借房貸來買房出租, 買房收租金 必須精算投資報酬率、慎選容易出租的房屋、保持足夠的安全存款,並且觀察房價趨勢及機會成本。

貸款買房收租金,可行嗎?

房貸利率越來越低,到2020年初,已經降到1.6%左右。

相反的,台灣的房租卻越漲越高,最近9年來,只漲不跌。2019年,六都的住家房租就漲了3.64%,有些地區的漲幅甚至超過10%。預估到了2020年,房租平均還會再漲3~5%。

這樣的趨勢,讓許多朋友打算借房貸來買房,整理屋況之後,再出租收租金,認為這種方式不但可以賺回房貸利息,還可以有穩定的額外收入。

「借房貸買房,當包租公、包租婆,這是可行的嗎?怎麼作,才會真的賺錢?」這是許多朋友想知道的。

要知道,租金的上漲,就是反映了通貨膨脹。如果貸款買一間房屋,收進來的租金,打平房貸的支出,就是保住了本金,成功對抗通貨膨脹。如果繳完房貸後還有更多的收入,就算是賺錢。

買房收租金,投資報酬率怎麼算?

那麼,貸款買房出租,要真的賺錢,有什麼條件?

首先要考慮的,是投資報酬率。而租金的報酬率,應該這樣算:

假設這間房子,扣除管理費,每個月收房租3萬元,一年就是36萬元。而現在的房價是1800萬元,房租的投資報酬率,就是36萬/1800萬=2%。要注意的是,租金的報酬率,一定要高於貸款的利率,才能算是獲利。

然而,合理的租金報酬率,應該要抓在4%,因為還要扣掉房屋修繕費用、房屋稅、地價稅等支出。所以,以上面這個例子,還不算是真的賺錢。

這時,如果你已經存了360萬元的自備款,貸款八成,就是1440萬元。假設你辦理20年房貸,年利率1.6%,採用本利平均攤還,每個月的房貸支出,大約7萬元。

如果是30年房貸,每月繳款就會少很多,大約5萬元。

所以,以這種算法,如果你打算買房出租,一定要選擇30年房貸,現金流才有可能是正的。不過,以這個例子而言,因為貸款額度太高,房租收入還是不夠支付房貸。

買房收租金,重要的考慮因素

所以,要貸款買房出租,一定要考慮這些事:

  1. 這間房子的地段、屋況,是不是夠搶手,能一直維持出租狀態。
  2. 每個月可以收到多少租金?
  3. 如果半年、一年租不出去,有沒有能力繼續繳房貸?

要買哪一種房子?

因此,貸款買房出租,必須慎選「容易租出去」的房子。

首選的是三房兩廳的格局,地段要座落在生活機能完整、交通方便、學區優良的區域,這種房子的需求最高,租金價格也不容易往下掉,只會愈來愈高。

如果是買套房,就要留意,附近是不是有需要套房的客群。例如大學附近,或是周邊有許多年輕的上班族,套房就會比較容易租出去。

另外,如果把一間房子重新隔間,變成3~4間套房,收到的租金,又會比整戶出租更高。不過,改裝多間套房這種方式,已經被各縣市政府盯上,要特別注意合法性的問題。

精美裝潢,可以提高租金

另一種提高租金的方式,就是把舊屋重新裝潢,也可以提升質感,把爛屋變成黃金屋,加快出租速度,又能提高租金價格。

有許多包租公就提醒,不要買太新的房子來出租,因為全新屋的房租收入,並不會比20年中古屋的房租高多少。把舊屋重新裝潢,效益反而比較高。

必須有安全存款

貸款買房出租有一大風險,就是能不能一直維持在出租狀態。如果半年一年沒有租出去,你手中的現金存量,能不能繳得出貸款?因此,一定要有安全存款,可以應付全家半年的生活費,如果沒有,就會有很高的風險。

要觀察房價趨勢

最後,房價的趨勢,也會決定你最後到底是賺是賠。房價的趨勢如果是上漲,就適合借房貸來買房收租。但是如果房價的趨勢是下跌,即使房租收入可以應付房貸利息,但是房價下跌,等於本金被吃掉了。

當然,還有「機會成本」的問題。你的自備款,如果放在其他投資機會上,會不會賺得更多?這些,也需要仔細計算,權衡得失。

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