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房地合一稅率費用計算懶人包! 現行制度優缺點一次搞懂!

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什麼是 房地合一稅 ?申報時間是和綜所稅合併嗎?對於一般購屋族來說現行房地合一稅優缺點有哪些?房地合一稅稅率計算方式是什麼?重購自用住宅能退稅嗎?最新房地合一稅懶人包!

房地合一稅是什麼?舊制新制差別試算給你看

政府 104 年發布了「房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法」,並於 105 年開始實施,此次修訂的稅制,只針對不動產「交易所得稅」,也就是當出售房地產有賺錢時,才需要繳稅給政府。由於稅基採用「房地合一」的計算方式,一般簡稱「房地合一稅」。

簡言之,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅,且與綜所稅分離課稅。

房地合一2.0版

房地合一2.0版預計2021年7月1日上路,差異如下。

  • 由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
  • 如果是企業進行交易:稅率由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
  • 納入預售屋:預售屋持有5年內出售都得負擔35%或45% 。
  • 新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

房地合一稅計算方式三大重點:房地合一、實價課稅、分離課稅

換句話說,為落實租稅公平,現行房地合一稅中,房地交易所得係按實價課稅,不像過去房屋買賣主要課土地增值稅與房屋財產交易所得稅,主要受影響對象為操作高房價、高獲利金額豪宅的投資客,一般購置自用住宅的民眾不用太擔心。

房地合一稅稅率費用以持有時間決定

針對現行房地合一實價課稅稅制對於個人的影響,下面將針對課稅方式、申報時間、課稅稅率、自用住宅優惠、重購退稅五大面向,讓你三分鐘看懂房地合一稅到底在幹麻。

房地合一稅課稅方式:

分離課稅,不與所得稅一起計算

房地合一稅申報時間:

所有權完成移轉登記之次日起算 30 天內申報納稅。

房地合一稅課稅稅率:

房地合一稅稅率與課稅所得習習相關,在講房地合一稅稅率之前,一定不能不先提課稅所得,其新制獲利所得稅基算法 = 房地收入 – 成本 – 費用- 依土地稅法計算的土地漲價總數額,其中費用包含下列四種:

  • 購入時支付的必要費用,含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
  • 房子登記在自己名下前向金融機構貸款之利息
  • 房屋修繕費,如管線費、天花板裝修
  • 出售房屋及土地支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

原則上按實際費用認定,但以下項目不得減除:使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,屬使用期間之相對代價,不得列為成本或費用減除,另外,未能提出相關費用者,按成交價 5% 設算。

延伸閱讀:

至於交易所得計算則是:獲利金額稅基 x 稅率,而稅額除了會受房屋持有者的所得高低影響,亦取決於其他各種因素,例如是否為境內居住、房屋持有時間長短等。

  • 境內居住者,持有2 年以內 45%、持有 5 年以內超過 2 年 35% 、持有 10 年以內超過 5 年 20%、持有超過 10 年 15%
  • 非境內居住者:持有 2 年以內 45% 、持有超過 2 年 35%
  • 符合財政部公告的調職,非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在 2 年以下的房地,稅率 20%
  • 以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算 2 年內完成並銷售該房屋、土地,稅率 20%

房地合一稅自用住宅減免優惠:

個人或其配偶,未成年子女設有戶籍,持有並居住連續滿 6 年且無出租、供營業或執行業務使用,課稅所得在 400 萬元以下免稅;超過 400 萬元,則按 10% 稅率課徵, 6 年內以 1 次為限。

房地合一稅重購自用住宅退稅:

  • 換大屋全額退稅,換小屋比例退稅
  • 先購後售者適用,用配偶名義重購者亦適用
  • 重購後 5 年內不得改做其他用途或再行移轉

新制房地合一稅優缺點

房地合一稅的修法,其實可以算是房地產稅制改革的一大里程碑,目的就是為了鼓勵長期持有並且對國人友善,為什麼這麼說呢,根據房地合一稅新制,國內個人資金投資不動產有機會享受下列四大優點︰

  1. 貸款利息、地價稅、房屋稅、折舊費用、維修費用可扣除
  2. 自用住宅自住減免
  3. 房地住宅重購退稅
  4. 非自用住宅長期持有低稅率

同前面提到的,該稅制對一般住宅和換屋族影響有限,但對於短期投資獲利的投資客衝擊則不小,畢竟原先奢侈稅持有 2 年以上,就可免稅。

但房地合一稅新制上路後,持有 2 年內出售要課徵 35 %到 45% 不等稅負,2 年以上也要課 15% 到 25% 不等稅負,負擔大幅加重。

若真想要節省繳納的稅金,還得需另外花時間了解每項可扣除的費用並收集其單據,才能精算出較划算的持有期間,勢必讓投資客多了不少壓力。

房地合一稅Q&A

房地合一稅2.0實施日期和適用條件?

房地合一稅2.0自110 年7 月1 日開始實施。 個人及營利事業105 年1 月1 日以後取得之房地,於110 年6 月30 日以前交易者,適用房地合一稅1.0 規定課稅; 於110 年7 月1 日以後交易者,適用房地合一稅 2.0 規定課稅。

房地合一稅2.0 對預售屋有什麼影響?

房地合一稅2.0重大變革是納入預售屋交易,預售階段到成屋,持有期間將歸零計算。待成屋後,將重新計算持有期,需再滿5年才能降到20%稅率。加上2~4年的施工期,大約7~9年才能有較大的獲利空間。

房地合一稅2.0 重購退稅時間是?

只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內且符合自住規定者,均可申請適用重購退稅或抵稅優惠。

房地合一可以避稅嗎?

民眾換屋只要符合自住目的,無論先買後賣,或是先賣後買,符合以下四項條件,房地合一稅可申請重購退稅。
簽約買賣前一年沒有出租或營業使用
個人、配偶或直系親屬設有戶籍
出售舊屋與買新屋的時間差距2年內
重購退稅房地在5年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶

以上即是簡單的房地合一稅介紹,如有任何問題或房屋貸款資金需求,也歡迎來電洽詢。

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貸款通賴長森

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