首頁房屋貸款無痛買房!看屋買房辦房貸前先來了解購屋注意事項及房屋貸款流程懶人包

無痛買房!看屋買房辦房貸前先來了解購屋注意事項及房屋貸款流程懶人包

購屋

看屋、買房、辦貸款是人生經濟負擔最重的階段,家庭的所得中大部份都是用來支付房貸。購屋前多做些功課,搞懂一些房貸知識,否則選錯房貸,是要負擔幾十年的貸款,那就很划不來。
貸款通整理了相關的房貸知識,從薪水房貸比、房貸有那些種類、貸款的利率是要用一段式的還是分段式的利率、還款方式是要用本金攤還或是本息攤還、貸款年限的分析到最後辦理房屋貸款的流程說明讓你可以了解如何跟銀行打交道、試算房貸的方式是什麼、房貸成數怎麼估、房貸利率比較、房貸利息是怎麼計算等等房屋貸款相關細節。

第零步買房前如果是要辦貸款買房子要注意信用狀況

因為一申辦房貸,銀行就會調閱申貸人的聯徵紀錄,了解申貸者的信用狀況,如果有信用上的瑕疵,可能在申辦房屋貸款會遭到銀行的拒絕;所以確定是要買房、需先注意自己與銀行之間的往來信用。如果信用狀況不是太好時,也可以利用找房子的同時培養好信用記錄, 一邊找房子一邊為了申請貸款事先準備, 有些人花了半年或是一年的時間找房子,房子找到時,信用狀況也培養好了。
避免以下會引起信用評分瑕疵的行為

  1. 信用空白或是沒有使用信用卡
  2. 信用卡帳單常常遲繳
  3. 信用卡每次只繳最低應繳金額或是卡循過高
  4. 貸款類例如信貸或學貸有遲繳紀錄
  5. 配偶有信用瑕疵
  6. 擔任其他親友的保人

貸款通整理如果要在在房貸上要貸好貸滿的7大因素!

  1. 重點是經營培養你的信用狀況,保有良好聯徵紀錄。
  2. 鎖定衝刺放貸業務銀行。
  3. 準時繳款 「以貸養貸族」更好貸,可以從小額的信貸開始培養信用記錄。
  4. 信用卡輪著刷,與銀行建立好關係。
  5. 成為銀行VIP,透過薪轉銀行貸款。例如銀行帳戶中有百萬以上、存款停留6個月以上會有加分的作用。
  6. 買房貸款忌諱多間銀行送件。
  7. 千萬記得,在你還沒有確定要貸哪一家銀行前,不要填貸款申請書,也先不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調閱聯徵紀錄。

第一步找房子-小心這些物件不能貸款

有購屋念頭,找房子前先了解這些物件是不能貸款的!就不用花時間去看這些物件

銀行房貸拒絕承作之物件有那些?

  • 1. 產權不清、不完整或有糾紛者。
  • 2. 列為折除、徵收或禁建者。
  • 3. 位於保護區、管制區內。(陽明山地區除外)
  • 4. 輻射屋、海砂屋、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵。
  • 5. 借保人所持有欲提供為擔保之不動產現有民間私人借貸設定(商業目的、法人或買賣之前手設定除外)。
  • 6. 借保人所持有卻提供為擔保之不動產有假扣押、查封、非買方之預告登記。(所有權屬買賣之前手者不在此限)
  • 7. 軍事禁建區、斷層線經過地區、鄰近嫌惡設施地區(垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站等)、地震受損建物、畸零地、違章佔用地。
  • 8. 其他有礙處分之擔保品。

第二步計算能買多少錢的房屋?

薪水房貸比

簡單的計算方式是:將自己每個月薪水的 1/2~1/3 作為當作每月能償還的房貸金額,接著推估預計的貸款年限,約莫 30 年左右。最後把利息的要素加進去,就能得到一個初步的房屋價格了。

一般來說,專家會建議消費者每月付房貸的金額,為薪資的 3 成左右,不建議超過 5 成。否則會過度影響自身的生活品質、或導致財務壓力過大,反而得不償失。

如果從這個觀點出發,倘若月薪 5 萬,每月能貸款的金額就約莫為 1 萬 5~ 2 萬左右,若選擇 30 年的貸款,貸款總額就為 540~ 720 萬左右。從這樣的試算,我們能大概抓出自己能負擔的貸款範圍,進而推算房屋的總價,以及對應的理財規劃。

買房辦房貸評估流程
買房辦房貸評估流程

第三步:中古屋、預售屋、新成屋怎麼選?

每一種房子都有各自的優缺點,如何選擇主要還是要看個人需求。

中古屋適合的族群是想要公設低一點,屋況舊一點沒什麼關係,自己在裝潢整理就可以了。

新成屋適合的族群是預算足夠,想要屋齡新一點的,希望是有成屋可以看到,也可以馬上入住的。

購買成屋注意事項

  • 1.售價是否公平合理
  • 2.產權是否清楚
  • 3.面積之正確性
  • 4.房屋是否有缺失
  • 5.選擇使用內政部版要約書或斡旋金
  • 6.與所有權人簽約
  • 7.稅費問題
  • 8.付款方式

預售屋適合的族群是想要買房子但是不急著要馬上入住,也不想背房貸及支付利息者;或是手上現金只有房價的10-15%,想多存一~二年。預售屋的優點在於新物件、可做較多事前規劃,讓新屋更貼合需求,建議優先考慮工期長、還款壓力低的市區預售屋。

購買預售屋注意事項

  • 1.未提供預售屋買賣定型化契約審閱勿倉促下訂
  • 2.有否請領建造執照
  • 3.防止拿不到土地產權
  • 4.瞭解稅費的負擔
  • 5.房屋買賣標的應標示清楚
  • 6.瞭解房屋面積坪數及單價
  • 7.注意房屋室內的格局
  • 8.瞭解付款辦法及貸款額度
  • 9.瞭解建材及設備
  • 10.注意開工、完工、交屋日期
  • 11.完工後之管理維護及保固期限
  • 12.違約事項

只要屋況整理好,住起來也很舒服。不管哪一種,最重要的還是你的需求喔!

擇定購屋區域(縣市→區→生活圈→路段)

區域大環境視需求要考慮的項目參考如下:

  • 1.學區〈即便家中沒有學齡兒童,但若預算許可,還是可以選擇明星學區,利於將來轉手〉
  • 2.公園綠地、交通動線(住家至工作地點及車站的距離、負擔的交通成本與每天耗費的時間)
  • 3.生活機能(是否鄰近超市/市場/大賣場、餐廳、醫院、圖書館等)
  • 4.周邊環境:避免如變電所等嫌惡設施……等等,各方面均要一併考量。

至於地上權房屋與使用權房屋

「地上權房屋」:只買了「房屋」的所有權

首先要釐清的,就是所謂的地上權房屋,就是這一批住宅是由建設公司向政府標購了50~70年的「地上權」,等於是向政府承租土地,在這塊土地上興建房屋來出售。土地的所有權仍然是屬於政府的,建商在把房屋賣給民眾之後,購屋民眾擁有的,是房屋的所有權,而沒有土地的所有權。

「使用權房屋」:等於買了長期租約

除了地上權房屋之外,還有一種「使用權房屋」。這種房屋的性質,簡單來說就是建商向政府承租土地興建房屋,而房屋的「所有權」留在建商手中,建商只是把房屋的50~70的「使用權」賣給民眾,等於是一個長期租約,不能自行轉售。

地上權房屋沒有土地的所有權,因此房價比一般房屋更低,可以辦理房貸,但利率較高。「使用權房屋」則是等同於長期租約,沒有所有權狀,不能辦理房貸。

地上權房屋的6大缺點

地上權房屋的6大缺點
地上權房屋的6大缺點

第四步:選擇合適的貸款種類

房貸種類不是只有一種,竟然有好幾種!房貸種類大致可分為以下10種類別,買房子辦貸款前先思考一下要選那種:

  1. 固定型房貸:該類房貸產品採取固定利率的還款方式,最大的優點在於不受浮動利率的影響,較易控管財務規劃及每月支出金額<可申請前2或3年寬限期>。適合類型:擔心通膨或利率上揚;適合族群:首購族、一般上班族。
  2. 理財型房貸:除銀行核貸房屋貸款的金額外,另加一個循環型透支額度,可隨借隨還。當然其利息計算隨動用金額與動用時間計算,如無動用或全數歸還後,則不需支付該筆利息,能使資金調度更加靈活,較適合短期週轉<如:企業主、自營商…等>。適合類型:需要資金靈活調度、有短期資金需求;適合族群:投資族、中高階主管。
  3. 抵利型房貸:所謂抵利型房貸,就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金,雖存款部分不計算存款利息與貸款利息,但存款卻依舊在房貸戶名下。選擇此類型房貸,優點可抵扣利息支出與降低每月攤還金額或縮短還款期限,且當該房貸戶如臨時有資金需求時,仍可動用該存款額度,較適合想同時留有部分資金可隨時調度者。唯其利率會較固定型房貸高。適合類型:具有一定資金、想快速減房貸利息;適合族群:中高階主管、退休族。
  4. 遞減型房貸:該類型房貸的基本前提需先要有定價根據,一般是以中華郵政2年期定儲機動利率加碼計算。其特色為加碼利率會逐年遞減,也就是隨還款時間越長,貸款本金及利息會越來越低。
  5. 理債型房貸:亦即用房貸去整合現金卡、信用卡、車貸、信貸…等高利率年限短的貸款產品,借此拉長還款年限,降低利息支出,減少月付金的房貸「整合負債」方式。
  6. 壽險型房貸:是一種房貸與保險相結合的產品,其優點是萬一申貸後在貸款還款期限內,發生意外身故時,則銀行可直接獲得相當於房貸餘額的保險理賠金,作為優先清償房貸之用,借貸戶家屬可避免因無能力繳交本金,而房子遭銀行假扣押。適合類型:重視生命財產者;適合族群:退休族、高風險職業。
  7. 回復型房貸:就是借貸戶可將償還的本金再次提領出來,並不需重新申請,可隨時直接動用,且有動用才需支付利息,讓資金可更加靈活運用。
  8. 保證保險型房貸:只房貸戶因自備款不足或信用條件不足,導致申貸金額不敷需求時,即可利用「額外投資」的方式,增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額,而銀行業者也可以透過保證保險,將風險轉嫁給保險公司,各取所需。
  9. 指數型房貸:所謂指數型房貸就是隨郵局基準利率上下浮動的利率。適合類型:對於利率走勢敏感、市場有降息趨勢;適合族群:首購族、一般上班族。
  10. 自辦政府優惠房貸:銀行「自辦政府優惠房貸」與政府優惠房貸,皆以中華郵政2年期定儲機動利率為基準;不同之處在於政府優惠房貸加碼百分之0.875,而銀行業者推出的自辦優惠加碼幅度目前則多介於百分之0.775~0.975之間。

這麼多種類的貸款主要有個是特別重要的

政府「青年購屋貸款」利多:高達 800 萬元優惠房貸、前兩年零利率

年輕人在選擇房屋貸款時,政府其實有時候會有優惠的配套可以使用,如近幾年的財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」,又稱「青安貸款」,也就是我們常稱的青年購屋貸款。

該貸款最高成數可貸 8 成,最高金額可達 800 萬元,貸款年限 30 年內(含本金寬緩期 3 年)。還有租金補貼及前 2 年零利率的「購置住宅貸款利息補貼」。

青年購屋方案相對於一般的房貸有更多的減免,對於年輕人來說是一種減輕房貸壓力的好方案。而消費者在準備購屋時,尤其是首購族,也應該多留意中央政府及地方政府,有沒有相關的補助方案,以免錯失良機。

「住宅補貼貸款」符合條件者可申請

另外有一種由政府補貼利息的「住宅補貼貸款」,針對自購住宅,可以提供201~250萬元不等的優惠貸款,如果只是修繕現有的住宅,也可以提供最高80萬元的額度。

這算是政府政策性的優惠貸款,特別針對低收入戶、特殊境遇、身心障礙、原住民、災民、育有未成年子女3人以上…等特殊條件的申請人,提供更低的利率。如果不具有特殊弱勢身份,利率則會比較高。

第五步:了解買賣過程中會有那些費用

鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費、手續費、土地登記規費、書狀費(每張80元)、謄本費(每張20元)、代書費、住宅保險費–火險、住宅保險費–地震險、轉貸代償費、轉貸塗銷費。
註:申貸實際費用依各銀行規定。

房貸費用一覽表

項目費用計算方式備註
鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費、手續費各銀行使用名稱不一,依各銀行規定
費用差距大,應多做比較
土地登記規費按設定金額的千分之一習慣上由買方負擔
書狀費每張80元習慣上由買方負擔
謄本費每張20元習慣上由買方負擔
代書費約4000~6,000元習慣上由買方負擔
住宅保險費–火險每年投保一次,各保險公司費率相近若提前償還貸款,可要求退還預繳之保險費
住宅保險費–地震險每年投保一次,依目前費率每年保費1,459元若提前償還貸款,可要求退還預繳之保險費
轉貸代償費0~10,000元,視各銀行而定費用差距大,應多做比較
轉貸塗銷費2,000元起習慣上由賣方負擔

註:申貸實際費用依各銀行規定

買賣雙方應負擔費用

買方賣方
買賣契稅
印花稅
地政規費
土地及建物登記謄本費
銀行貸款查詢費
代書費(過戶、設定及簽約金)*
履保費
土地增值稅
交屋日前的房屋稅及地價稅
屋日前的水電、瓦斯、管理費
代書費(過戶、塗銷及簽約金)*
履保費

備註:
(1)房屋稅及地價稅是以年度課稅,以交屋日為分界點,買賣雙方再按比例分擔,一般交屋日前的費用為賣方負擔;交屋日後的費用則由買方負擔。
(2)*為有請代書才需支付的費用。

買房要準備的稅金

稅金項目金額說明
契稅房屋現值×6%因買賣移轉取得不動產所有權者必須繳交的契價稅
印花稅(房屋現值+土地現值)×0.1%辦理過戶時,簽署公契,並貼印花稅票,才能辦理產權移轉登記
買賣登記規費(房屋契價+土地申報地價)×0.1%到轄區的地政事務所辦理土地及建物移轉登記時所繳納的費用
申貸設定登記規費(房屋貸款金額×1.2)×0.1%向銀行貸款時會將房產「設定抵押權」所需的規費,另有「他項權利證明書」的「書狀費」要繳付。
房屋稅房屋現值×1.2%(自住)以交屋日期為區分點,由買賣雙方方按持有時間比例分擔
地價稅土地現值×1.2%(自住)以交屋日期為區分點,由買賣雙方方按持有時間比例分擔
履約保證費成交總價×0.06%透過公正第三方代為保管買賣金額,避免買賣產權糾紛。

第六步:了解貸款利率、貸款年限及還款方式

辦理房貸請優先考量額度夠不夠,再來考量還款年限長短也是決定月還金額最後才是利率。因為房貸利率約2%左右 差個0.1%、0.2% 月還金額也是沒差多少。不要斤斤計較太低的利率幾%之後,卻造成核貸的成數下降。

目前市場的房貸利息約莫 1.5%~2% 左右,看似不高,但由於貸款總額高、還款時間長,換算下來也是一筆相當高的費用。同時,由於消費者在還款過程中都會清償利息以及部分的本金;而不同的本金,就又會造成下期的利息有所差異,使得計算上相當繁瑣。

令人慶幸的是,現在有相當多的工具可以幫助我們計算應該還的金額,以我們的房貸計算器來說,就提供了不同的利率、還款年限的貸款條件計算,也替消費者計算出了「本金平均攤還」以及「本息平均攤還」這兩種常見還款方式的每月金額。

舉例來說:一棟總價 800 萬的房屋、貸款 30 年、預繳 80 萬的頭期款、1.6% 的利率,以本金平均攤還來說,每月平均要繳納 25,196 元;而本金平均攤還在第一年則需要繳納 29,600 元左右。

本金平均攤還法

這是把全部貸款本金每月平均分攤,利息再按貸款餘額逐期計算,換句話說,每個月還得本金是固定的,但利息是逐漸遞減,所以可省較多的利息支出。試算工具

本金攤還試算示意圖1
本金攤還試算示意圖1

本息平均攤還法

通常是用於固定利率的情況下,每個月攤還本金和利息的總和固定,對於還款較容易掌握,也是一般銀行較常使用的方式。試算工具

本息平均攤還示意圖1
本息平均攤還示意圖1

本金平均攤還法-優點 : 可省下較多利息 缺點 : 每期金額不固定,前期金額較高,壓力較大

本息平均攤還法-優點 : 還本還款金額度定,方便計畫 缺點 : 利息總支出較多

房貸年限的選擇

目前銀行房貸的貸款年限可從20年到40年期不等;銀行有貸款者年齡和申貸年限加起來不超過75年的限制或是屋齡加上貸款年限要小於房屋使用年限(例如50年) 。

房貸年限長短的差別

常見的房屋貸款年限是 20 年與 30 年,之間十年的差距,對於貸款人來說到底有什麼差別?我們以一棟 1000 萬的房子,單一利率 2% 分別來計算比較:

方案一:二十年的還款年限

售價 1000 萬的房屋,頭期自備款比例 30% ,先付清 300 萬後,每個月含利息要支付 35,412 元, 本息合計 850 萬元。

方案二:三十年的還款年限

同樣是售價 1000 萬的房屋,頭期自備款比例相等情況下(30%),每個月加上利息,平均支付 25,873 元,本息合計 931 萬元。

方案之間一眼可見的差異點有兩個,分別是「月付金額」以及「本息總和」,貸款 20 年的月付金額雖高,但本息總和低;而貸款 30 年相反,月付金額低,但本息總和高。

房貸寬限期

房貸寬限期又稱寬緩期, 申請在特定的時間內只繳利息, 不攤還本金,只還息不還本;目前銀行的房屋貸款, 期限約 1~3年不等, 部分政府優惠的房貸專案甚至可以申請長達5 年的寬限期。

第七步:房屋買賣流程(簽約→用印→完稅→交屋)

  • 一、 簽約 買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議,對於買賣流程、價款給付方式、買賣條件以文字方式詳載於合約書上,並且雙方親自簽名蓋章,經地政士見證簽約之程序簽約時買方須備證件及款項: 1.印章 2.身份證(或授權書、被授權人身分證) 3.簽約款。
  • 二、 用印 買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付地政士,地政士並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,稱之為用印,這個流程通常與簽約同時完成。
    (一)地政士會核對賣方印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
    (二)買方交給地政士自己的證件,可請地政士簽收。
  • 三、 完稅 當稅單(增值稅及契稅)核發後,地政士通知賣方繳納土地增值稅、買方繳納房屋契稅,買賣雙方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。
    (一)完稅前,請地政士確認塗銷原屋主貸款所需金額,以及自己貸款銀行可核貸金額。
    (二)依「不動產買賣契約書」約定方式,給付完稅款,並繳納契稅。
    (三)完稅後,地政士會開始辦理過戶及貸款手續,並請買方開立與尾款相同之商業本票,以作為尾款之擔保,兌現日期通常設在交屋後三天內。
  • 四、 交屋 房屋尾款、現場點交、取回權狀及所簽立的商業本票、鑰匙、住戶規約等,稅費、水電瓦斯管理費分算
    (一)買方交付尾款同時點交房屋,最好能在房屋現場點交,點交時應檢視房屋現況,並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同,交付之鑰匙是否正確。交屋後建議將門鎖換掉。
    (二)地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算清楚。
    (三)交尾款的同時應取回擔保用之商業本票當場作廢,並拿回未用證件及書表等。
    (四)符合自用地價稅者,應申報辦理自用地價稅,並辦理水、電、瓦斯費、電話過戶等。

買賣流程,分別為簽約、用印、完稅、交屋。從簽訂買賣契約書日起,當天通常會一起將用印流程跑完、七日內申報土地增值稅,若申請一般稅率約七日內稅單就會下來,申請優惠稅率則約十四日內稅單才會下來,再來就是交屋,一般市場上正常交易狀況,若雙方無特別要求拉長流程時間,從簽立買賣契約書至交屋日約為一個月時間。

買房子的流程圖(如果不是預售屋跳過流程5及6)

買房子的流程圖
買房子的流程圖

第八步:來看看申辦房貸要準備的資料

申請房貸時,需要準備這些資料

  1. 收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。
  2. 財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。
  3. 買賣資料:買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

第九步:來看看申辦房貸的流程

1.尋找適合的銀行

大多數的銀行都有房屋貸款的產品,首先先評估自己的經濟條件跟還款能力並提供物件地址請銀行先初步估價 (等初步估價出來,評估完各家行庫的條件後,再正式申請房屋貸款即可),貸款金額與銀行對貸款物件的鑑價金額息息相關,建議可以找三家銀行進行初步估價。也可以上銀行公會的「免費諮詢平台」、內政部的「不動產資訊平台」或是房屋仲介的網站,如果首購的話記得找有承辦「政府首購優惠貸款」銀行辦理。分析評估各家銀行的房貸類型與方案,選擇最適合你的銀行!

2.提出申請

選擇好銀行後就可以填寫房屋貸款申請書,提供相關資料,包含:買賣契約影本、貸款人財力證明、半年薪轉銀行帳戶明細或扣繳憑單等資料。銀行會用這些資料來判斷是否有還款能力,如果條件不盡理想,也可以提供保證人。這些資料的目的是為了讓貸款銀行知道你是個信用良好,有還款能力的人,讓銀行願意提供計較優惠的條件把錢借給你!

3.不動產評估

當你向銀行提出申請後,銀行會依據房屋的地段位置、屋齡、坪數大小、周遭環境…等因素來評估申貸金額,如鑑價價格與成交價相去不遠,一般就會參考房屋的成交價格做為依據。房屋貸款額度是由房屋價值決定,房貸成數高低的最大關鍵,是銀行鑑價金額,所以抵押的房屋價值夠高,就能貸到更高的金額。

4.銀行內部審核

經過徵信調查與不動產鑑價後下一步銀行內部會依借款人的基本條件、還款能力、職業、抵押房屋資訊……等因素審核,判斷是否核款,同時決定貸款條件(成數、利息、寬限期、貸款年限等)。

5.簽約對保

走到簽約對保這一步就是銀行已經核准房貸,如果你滿意其所提供的貸款條件,就可以準備跟銀行簽定房貸借貸契約。借款人可與銀行約定簽約時間,當天由借款人與保證人在銀行進行對保,對保的內容很多,要仔細看完雙方的權利義務,並要核對貸款利率、年限提前部分還款、違約金的相關問題。完成對保後會開戶,做為日後撥款跟還款的帳戶。
會簽的文件是抵押權設定同意書、撥款委託書、房屋土地抵押設定、金融扣款委託書、火險地震險購買。

6.抵押權設定&保險

簽約對保後,銀行會設定抵押權,抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時,有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生,若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算,優先受償金額不能超過設定金額,依實際金額計算,銀行並不能直接全部。

未來若借款人無法正常繳款時,銀行就可以確保在最高利率下回收本利,包含衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用。

7.撥款

銀行會與借款人、地政士、履保服務公司確認交屋日期,並依照程序處理撥款事宜。如賣方銀行尚有貸款未清需代償,則確認貸款餘額與帳號,撥款同時代償並辦理塗銷抵押權登記。撥款後房屋貸款就成立,之後借款人只要每月按時把須繳納的錢存進房貸帳戶中,貸款就會自動扣繳!

房屋貸款流程圖

房貸流程圖
房貸流程圖

第十步:交屋入住時可能需要的裝潢貸款或是修繕

房屋修繕貸款是什麼?

關於房屋修繕,許多銀行都有提供的「修繕住宅貸款利息補貼」,就能供消費者作為裝潢、房屋裝修之用。

一般銀行修繕住宅貸款

項目銀行修繕住宅貸款
貸款年限最長可長達 20 年
貸款成數最高可達 8 成
貸款利率2%~4% 左右
抵押物完整建物以及其基地
申請條件年滿 20 歲即可申請

備註:申貸時需要附上如報價單、工程期款等憑證

延伸閱讀: 《如何爭取到更高的房貸額度?

內政部住宅補貼貸款方案

此外,內政部對於特定民眾的房屋修繕,亦有提供「內政部住宅補貼貸款」方案。

內政部修繕住宅貸款

項目內政部修繕住宅貸款
貸款年限最久可長達 15 年(外加寬限期最長 3 年)
貸款金額最高為 80 萬元
貸款利率若符合條件,利率為 0.59%~2%
申請身分第一類核定戶(單身年滿 40 歲、父母均已死亡、身心障礙家庭等)、第二類核定戶(如中低收入戶、特殊境遇家庭等)
申請限制欲申請政府住宅貸款利息補貼,其房屋使用執照須超過 10 年,且申請人不得同時申請其餘政府住宅補貼

備註

  • ● 申貸時需要附上如報價單、工程期款等憑證
  • ● 需於撥款後六個月內完成住宅修繕,並檢附修繕前後的照片供備查

裝潢貸款是什麼

裝潢貸款」就是信用貸款的一種,各家銀行提供的額度不等,有些銀行可以提供到250~300萬元,有些銀行是房屋鑑價x20%的貸款額度,幫您即刻實現居家夢想!。貸款期限方面,一般都在7~10年,有些銀行是最長20年,通常也會綁約,合約期限大多是1~2年。

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