都市建物種類怎麼分?住一/住二/住三容積率、建蔽率用途規定總整理!

建物種類

建物種類 土地使用類別有哪些?都市規劃分為住宅區、商業區、工業區等十種,每個城市對於不同類別的建築物之建蔽率、容積率都有不同的規定。其中台北市土地使用分區管制將住宅區分為住一、住二、住三、住四;商業區又分為商一、商二、商三、商四,針對其建蔽率、容積率、用途與營業項目都清楚劃分,貸款通全都幫你整理好一目了然!

容積率/建蔽率是什麼?住宅區商業區土地使用分區管制規則懶人包!

一、建蔽率/容積率是什麼?如何計算?

大部分的人搜尋建築種類都是想了解自己所擁有的住宅區/商業區之容積率與建蔽率規定是多少,不過在此之前,我們必須先了解「容積率」以及「建蔽率」的定義與差別。

  • 容積率:容積率是建築物每一層面積之總合比上土地面積的比例。需要注意的是,地下層及屋頂的突出物不列入計算。
    →例如:某棟建築物一共有四層樓,一樓坪數為10坪/二樓坪數為10坪/三樓坪數為5坪/四樓坪數為5坪/土地面積為20坪,那麼容積率就會是:(10+10+5+5)÷20=150%
  • 建蔽率:建蔽率的定義是建物底面積比上土地坪數的比例,也就是建築物的平面投影面積與土地面積之比例。建蔽率的規定用意在於維持環境留有空地。
    →例如:某棟建築物底面積為80坪,土地面積為150坪,建蔽率則為80÷150=53.3%

容積率與建蔽率的規定住要是為了管制土地的用途與使用程度,包含了從事什麼樣的活動、使用程度等。

二、我擁有的是住宅區?還是商業區?有何區別?

想知道自己所擁有的建築物屬於哪種規範,其實最簡單的方法就是查閱__謄本,在右上角會註明土地的類型。台北市將都市土地一共分為十二種:
住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、倉庫區、風景區、農業區、保護區、行水區、保存區、特定專用區。其中住宅區及商業區又有更細的劃分:

住宅區

第一種住宅區 為維護最高之實質居住環境水準,專供建築獨立或雙併住宅為主,維持最低之人口密度與建築密度,並防止非住宅使用而劃定 之住宅區。
第二種住宅區 為維護較高之實質居住環境水準,供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用,維持中等之人口密度與建築密度,並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
第二之一種住宅區「住二之一」第二之一種住宅區、第二之二種住宅區:第二種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,並維持原使用管制之地區。
第二之二種住宅區「住二之二」第二之二種住宅區:第二種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,並維持原使用管制之地區。
第三種住宅區 為維護中等之實質居住環境水準,供設置各式住宅及一般零售業等使用,維持稍高之人口密度與建築密度,並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
第三之一種住宅區住三之一」即「第三之一種住宅區」,第三之一種住宅區、第三之二種住宅區:第三種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
第三之二種住宅區住三之二」即「第三之二種住宅區」,第三之一種住宅區、第三之二種住宅區:第三種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
第四種住宅區 為維護基本之實質居住環境水準,供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用,並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。
第四之一種住宅區 第四種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。

商業區

第一種商業區 為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
第二種商業區 為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
第三種商業區 為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
第四種商業區 為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

三、台北市住宅區(住一/住二/住三/住四)建蔽率、容積率規定為何?

項目容積率% 建蔽率%高度比最小前院深度(M)最小後院深度(M)最小側院寬度(M)
住一 60%30%1.56m3.02m
住二120%35%1.55m3.02m
住二之一160%35%1.55m3.02m
住二之二225%35%1.55m3.02m
住三225%45%1.53m2.52m
住三之一300%45%1.53m2.52m
住三之二400%45%1.53m2.52m
住四300%45%1.53m2.52m
住四之一400%50%1.53m2.52m

參考資料:臺北市政府都市發展局

四、台北市商業區(商一/商二/商三/商四)建蔽率、容積率規定為何?

項目容積率% 建蔽率%高度比最小後院深度(M)
商一360%55%2.03.0
商二630%65%2.03.0
商三560%65%2.03.0
商四800%75%2.02.5

延伸閱讀:<《無痛買房》看屋買房辦房貸前先來了解購屋注意事項及房貸流程懶人包>

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