要辦 建地貸款 因建地是所有土地種類中價值最高,山坡地則最低,河川地更別談,所以在貸款成數上是最高的。自有建地最高可至8成,建地買貸為了避免土地被炒作,通常土地貸款成數較低,最高只能貸到65%。

建地貸款成數最高可以貸到幾成?

如果是自己已有的建地(無設定抵押貸款)要蓋房子,目前由於各行庫逐漸寬鬆業主自地自建案的土地和興建建物貸款成數,土地最高可至8成;而建物融資則在5~6成,利率3%以上,與新成屋的貸款成數與自備款已經很接近。

如果建蔽率60%、容積率220%。30坪土地若銀行鑑價為800萬,最高可貸8成640萬。30坪土地1樓樓地版面積不能大於18坪:總樓地版面積66坪。房屋建築費用以每坪12萬計792萬;7920萬建築費-640萬土地貸款=152萬自備款。640萬等新屋竣工取得使用執照後,完成保存登記,同樣可以轉為一般房貸。

如果建地要買貸又要自地自建可以貸多少?

買地時,可申請「土地融資」,為了避免土地被炒作,通常土地貸款成數較低,最高只能貸到65%。但由於自地自建中途放棄的機率較高,因此願意承作的銀行也較少,因此建議可找常有往來的銀行,較有機會順利貸到。

在不動產租售案件中有許多土地出售的廣告會特別註明是「甲種建地」、「乙種建地」、「丁種建地」等等,這些「甲乙丙丁」到底代表什麼?如果是想要購買土地來自建房屋的人要特別注意什麼呢?

土地可以分為都市土地與非都市土地及未編定土地這三種。未編定土地是一些無人居住的山區離島,這些地方的土地可能連地號都沒有就不討論了。剩下我們常會碰到的土地分成兩種:都市土地與非都市土地。

都市土地使用要看「土地使用分區」,都市計畫內才有什麼商業區住宅區的分別。要注意都市計畫範圍以內就不看地目了,只看都市計畫的土地使用分區,例如之前有個新聞說北市一塊地目為「墓」的土地賣出天價什麼的,納入都市計畫之後之前地目寫什麼就沒意義了。

其實是因為都市計畫範圍內的住宅區建地,說叫做「住宅區」;都市計畫範圍外的甲乙丙種建築用地,說叫做「建地」。其實住宅區也是一種建地。

例如土地使用分區台北市分成

  • 一 住宅區
    (一)第一種住宅區。「住一」為維護最高之實質居住環境水準,專供建築獨立或雙併住宅為主,維持最低之人口密度與建 築 密度,並防止非住宅使用而劃定之住宅區。建蔽率30%、容積率60%。
    (二)第二種住宅區。「住二」二種住宅區:為維護較高之實質居住環境水準,供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用,維持中等之人口密度與建築密度,並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。建蔽率35%、容積率120%。
    (三)第二之一種住宅區。「住二之一」第二之一種住宅區、第二之二種住宅區:第二種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,並維持原使用管制之地區。建蔽率35%、容積率160%。
    (四)第二之二種住宅區。「住二之二」第二之二種住宅區:第二種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,並維持原使用管制之地區。建蔽率35%、容積率225%。
    (五)第三種住宅區。「住三」即第三種住宅區:為維護中等之實質居住環境水準,供設置各式住宅及一般零售業等使用,維持稍高之人口密度與建築密度,並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。建蔽率45%、容積率225%
    (六)第三之一種住宅區。住三之一」即「第三之一種住宅區」,第三之一種住宅區、第三之二種住宅區:第三種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。建蔽率45%、容積率300%。
    (七)第三之二種住宅區。「住三之二」即「第三之二種住宅區」,第三之一種住宅區、第三之二種住宅區:第三種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。建蔽率45%、容積率400%。
    (八)第四種住宅區。「住四」即「第四種住宅區」,為維護基本之實質居住環境水準,供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用,並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。建蔽率50%、容積率300%。
    (九)第四之一種住宅區。「住四之一」即「第四之一種住宅區」,第四種住宅區內面臨較寬之道路,臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等,而經由都市計畫程序之劃定,其容積率得酌予提高,使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。
    建蔽率50%、容積率400%。
  • 二 商業區:
    (一)第一種商業區。為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率55%、容積率360%
    (二)第二種商業區。為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率65%、容積率630%
    (三)第三種商業區。為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率65%、容積率560%
    (四)第四種商業區。為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率75%、容積率80%
  • 三 工業區:
    (一)第二種工業區。以供外部環境影響程度中等工業之使用為主,維持適度之實質工作環境水準,使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小,並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用,並得從事業務產品之研發、設計、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。
    (二)第三種工業區。以供外部環境影響程度輕微工業之使用為主,維持稍高之實質工作環境水準,使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小,並減少居住與工作場所間之距離,並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用,並得從事業務產品之研發、設計、、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。
  • 四 行政區。為發揮行政機關、公共建築等之功能,便利各機關間之連繫,並增進其莊嚴寧靜氣氛而劃定之分區。
  • 五 文教區。為促進非里鄰性文化教育之發展,並維護其寧靜環境而劃定之分區。
  • 六 倉庫區。為促進運輸服務業、倉庫儲存業及其有關設施之發展而劃定之分區。
  • 七 風景區。為保育及開發自然風景而劃定之分區。
  • 八 農業區。為保持農業生產而劃定之分區。
  • 九 保護區。為國土保安、水土保持、維護天然資源及保護生態功能而劃定之分區。
  • 十 行水區。為保護水道防止洪泛損害而劃定之分區。
  • 十一 保存區。為維護古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築物並保全其環境景觀而劃定之分區。
  • 十二 特定專用區。為特定目的而劃定之分區。
    前項各使用分區得視需要,依都市計畫程序增減之。

什麼是容積率:

基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率,簡言之即建坪與地坪之比。

什麼是建蔽率:

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪基地上建築四層樓房,每一樓的樓板面積為 50坪,則總樓地板面積為200坪,其容積率為 200%,例如:100坪基地上房屋的投影面積為 20坪,則建蔽率為 20%

非都市土地的使用方式是看地目

根據「非都市土地使用管制規則」規定:「非都市土地依其使用分區之性質,編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」地目登記為田的就是水田、旱的就是旱地、「建」的就是建地。未納入都市計畫的建地可以蓋房子,依照使用目的與所在區域分為甲乙丙丁種建地。還有一些奇奇怪怪的建地比如說學校或墓地,這些都可以蓋建築物。

  • 一、甲種建築用地:一般農業區,或特定農業區內的建築用地。都市計劃外的建築用地,生活機能比較都市計劃內的住宅用地,環境是有差一點,生活方便性也比較差,房價也較低。建蔽率60%。容積率240%。
  • 二、乙種建築用地:是鄉村區中的建築用地,可供居住及低強度的商業使用。都市計劃外「鄉村區」的建築用地,何謂鄉村區的定義:就是在都市計劃外的鄉下,人氣很旺盛的聚集性就部落,通常到這些地方,充滿了田野的風味,但幾乎沒有計畫道路規劃,是現況道路,道路系統小又窄,未來房價不易有上漲機會與空間。建蔽率60%。容積率240%。
  • 三、丙種建築用地:山坡保育區內的建築用地。通常丙建會出現在山坡地保育區裡的建築用地,建商買了丙建的土地後,就可以把它剷平、做好水土保持、保育計畫等就能夠蓋房子了→建蔽率40%。容積率120%,不過目前台灣省各鄉鎮市政府,對於土地開發做很嚴格的管制,有些地區的政府會將容積降低,從160%降至80%,希望建築開發對環境衝擊的影響降低。
  • 四、丁種建築用地:一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。可以合法蓋工廠,並申請工廠登記證,大部分都用作工廠用地使用→建蔽率70%。容積率300%。

建地沒有分什麼優缺點,就差在建蔽容積率,有分的話也是丁建,也就是工業地,現在很多建商找工業地來蓋住宅,因為取得土地的價格價便宜,建蔽容積率又高,可使用的空間較大,房屋售價約一般住宅的7成~8成,可是消費者在買時,無法申請政府的優惠房貸,而且銀行的貸款成數不高,下面是各種建地的容積建蔽率,供你參考看看

  • 一、甲種建地: 建蔽率60% 容積率240%
  • 二、乙種建地: 建蔽率60% 容積率240%
  • 三、丙種建地: 建蔽率40% 容積率160%
  • 四、丁種建地: 建蔽率70% 容積率300%
  • 五、窯業用地: 建蔽率60% 容積率120%
  • 六、交通用地: 建蔽率40% 容積率120%
  • 七、遊憩用地: 建蔽率40% 容積率120%
  • 八、墳墓用地: 建蔽率40% 容積率120%
  • 九、特定目的事業用地 建蔽率60% 容積率160%

投資人想興建民宿營業使用,要瞭解該土地是屬於甲、乙、丙等建築用地,則可以依法申請民宿經營,丁種建築用地則屬於工業使用項目。

6個步驟完成申辦銀行建地貸款流程

  • 一、申請:您可以依據資金需求決定貸款的額度,準備申貸標的建地謄本或權狀影本及財力證明與銀行的不動產貸款部門聯繫估價。
  • 二、估價:提出建地貸款的申請之後,銀行會根據建地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價。一般來說會參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額。
  • 三、審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  • 四、對保:當建地貸款申請經銀行核准後,銀行將與借款人聯絡,並約定對保時間,在銀行進行對保手續,對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。
  • 五、設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
  • 六、撥款:抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

民間土地貸款

只要您有土地,都可以向貸款通申請土地貸款,免銀行信用狀況、聯徵次數、工作證明、財力證明,皆可辦理。農地、建地、旱地、養地、林地、山坡地、道路用地、工業用地、原住民保留地、持分地、重劃地等均可,只要您土地不動產價值足夠,放款額度沒上限,皆可快速放款。一般個人、上班族、公司行號、生意人、士農工商皆可辦理。利率部份也是依照政府規定合法的利率下作為計息的標準,也就是說在合法利率的條件之下,只要您的條件越好,利率就相對的愈低較為符合人性化的標準而且放款迅速。

什麼情況下要申辦民間建地貸款?

如果借款人是信用不良、延遲繳款,負債比過高、無收入證明、持分農地、或是已借一胎等等因素造成銀行土地貸款辦不過時,可以選擇民間土地貸款,特色是自有土地坪數不限,土地持分(可借款),地齡不限,皆可辦理 ,因為土地要申辦銀行貸款的難度比較高,有很多人都無法申辦貸款成功,造成資金上的周轉出現了問題,衍生出其他問題,在我們看來這樣的情況並不理想,因此貸款通提供了專業貸款的服務給客戶申辦,讓客戶能夠申辦貸款,周轉短期資金的問題,能夠讓您的土地發揮到最大功用。

貸款通民間建地貸款特色

  • 有土地就可承作
  • 全省皆可承作
  • 免抵押免保人
  • 銀行拒絕往來、呆帳、預催、協商皆可辦理
  • 法扣、查封、信用瑕疵、跳票無法申請者皆可辦理
  • 土地產值足夠,貸款額度無上限
  • 可本利攤還或是只還利息,不綁約、彈性還款、利率最低
  • 當日快速送件,最快一天可成功撥款
  • 全程黑紙白字,借款保密有保障,資料絕不外洩

一般鑑價過程不需費用,民眾一旦遇到藉機收費就要當心,公司也須詳列包含設定費、代書費、規費等費用,讓借款人能一目了然,雙方取得共識後約在地政事務所辦理手續,對保時也要逐條說明合約內容,同意之後在簽約,所有過程都要有專業代書把關及律師諮詢,確保雙方權利義務。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。

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