首頁房屋貸款換屋族必看!以屋換屋,賣舊買新怕新屋貸款下不來嗎?售後回租讓換屋更彈性

換屋族必看!以屋換屋,賣舊買新怕新屋貸款下不來嗎?售後回租讓換屋更彈性

換屋

要 換屋 時,如果資金不足,籌不出自備款,應該採用「先賣再買」的方式。為了避免舊屋賣掉了,卻還沒找到新房子,可以用「售後回租」的方式,與買方協調,暫時租用舊屋,作為緩衝。

孩子長大了,需要的居家空間更大,想換買一間大一點的房子,換屋的過程,卻讓很多人傷透腦筋!

賣舊買新,怕新屋貸款下不來嗎?

「應該先賣舊屋,再買新屋;還是先買新屋,再賣舊屋?」
「萬一先買了新房子,舊房子卻賣不掉,兩邊都要付貸款,怎麼辦?」
「舊屋賣掉了,卻一直找不到適合的新房子,怎麼辦?」

大多數的朋友,家中只有一棟自住房屋,要換屋的時候,資金卡得非常緊,壓力極大。到底,換屋的最佳順序是什麼?

房市緩跌,或資金不足,不妨「先賣後買」

專家認為,如果像前幾年的房價飆漲,可以「先買後賣」。因為晚一點賣,價格可能更好。但是最近的景氣,是呈現緩跌的趨勢,那麼最好是「先賣後買」,為了避免越晚賣房子,價格越低,因此可以先賣,再慢慢找房子。

如果資金有限,那就更不適合「先買後賣」了。有兩個原因:第一是必須籌措買新房的自備款,第二則是當您的名下有兩間房屋,銀行可能會認定您是投資客,貸款的成數會比較低,利率也較高。

不過,如果看到喜歡的房屋,怕錯過機會,不得已必須「先買後賣」,這時還是可以和銀行溝通,爭取1~2年的寬限期,新房子的貸款只繳利息不繳本金,讓壓力小一點。

另外,為了籌措買新房的自備款,也可以利用「增貸」的方式取得資金,多付一點利息,撐過這一段過渡期。如果舊房子賣的價格不錯,還可以抵掉這些利息支出。

專家也提醒,為了提高房貸的過件率,最好優先向經常往來的銀行,或是薪資轉帳的銀行辦理房貸,可能會有比較好的條件。

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「售後回租」是可行的緩衝方式

但是,「先賣後買」可能會有一個大問題,就是原本自住的房子賣掉了,卻遲遲買不到適合的新房屋,全家只好暫時租房子,這樣一來就要搬兩次家,非常麻煩,也會多出一筆搬家費用。

再者,如果舊屋賣掉了,沒有在兩年內買到新房子,就會錯失「重購退稅」的優惠,平白繳納了一筆高額的「土地增值稅」和「財產交易所得稅」,損失相當慘重。只要是兩年內新買的房子,價格高於舊屋的出售價格(例如賣舊屋買新屋,或是小屋換大屋),都可以申請重購退稅。

另外,為了避免賣了舊房,卻還沒有新房可住,許多人採用「售後回租」的方式。

「售後回租」就是在賣房子時,向買方溝通,爭取在房屋過戶後,暫緩交屋,仍然用回租的方式,付租金給買方,承租舊屋。這樣可以省下搬兩次家的麻煩和花費,如果買方不急著入住,租金又略高於行情,許多買方會同意「售後回租」,是兩全其美的方式。

想要利用「售後回租」的方式,最好在買賣雙方議價的時候,就先提出來,作為談判條件的一部份,先說明需要回租的期限,例如半年或一年。必要的時候,可能還需要在房價上做一點讓步,並且在簽訂租約的時候,特別約定好會妥善照顧屋況,讓買方放心。

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