首頁房屋貸款老屋改造變新屋,搞懂三個都更改建方式!哪些是可以貸款的?

老屋改造變新屋,搞懂三個都更改建方式!哪些是可以貸款的?

都更

都更 有三種方式1.政府主導「都更」2.與建商「合建」3.屋齡 30 年以上「危老」,其中以危老重建的方式程序最快。銀行針對都更案提供了多種貸款,原則上可以貸七成。

「我買的公寓已經五十年了,雖然很老舊,不過住個幾年,應該可以辦都更,換住新房子吧?」

許多住在老屋的朋友,對於「都更」有許多期待,希望能夠改住新房子,甚至可以出售新屋,得到一些利益。

但是都更該怎麼進行?難度高嗎?

根據現行的法律,都更有三種方式:(1)權利變換,也就是所謂的傳統都更、(2)合建,以及(3)危老重建。

方式1:傳統都更(權利變換),不需100%住戶同意

傳統都更,又分為「公辦」和「自辦」。根據《都市更新條例》,基地的面積達到1000平方公尺以上,才能適用。

如果是由政府出面公辦都更,必須是在地方政府劃定的更新地區之內。如果是由住戶自己發起的自辦都更,則是要申請更新單元。

根據《都市更新條例》,都更並不需要100%的住戶同意。按照不同的都更性質,同意的門檻從二分之一到五分之四不等。對於少數不願意配合拆屋的住戶,政府甚至可以在協調之後,進行強制拆屋。

在權利的分配上,政府是有權利在審查的時候,決定權利的變換要怎麼分配的。

都更也會有容積獎勵,傳統都更的獎勵上限,是基準容積的1.5倍。

方式2:住戶自行協議,與建商合建,必須100%住戶同意

如果住戶選擇與建商合建,那麼只要符合都市計畫以及建築管理法令的規定,就可以進行。但是這種方式,如果有住戶不同意,就不在政府公權力的干涉範圍,因此必須所有的住戶都同意改建,才有可能推動,不然只能慢慢的進行協議。這種方式的難度不低。

這種自行協議合建的方式,是由住戶和建商一起協調出資的比例,如果住戶願意出更多的建築成本,未來新屋完成之後,也可以分到比較多的坪數。

方式3:危老重建,速度最快

在2017年5月,《都市危險及老舊建築物加速重建條例》正式上路,如果是30年以上的老屋、未設電梯的老舊建築,就可以適用,而且對於基地的面積,並沒有設限。也就是說,如果只是一棟基地只有數十坪的老屋,也可以適用危老條例,拿到租稅優惠和容積獎勵。

但是,危老重建一樣要100%住戶同意,權利的分配一樣要由住戶與建商自行協議,政府不干涉。如果有住戶不同意,政府也不會介入,更不會強制拆屋。

當然,如果住戶的資金雄厚,不找建商合建,而是直接委託建築師與營造商興建,就不需再與建商分配權利。

在這三種方式中,以「危老」的方式流程最快,可能半年到一年之間就可以拿到建照。但是傳統都更,常常要耗時四年以上。也因此現在已經有超過一半的都更案,都是採用危老重建的方式。

延伸閱讀:<危老屋重建讓你30年以上老屋重獲新生的危老建築貸款懶人包!>

都更貸款:原則上可貸七成

在危老條例施行之後,現在都更案的數量大增,銀行也配合推出許多貸款專案。

如果還在協調過程中,有「都市更新整合期房屋貸款」、「都市更新整合期土地貸款」。整合期的貸款期限,一般在3年以內。

如果已經準備開始動工,可以申辦「與地主合建保證金貸款」、「興建房屋貸款」、「營運週轉金貸款」,以及「更新單元內不動產原有債權之代償與參與更新者之週轉金貸款」。這就屬於從動工到完工期間的融資,一般最長期限是6年。

各家銀行的都更貸款,原則上放款的成數是以七成為上限。不過,如果是在特別精華地段,或是相關權利人的個別條件不錯,成數可能可以提高。

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