值稅、國家欠稅之後就是可貸的二胎金額。

房屋二胎估價確實也是一門專業, 非具備充足的專業知識不足以勝任,綜合上述的五大點之後就會估出市價、算出稅金、目前貸款的餘額就會有二胎房貸可貸款的金額了。

放款單位對風險的接受度也是決定貸款成數的重要因素,目前從銀行、租賃公司、民間代書、當鋪業者,各有各的評估方式,貸款成數是80%到110%都是有人在承作的。好的物件不怕借不到錢,不好的物件如果貸款人條件又不好就比較困難處理了。

房屋二胎分成有殘值以及無殘值這二種。

有殘值的二胎

有殘值的二胎貸款利率平均為4%起,貸款年限最長可分為15年期。貸款額度最高900萬左右。有殘值的二胎與房屋轉增貸較為相似,不過,有殘值二胎房屋貸款利率高於房屋轉增貸的利率。

無殘值的二胎

無殘值二胎貸款利率平均約為8%~14%左右,貸款年限最長是7年還款。貸款額度最高300萬,視屋況與借款人條件決定。無殘值的二胎與信用貸款較為相似,會比信貸多出一筆抵押權設定費用。跟信貸相比還是有機會能貸到較低的利率以及較高的額度。而且信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制。

另外是房屋座落地點如果太偏遠的地段或是不易脫手的地方都是銀行房屋二胎無法承做的區域。

二胎估價流程

LINE一下貸款通!五個步驟!幫您房屋二胎估價OK

  1. 申請:客戶提出需求,撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
  2. 估價:由銀行或代書鑑價人員,針對物件屋況、市價、實價登錄、持有時間、公告現值、地區…等因素,做成鑑價報告。
  3. 審核:根據鑑價報告,核算出可貸金額、利息等,並回報客戶。如果流程順利,民間代書可以在1個小時內核貸而銀行需要1~3天的時間。
  4. 對保:如果前面流程進行順利,最後銀行對保人員或是代書會與貸款人約定時間,當面簽約和對保,這個流程須由屋主本人親自出席。對保必須事先安排時間,約需要1個小時。
  5. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過第二順位的抵押權設定的程序。
  6. 撥款:簽約對保後,到戶政事務所辦理設定完成時,銀行或是民間金主就會將核貸金額撥款到借款人帳戶。

延伸閱讀:<《房屋二胎》跟房貸有什麼差別?貸款額度、貸款流程及注意事項完整說明!>

以上是簡單的房屋二胎估價的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

有更多二胎估價問題想諮詢該怎麼做?

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