借房貸來買房出租， 買房收租金 必須精算投資報酬率、慎選容易出租的房屋、保持足夠的安全存款，並且觀察房價趨勢及機會成本。
貸款買房收租金，可行嗎?
房貸利率越來越低，到2020年初，已經降到1.6％左右。
相反的，台灣的房租卻越漲越高，最近9年來，只漲不跌。2019年，六都的住家房租就漲了3.64％，有些地區的漲幅甚至超過10％。預估到了2020年，房租平均還會再漲3～5％。
這樣的趨勢，讓許多朋友打算借房貸來買房，整理屋況之後，再出租收租金，認為這種方式不但可以賺回房貸利息，還可以有穩定的額外收入。
「借房貸買房，當包租公、包租婆，這是可行的嗎？怎麼作，才會真的賺錢？」這是許多朋友想知道的。
要知道，租金的上漲，就是反映了通貨膨脹。如果貸款買一間房屋，收進來的租金，打平房貸的支出，就是保住了本金，成功對抗通貨膨脹。如果繳完房貸後還有更多的收入，就算是賺錢。
買房收租金，投資報酬率怎麼算？
那麼，貸款買房出租，要真的賺錢，有什麼條件？
首先要考慮的，是投資報酬率。而租金的報酬率，應該這樣算：
假設這間房子，扣除管理費，每個月收房租3萬元，一年就是36萬元。而現在的房價是1800萬元，房租的投資報酬率，就是36萬/1800萬=2％。
要注意的是，租金的報酬率，一定要高於貸款的利率，才能算是獲利。
然而，合理的租金報酬率，應該要抓在4％，因為還要扣掉房屋修繕費用、房屋稅、地價稅等支出。所以，以上面這個例子，還不算是真的賺錢。
這時，如果你已經存了360萬元的自備款，貸款八成，就是1440萬元。假設你辦理20年房貸，年利率1.6％，採用本利平均攤還，每個月的房貸支出，大約7萬元。
如果是30年房貸，每月繳款就會少很多，大約5萬元。
所以，以這種算法，如果你打算買房出租，一定要選擇30年房貸，現金流才有可能是正的。不過，以這個例子而言，因為貸款額度太高，房租收入還是不夠支付房貸。
買房收租金，重要的考慮因素
所以，要貸款買房出租，一定要考慮這些事：
- 這間房子的地段、屋況，是不是夠搶手，能一直維持出租狀態。
- 每個月可以收到多少租金？
- 如果半年、一年租不出去，有沒有能力繼續繳房貸？
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要買哪一種房子？慎選「容易租出去」的房子。
因此，貸款買房出租，必須慎選「容易租出去」的房子。
首選的是三房兩廳的格局，地段要座落在生活機能完整、交通方便、學區優良的區域，這種房子的需求最高，租金價格也不容易往下掉，只會愈來愈高。
如果是買套房，就要留意，附近是不是有需要套房的客群。例如大學附近，或是周邊有許多年輕的上班族，套房就會比較容易租出去。
另外，如果把一間房子重新隔間，變成3～4間套房，收到的租金，又會比整戶出租更高。不過，改裝多間套房這種方式，已經被各縣市政府盯上，要特別注意合法性的問題。
精美裝潢，可以提高租金
另一種提高租金的方式，就是把舊屋重新裝潢，也可以提升質感，把爛屋變成黃金屋，加快出租速度，又能提高租金價格。
有許多包租公就提醒，不要買太新的房子來出租，因為全新屋的房租收入，並不會比20年中古屋的房租高多少。把舊屋重新裝潢，效益反而比較高。
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必須有安全存款
貸款買房出租有一大風險，就是能不能一直維持在出租狀態。如果半年一年沒有租出去，你手中的現金存量，能不能繳得出貸款？
因此，一定要有安全存款，可以應付全家半年的生活費，如果沒有，就會有很高的風險。
要觀察房價趨勢
最後，房價的趨勢，也會決定你最後到底是賺是賠。房價的趨勢如果是上漲，就適合借房貸來買房收租。但是如果房價的趨勢是下跌，即使房租收入可以應付房貸利息，但是房價下跌，等於本金被吃掉了。
當然，還有「機會成本」的問題。你的自備款，如果放在其他投資機會上，會不會賺得更多？這些，也需要仔細計算，權衡得失。
買房收租金Q&A
可以進行某種程度的裝潢，擁有具備居住質感，又可提高租金CP值。
目前市場上有許多代租代管業者，只要評估扣掉代租管的服務費用後，租金收益是可以接受時，可由代租代管業者處理。
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