包租代管是什麼?包租代管費用怎麼算?政府為什麼要大力推行社會住宅包租代管?包租代管缺點利弊有哪些?無論是想知道一般包租代管機制問題利弊,還是社會住宅包租代管優缺點,全都幫你整理好!

包租代管是什麼?包租代管利弊有哪些?

全台有至少 300 萬租屋人口,佔全部人口 1/8,市場規模不容小覷,為保障租賃雙方權益,避免發生租賃權利義務關係不對等、租賃住宅資訊不對稱,以及改善現行沒有便捷糾紛處理機制、沒有專業服務制度的問題,我國政府自 2018 年起,正式立法實施「租賃住宅市場發展及管理條例」,不僅使得租賃模式更趨多元,也讓過去屬於灰色地帶的租賃市場日益透明,以往只存在於檯面下的包租代管也開始蓬勃發展。

包租代管其實是 2 種不同的經營型態

過去屋主若想要將手上閒置的房產租出去,只能自己來或是找房仲業者協助,找到房客後,還必須直接接觸房客,處理各種修繕問題,對於房產數多,或者是沒這麼多閒暇時間的屋主而言,其實管理不易。此時,如果可以轉交給專業業者代為服務,自然是可以創造房東、房客、產業三贏,而根據剛剛上述提到的「租賃專法」,又可分為包租及代管兩種形式。

包租代管
包租代管利弊一把罩!社會住宅包租代管好嗎?好奇包租代管缺點者必看

選擇包租,屋主不需擔心房屋空置期

包租代管其實存在已久,以白話文解釋,就是二房東的意思,但它其實是兩種不同的經營型態,所謂包租,就是業者跟屋主簽長期租約,把房子包下來,於包租約期間內業者每月支付房租給屋主,再由業者以二房東的角色,將住宅轉租給房客,並管理該住宅,優點是屋主不須擔心房屋空置、承租問題,業者皆會負擔,非常適合有許多有房產又嫌麻煩的屋主

選擇代管,業者只負責協助管理

至於代管,則是可以分成「代租」+「代管」兩階段,先由相關業者幫屋主媒合房客,由屋主自行跟房客簽約,也就是所謂的代租,之後屋主將履行租約的部分,例如點交、收租,以及日常修繕維護、糾紛協調處理等大小事交由業者代為管理服務,這就是第二階段的「代管」。缺點是代租代管因業者只負責管理,不負責承租,故房子未出租期間的空置期,屋主須自行承擔。

辦理方式 空置期糾紛處理風險評估
包租● 業者面對房東、房客。
● 部分適用消保法。
● 業者責任重。
● 風險成本業者負擔。
代管● 業者協助房東、房客。
● 風險成本房東負擔。
● 業者較無責任。
● 部分適用消保法。

政府推出社會住宅包租代管保障經濟弱勢族群

為實現居住正義、照顧社會弱勢,我國內政部自 2017 年起開始實施「社會住宅包租代管計畫」,積極推動只租不售的社會住宅政策,除可活化及利用現有租賃住宅外,也可減輕地方政府直接興建社會住宅財政負擔,讓租屋成為購屋以外民眾的居住選擇方式之一,並且為了鼓勵屋主及房客參與,政府也提供了「3稅有減免、3費有補助、3年有服務」的 333 好康優惠措施:

針對加入社會住宅包租代管計畫的屋主:

政府不但協助提供專業管理,房東更享有房屋稅、地價稅、綜合所得稅賦稅,3 稅補助,還有每屋每年 1 萬元修繕補助,另外如果是包租方案,還增加了居家安全相關保險費用補助。

針對加入社會住宅包租代管計畫的房客:

政府將補助租金差額及公證費,以減輕房客租屋負擔。

屋主加入社會住宅包租代管所需負擔費用為市場租金 10% – 20%

看到這裡,相信大家可能會有個疑問,既然政府針對社宅包租代管又是減免賦稅又是提供補助,社會住宅包租代管為什麼沒有很夯?社會住宅包租代管是不是隱含了什麼缺點?如果真要說的話,對於房東而言,應該就是收取的租金會低於市場價格,必須打個 8 – 9 折。而這個所謂的市場價格,是由包租代管業者藉由 3 家以上出租物件鄰近、相關、相同物件的租金行情資料得出,政府也有相關審查機制,不用擔心會被隨便喊價。

社會住宅包租費用

包租業者將以市場租金 8 折與房東簽訂包租約 3 年,再轉租房客。

  • 房東:按月向業者收取市場租金 8 折之房租。
  • 房客:一般戶以市場租金 8 折支付業者;弱勢戶則依弱勢條件以市場租金的 7 折或 5 折支付業者,並且其與一般戶租金差額的 1 折或 3 折將由政府補助並經由業者轉交房東。

社會住宅代管費用

房東與房客經業者媒合承租雙方簽訂至少 1 年的租約。

  • 房東:業者向房客(含政府之租金補助)收取市場租金 9 折之租金後,按月轉交房東租金。
  • 房客:一般戶以市場租金 9 折交付業者;弱勢戶:依弱勢條件以 7 折或 5 折的市場租金交付業者,並且其與一般戶租金差額的 2 折或 4 折由政府補助並經由業者轉交房東。

目前此方案截至 2020 年10月底,已協助媒合1萬1千多戶的弱勢及一般房客入住,算是相當不錯。

以上即是簡單的包租代管介紹,至於屋主到底要不要是要一切自己來還是加入,其實見仁見智,畢竟有了專業業者協助,其實能替屋主省去很多管理時間,只需在家就可安心收租,但天下沒有白吃的午餐,既然要享有服務,總是需要付出一點代價,屋主們可依自身需求決定。

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