首頁房屋貸款借名登記契約注意事項|借名登記返還/時效/風險有哪些及舉證困難怎麼辦?

借名登記契約注意事項|借名登記返還/時效/風險有哪些及舉證困難怎麼辦?

借名登記

訂立「借名登記契約」前必看!你知道 借名登記 有哪些風險嗎?要如何要求返還?借名登記的時效有多久?舉證困難該怎麼處理?行程借名登記原因有很多,不管是法律上資格認定、或是節稅等,還有更多「借名登記」應注意的小事,這篇通通幫你整理好!

借名登記是什麼?借名登記原因有哪些?

「借名登記」簡單來說就是:「當事人(借名人)約定一方將自己之財產以他方名義(出名人)登記,而實際上財產仍由自己管理、使用、處分。」你可能會想,好端端的為什麼要把自己的財產登記在別人名下呢?這樣不是很危險嗎?但其實「借名登記」在台灣非常常見,且登記的財產包含動產為限,例如股票、存款等都有借名登記的實例。
會把自己的財產登記在他人名下,無非是和法律限制、稅務繳納、負債狀況有關。常見的借名登記原因如:

  1. 法律資格限制不符:如農地、原住民保留地、國宅購置、軍眷宅等需特殊身分方可行使權力。
  2. 避稅:如為規避地價稅而將不動產登記於他人名下,或投資不動產時為了節稅,用人頭戶購屋。
  3. 債務條件:如因信用不良所以買房時無法取得較好的貸款成數,為了取得較低利息或增加貸款額度等。
  4. 親子夫妻情誼:如父母將房屋登記於子女名下、或是夫妻由其中一方購屋但登記在另一人名下。
  5. 共同出資投資:如寺廟、精舍等共同出資卻登記於其中一人名下的案例。

借名登記情況百百款,然而風險問題也很多,借名登記前務必思考周詳!

借名登記有風險!可能不得請求返還需留意!

雖說「借名登記」只要不牴觸法律規定皆不屬違法,但是將自己的財產登記在他人名下,將承受許多風險!出名人侵占財產、出名人欠債導致財產被查封、出名人偷偷變賣財產等事件時有所聞:

  • 借名登記若不願返還:則借名人必須提出舉證(資金、權狀等),證明為實際所有權人。若無法舉證,有可能無法請求返還喔!不過要注意的是,若借名登記對象為子女,法院往例多判定為贈與,可能拿不回來喔!
  • 借名登記財產遭變賣:依照實例來說,出名人若私自出售該財產,即便第三買受人明知有借名登記之情形,借名人也只能向出名人請求損害賠償及追究刑事責任(刑法第342條的背信罪),不得請求第三買受人返還喔!
  • 出名人欠債:若出名人在外欠債,受強制執行,借名人不得以借名登記為由對抗強制執行,該筆財產將會被視為出名人的財產一併執行!

借名登記契約要素不可少,口頭約定一樣有效!

假如真的要借名登記,雖然說口頭約定一樣具有效力,但建議仍要訂立書面契約,將來倘若有所爭議也較能舉證喔!而書面契約的內容應該清楚註明契約期限及產權,不可少的要素包含:信託標的(財產)、信託內容、信託期限、信託關係人、借名人為實際擁有人、出名人無處分權、管理權及使用權等,皆須白紙黑字清楚載明。

借名登記返還如何運作?舉證有力文件有哪些?

借名登記之財產返還時,須提出契約及有效舉證。當借名人請求返還財產時,可以透過「贈與」或「買賣」的方式,申請所有權移轉登記,或者雙方透過「調解」途徑申請調解書,再至地政機關受理所有權移轉。

假如出名人反悔、侵占財產、不願意返還,借名人只好請求法院判決。
借名人須提出有效成立的舉證(這時候就知道借名登記契約的重要性了),常見的舉證文件如:當時購買房地的貸款文件、房屋稅、地價稅繳款書、水電費單及房地所有權狀等。

借名登記常見問題Q&A

Q:借名登記違法嗎?

A:如同前述,若「借名登記契約」不違反強制規定構成脫法行為(如規定非公務人員不可購置而借公務人員身分者即屬脫法),原則上認定借名登記契約有效。

Q:若父母生前將房地登記在他人名下,子女是否能夠要求返還?

A:可以。生前借名登記,繼承人可要求返還。除非借名登記契約有另外相關規訂,否則當事人一方死亡時契約也隨之消滅,因此繼承人可請求出名人移轉登記返還於繼承人。不過須留意,繼承人需在被繼承人死亡起15年內請求返還,屆期將因時效而消滅。

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