什麼是 房地合一稅 ?申報時間是和綜所稅合併嗎?對於一般購屋族來說現行房地合一稅優缺點有哪些?房地合一稅稅率計算方式是什麼?重購自用住宅能退稅嗎?最新房地合一稅懶人包!

房地合一稅是什麼?舊制新制差別試算給你看

政府 104 年發布了「房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法」,並於 105 年開始實施,此次修訂的稅制,只針對不動產「交易所得稅」,也就是當出售房地產有賺錢時,才需要繳稅給政府。由於稅基採用「房地合一」的計算方式,一般簡稱「房地合一稅」。簡言之,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅,且與綜所稅分離課稅。

房地合一稅計算方式三大重點:房地合一、實價課稅、分離課稅

換句話說,為落實租稅公平,現行房地合一稅中,房地交易所得係按實價課稅,不像過去房屋買賣主要課土地增值稅與房屋財產交易所得稅,主要受影響對象為操作高房價、高獲利金額豪宅的投資客,一般購置自用住宅的民眾不用太擔心。

房地合一稅稅率費用以持有時間決定

針對現行房地合一實價課稅稅制對於個人的影響,下面將針對課稅方式、申報時間、課稅稅率、自用住宅優惠、重購退稅五大面向,讓你三分鐘看懂房地合一稅到底在幹麻。

房地合一稅課稅方式:

分離課稅,不與所得稅一起計算

房地合一稅申報時間:

所有權完成移轉登記之次日起算 30 天內申報納稅。

房地合一稅課稅稅率:

房地合一稅稅率與課稅所得習習相關,在講房地合一稅稅率之前,一定不能不先提課稅所得,其新制獲利所得稅基算法 = 房地收入 – 成本 – 費用- 依土地稅法計算的土地漲價總數額,其中費用包含下列四種:

  • 購入時支付的必要費用,含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
  • 房子登記在自己名下前向金融機構貸款之利息
  • 房屋修繕費,如管線費、天花板裝修
  • 出售房屋及土地支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

原則上按實際費用認定,但以下項目不得減除:使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,屬使用期間之相對代價,不得列為成本或費用減除,另外,未能提出相關費用者,按成交價 5% 設算。

延伸閱讀:

至於交易所得計算則是:獲利金額稅基 x 稅率,而稅額除了會受房屋持有者的所得高低影響,亦取決於其他各種因素,例如是否為境內居住、房屋持有時間長短等。

  • 境內居住者,持有 1 年以內 45%、持有 2 年以內超過 1 年 35% 、持有 10 年以內超過 2 年 20%、持有超過 10 年 15%
  • 非境內居住者:持有 1 年以內 45% 、持有超過 1 年 35%
  • 符合財政部公告的調職,非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在 2 年以下的房地,稅率 20%
  • 以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算 2 年內完成並銷售該房屋、土地,稅率 20%

房地合一稅自用住宅減免優惠:

個人或其配偶,未成年子女設有戶籍,持有並居住連續滿 6 年且無出租、供營業或執行業務使用,課稅所得在 400 萬元以下免稅;超過 400 萬元,則按 10% 稅率課徵, 6 年內以 1 次為限。

房地合一稅重購自用住宅退稅:

  • 換大屋全額退稅,換小屋比例退稅
  • 先購後售者適用,用配偶名義重購者亦適用
  • 重購後 5 年內不得改做其他用途或再行移轉

舉例來說,林小姐在 106 年 12 月以 1,300 萬金額購入台北市士林區一公寓,在108年 3 月以 1,600 萬售出,購入時契稅、印花稅、代書費林林總總 7 萬元,仲介費 15 萬,購入後修繕費用 100 萬,出售時仲介費 60 萬,購入時土地價值 100 萬,售出時土地價值 180 萬,期間漲價 80 萬,那麼房地合一課稅基礎計算方式為:

1,600 萬(房地收入)- 1,300 萬(成本)- 7 萬(費用)- 15 萬(費用)- 100 萬(費用)- 60 萬(費用)- 80 萬(依土地稅法計算的土地漲價總數額)= 38 萬,另外由於此案例中的林小姐持有房地期間僅超過 1 年並且未滿 2 年,因此適用稅率為 35%,其需繳納的房地合一稅金額為 38 萬 x 35% = 13 萬 3 千元。

新制房地合一稅優缺點

房地合一稅的修法,其實可以算是房地產稅制改革的一大里程碑,目的就是為了鼓勵長期持有並且對國人友善,為什麼這麼說呢,根據房地合一稅新制,國內個人資金投資不動產有機會享受下列四大優點︰

  1. 貸款利息、地價稅、房屋稅、折舊費用、維修費用可扣除
  2. 自用住宅自住減免
  3. 房地住宅重購退稅
  4. 非自用住宅長期持有低稅率

同前面提到的,該稅制對一般住宅和換屋族影響有限,但對於短期投資獲利的投資客衝擊則不小,畢竟原先奢侈稅持有 2 年以上,就可免稅,但房地合一稅新制上路後,持有 2 年內出售要課徵 35 %到 45% 不等稅負,2 年以上也要課 15% 到 25% 不等稅負,負擔大幅加重,若真想要節省繳納的稅金,還得需另外花時間了解每項可扣除的費用並收集其單據,才能精算出較划算的持有期間,勢必讓投資客多了不少壓力。

以上即是簡單的房地合一稅介紹,如有任何問題或房屋貸款資金需求,也歡迎來電洽詢。

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