首頁房屋貸款房貸利率怎麼選?「一段式利率」及「分段式利率」那種房貸利率比較好!

房貸利率怎麼選?「一段式利率」及「分段式利率」那種房貸利率比較好!

房貸利率比較

房貸利率比較:房貸利率分為「一段式利率」及「分段式利率」:一段式利率貸款總金額較低,長期利息穩定;而分段式利率前期壓力小,然而還款總額較高,兩種房貸利率各有不同的優點及缺點,適合不同類型的人們使用。

買房不是一件容易的事,好不容易找到適合自己的屋子,也湊足頭期款,但當銀行列出密密麻麻的合約,要你選擇「一段式利率」或「分段式利率」時,常常會讓人一頭霧水。

而一段式利率與分段式利率有什麼區別、要怎麼選才划算,這篇文章讓你一看就懂!二種房貸利率比較大PK 。

房貸利率:一段式利率、分段式利率是什麼?

房貸的利率算法眾多,而最常見的算法是「一段式利率」與「分段式利率」,這兩者的差別在於還款的利率會不會分段計算。

1.一段式利率:顧名思義,一段式利率在還款期間都是以相同「加碼利率」來算利息,而計算公式是「指數利率」與「加碼利率」合併。而指數利率的算法依各銀行不同,但一定會與中央銀行宣布調升降息同步變動;加碼利率則是衡量借款者的信用條件因人而異。

2.分段式利率:由於將加碼利率依照時間分段,將相關數據畫成表格時很像階梯狀,因此分段式利率又被稱為「階梯型房貸」。分段利率多數分成兩段或三段,前期的利率比較低,而後期較高;計算方式是「指數利率」加上「加碼利率」,而加碼利率會隨還款時間增加。

延伸閱讀:《了解青年購屋貸款!年輕人買房不是夢

一段式利率與分段式利率哪個比較好?

一段與分段利率的優劣差異,可以從還款總金額與財務規劃兩個面向來談:

一、還款總金額:一段式利率還款金額低

一段式利率:還款總額低

舉例而言,假設信用良好的貸款人申請 600 萬房貸 20 年,以利率 2% 一段式貸款。最後還款總額會是 728 萬元。

分段式利率:還款總額高

對比來說,相同條件的借款人,申請 600 萬元貸款,可能以分段首期利率前六個月 1.65% ,第七個月起 2.1% 分段利率貸款。還款額總計 734 萬元,比起一段式利率高出了 6 萬元。

延伸閱讀:《房貸應該貸 30 年還是 20 年?

二、財務規劃面向:一段式貸款前期壓力大

一段式利率:前期還款壓力大;長期利息穩定。

在還款前期,一段式利率沒有相應的優惠措施,會使還款壓力較大。而長期而言,月利息變化相較平穩,容易控制支出。

分段式利率:前期還款壓力小;長期利息緩增

由於分段式房貸在首期的幾個月利率較低,因此可以有效紓緩剛湊完頭期款的經濟壓力,讓購屋的後有充足準備緩衝時間,不會馬上面臨高額還款。但後期利率逐漸調升,還款也會增多,要謹慎做好財務規劃。

延伸閱讀:《指數型房貸與理財型房貸,差在哪裡?

一段式利率與分段式利率各適合什麼人?

1.一段式利率,適合收入穩定、準備長期還款者:

一段式的利率適合收入穩定準備長期還款的人,儘管與分段式利率相比,一開始的利率高、月還款金額重,但完整還完 20、30 年後,相較分段利率省下一筆。

※但要注意的是,貨幣會因為通貨膨脹而變得更不值錢,而前期多繳的資金不能拿去投資,隱含投資獲利的機會成本。所以省下的錢是否真的划算,要審慎評估。

2.分段式利率,短期資金不足、有意願換屋者:

分段式利率在首期能用更低的利率還款,讓購屋者能循序漸進的還款。而如果是有意願換屋的人,因為前期的利率低,在換購屋時也會提前繳清貸款,不需要付到後期較高的利率,使換購屋用分段式利率反而比一段式利率來得划算。

※但有些分段式利率會在合約上禁止或限制提前繳清,要注意有沒有相關規定才不會因此賠上違約金。

延伸閱讀: 《房屋寬限期:降低前期房貸壓力的利器!

房貸利率比較表

項目固定式一段式分段式
房貸利率固定通常較低合計較高
內容合約期間均採固定利率計息依照「指標利率」搭配一段「加碼利率」計息 依照「指標利率」 搭配三段「加碼利率」計息
使用限制利率穩定
無法反映市場利率
承作銀行較少
利率變動彈性
還款溫和穩定
利率變動彈性
但遇上升息
容易感受壓力

結語

總結而言,一段與分段利率各有優缺,其實很難論斷哪個比較好,但也正因為房貸商品之間有差異,所以才分別適合不同的人,在選定利率方案時,不妨想想自己的需求是什麼。

倘若上述的內容你還有困惑,或者對於如何選擇適合自己的房屋貸款有所疑問,歡迎聯繫貸款通,讓我們來替你解決房屋貸款的困擾!

申辦房貸要準備的資料

申請房貸時,需要準備這些資料

  1. 收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。
  2. 財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。
  3. 買賣資料(買賣件才需要提供):買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

辦理房屋貸款的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

以上是房貸利率怎麼選? 「一段式利率」VS「分段式利率」哪種比較好?的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

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