首頁二胎房屋辦二胎有什麼條件?銀行及民間怎樣貸最划算?房屋持分可以辦二胎嗎?

房屋辦二胎有什麼條件?銀行及民間怎樣貸最划算?房屋持分可以辦二胎嗎?

用房屋辦二胎

對於急需用錢的人來說, 二胎貸款是一種可行的選擇。房貸應該是大家比較熟悉貸款的方式,分類又可以分成10幾種例如固定型房貸、理財型房貸、抵利型房貸….等等。那大家比較陌生的是”第二順位房貸”或是簡稱二胎,那二胎貸款是什麼呢?

二胎貸款是什麼?

了解二胎貸款之前先說明什麼是一胎?一胎指的是在房子完全沒有抵押設定給別人的情況下,向銀行申請房屋貸款,設定抵押權第一順位給銀行稱為第一順位房貸,簡稱是稱為一胎,貸款成數一般可達銀行評估房屋價值的7-8成或更高。銀行依據地區及房屋的狀況及貸款人的狀況會有貸款成數增減,一般是買房子時候的貸款。

而二胎貸款也是一種進行房屋貸款的方式,這是在房子已有貸款的基礎之上進行再次貸款。指的是在房子已經設定抵押權第一順位給銀行的情況下,在用這間房屋再向銀行或是民間金主申請房屋第二次抵押貸款,抵押設定的債權只能排在第二順位,所以稱為第二順位房貸,簡稱是二胎

而二胎貸款金額必須以房屋重新鑑價後的價值,扣除第一順位抵押權設定金額後的餘額來核貸。

二胎房貸條件是什麼?

辦理二胎的條件是您的房地產的估值,扣除在設定第一順位抵押權的銀行的貸款金額,還有剩下的「殘值」,可以用來向其他銀行申請抵押貸款。如果沒有剩下的「殘值」就辦不了二胎。假設購屋時已經貸滿了,還款幾年都是在寬限期中,那可貸的機會就不會太高,除非是在房市向上走的階段,重新鑑價後的房價高於當初房價不少。

二胎貸款額度是多少?

二胎貸款的額度,則通常以房屋所在位置近期的實價登錄為依據核貸大約7~8成,在扣除前順位借款金額、土地增值稅、其他的國家欠稅。

舉例來說
例如,您的房地產經過重新鑑價後,市值是1500萬元,這間房屋如果座落在不錯的地段,可貸金額是八成,就是1200萬元。這時,您的房屋貸款餘額還有1000萬還沒還清,「殘值」就是1200-1000=200萬元。200萬元在扣除土地增值稅、其他的國家欠稅就是二胎可以貸到的額度。也就是承作房地二胎房貸的銀行可以設定為第二順位抵押權的部分。

二胎房貸利率高低考量的因素是?

利率高低就要檢視實際狀況,包括殘值多寡、房屋屋況、借款人因素等決定要用多少的利率核准。

項目利率較低利率較高
地段地段好地段比較偏遠
信用狀況貸款繳費紀錄良好貸款繳費遲繳紀錄多
貸款成數房屋殘值高房屋殘值低
屋況房屋現況良好房屋現況很差
收入狀況收入穩定沒有工作

對於急需用錢的人來說, 二胎是一種可行的選擇。每一個人都不能保證自己的生活中會不會出現什麼突發的意外情況,後果自己能不能承擔也是未知的。這種貸款方式是可以在一定程度上來解決你的緊急情況的,缺錢的時候誰都會有,只有你找到正確方法處理了,結果也會是樂觀的。

二胎貸款管道,向銀行或民間貸款業者申請貸款。所以分成銀行二胎及民間二胎。

銀行二胎:重視貸款人信用條件

銀行會審查貸款人的信用資料,當作是否核准的參考,借款人如果有拒絕往來記錄或是貸款或信用卡延滯30天以上,或未繳信用卡最低應繳金額或是信用卡強停或是有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄。或是曾做保人,借款有呆帳情況未逾5年者。有出現上述的狀況就不會核貸成功。

因為銀行重視的,是申請人是不是具有穩定的還款能力,而不是要等到繳不出還款,才把房屋拍賣掉。

銀行提供的二胎條件通常比較嚴格,例如二胎利率通常在3~10%以上,貸款年限通常也在七年以下,貸款額度最高是300萬。而且,銀行對於二胎房貸也不提供寬限期

房地產二胎房貸和一胎一樣,必須支付相關費用,例如開辦費(客服費)、代書費、地政設定規費等。另外,銀行鑑價到撥款的時間大概需要1~2星期,對於急需資金的人,可能緩不濟急。

就目前業界的現況而言,二胎在銀行的貸款產品中,並不是每間銀行都有承作,因為許多貸款產品都可以取代「二胎貸款」。例如:房貸增貸、透支型/理財型房貸、信用貸款。

若要申請「二胎貸款」會用在有資金需求需要增貸時,原先的貸銀行認為沒有增貸空間,另一間銀行認為有增貸空間,不過礙於合約可能無法轉貸至後來的銀行,此時後來的銀行願意提供二胎時在辦理。或是額度已經高過於信貸可以辦理的額度時在辦理。

而目前銀行二胎貸款主要可以分為單純二胎房貸及以房屋為擔保的個人信貸申請(會在房屋設定第二順位)這兩種方式。

持分房屋貸款二胎呢?銀行有承作嗎?

另外,銀行二胎還有一個限制,就是如果你只有房屋的「持份」,只要持分的產權不完整,風險相對較高,必須取得所有持份人的同意,銀行才會受理你的申請。

如果是要單獨就你個人持有的部份申請貸款是只有民間貸款才有處理。持分房屋貸款就是多個持有人共同持有一間房屋的產權,舉例來說,就像一間房屋平均分給3個人,這3個人手上就分別擁有1/3的房屋。

銀行二胎利率年息4%起 額度300萬

項目銀行二胎
貸款特色貸款額度高於信用貸款
貸款時間少於房貸轉貸
貸款利率:年息4~14%
還款年限1-15年
辦理時間1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度最高300萬元(貸款金額視房屋鑑價價值成數而定,最高可貸8成)
還款方式本利還
寬限期沒有
年齡限制20-65歲
申貸難易度比較困難
會依個人授信評分及個人收支狀況
申貸費用帳管費
開辦費
代書費
規費
適合對象長期週轉
信用條件無瑕疵
資金週轉時間不急
房屋貸款成數在80%內
相關事項以上核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留二胎貸款核貸與否之權利

延伸閱讀:

如果客戶狀況是沒有收入證明、負債比過高、個人信用瑕疵、退票、卡債過高、房貸遲繳等。或是急需用錢,無法等待銀行冗長的核貸程序,繳款紀錄不佳,被銀行婉拒,這個時候,您還有一個選擇,就是民間二胎。

民間二胎:門檻低、核貸速度快。

相對於銀行,民間二胎貸款的利率可能稍高一些,但是核貸條件相對寬鬆許多。

民間二胎的申辦條件比較寬鬆:信用小白、信用瑕疵、協商、待業中、負債過高等皆不影響承做,只要是自有的房屋、持分、未保存登記、小套房、公寓、透天、大樓、商辦、飯店、廠房皆可辦理。房屋的坪數不限、屋齡不限。如果只是房屋持分,也可以借貸。而年齡條件上,只要滿20歲都可辦理,沒有上限。如果希望用持份房屋來貸款,民間二胎也不需通知其他持份人。

另外,如果不動產的價值足夠,貸款額度可以無上限,只要仍有殘值,都能貸款。

民間二胎貸款的申請流程比銀行迅速許多,由於免去複雜的徵信流程、不需保人,撥款速度相當快,通常可以在3天以內,最快可以在當天核貸撥款。

民間二胎利率及額度是多少??

項目民間二胎
貸款特色 1.急需在1~3天內拿到資金。
2.已經有其他利率較高的民間私設,想要轉貸降息。
3.需要協助代償、解除假扣押、預告登記、查封解套。
4.小白、瑕疵、協商、待業、負債過高等皆不影響承做。
貸款利率:月息1~3%
還款年限不限 隨借隨還不綁約
辦理時間1~3天(含鑑價時間)
貸款額度房屋價值夠額度沒有限制
還款方式1.按月繳息
2.分期償還
(兩種還款方案)
年齡限制20-65歲
申貸難易度申貸容易
不看個人信用狀況只看房屋價值
適合對象短期週轉
曾經信用瑕疵問題
緊急需要用資金
申貸費用服務費
代書費
規費

凡事都有一體的兩面。民間業者放貸門檻低、不看信用紀錄、核貸速度快。缺點就是利率較高,月利率大約在1~3%。此外,民間貸款業者眾多,如何找到合法經營的正派業者,保障自己的權益,也是必須謹慎考量的。

二胎設定

二胎貸款辦理的過程中,一切服務都是由專業代書把關,提供律師諮詢,並在地政事務所辦理設定。

設定的金額

銀行二胎設定的金額,會按照借款的總金額再加上20%,以保障銀行的權益。設定完成之後,就進行撥款。 民間二胎的設定金額,有時候會設1.2~2倍,以保障金主的權益。
也就是說如果借款的金額是400萬時二胎會設定480萬~560萬左右。

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時,有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生,若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算,優先受償金額不能超過設定金額,依實際金額計算,銀行並不能直接全部拿回。

設定的方式

銀行一般大多是單純辦理抵押權設定登記。要特別留意的地方是部份民間二胎的業者會辦理抵押權設定登記附加預告登記。也就是說這個不動產未來不管是過戶、另做抵押權等都需要經過預告登記的權利人同意。有預告登記的案件在未來如果要轉貸至銀行房貸時會比較麻煩的。

就地政登記來說,抵押權只是債權的一種形式的表現,對於物權的變更(過戶)來說是完全不受影響的。

二胎貸款流程

  • 一、申請:撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行二胎時提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間二胎只需先提供提供房屋及土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
  • 二、估價:提出二胎貸款的申請之後,銀行或是代書的鑑價人員會根據房屋的坪數、座落區域等因素進行估價,一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約7~9成。(銀行估價時間需要抓1~5天,民間代書的估價時間約1~2個小時)
  • 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對房屋價值審核。
  • 四、對保:當二胎貸款申請經銀行或是代書核准後,銀行或是代書將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。並提供房屋及土地權狀正本給予銀行辦理設定第二順位抵押權利。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在房屋所在該區的地政事務所進行對保,對保後直接送地政進行房屋及土地的設定。
  • 五、設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
  • 六、撥款:抵押權設定完成後,即可隨時準備撥款。

辦理銀行二胎貸款需要準備什麼資料?

  1. 雙證件影本。
  2. 收入證明(有租金收入者可提供租約及收租的銀行內頁半年出入明細加封面),勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、或去年扣繳憑單、在職證明。
  3. 戶籍謄本影本。
  4. 土地建物所有權狀影本。
  5. 房貸餘額證明。

辦理民間二胎貸款需要準備什麼資料?

  1. 身分證正本(雙證件)
  2. 戶籍謄本2份(全戶)
  3. 印鑑證明2份(不限定用途)
  4. 土地、建物所有權狀(正本)
  5. 房貸繳款餘額清單(向銀行申請)
  6. 存摺封面影印本(撥款用)
  7. 自然人憑證IC卡
  8. 印鑑章

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每個人的實際狀況都不相同,在籌措資金時,除了二胎房貸之外,也有信貸或其他方式可以考慮。我們建議您,最好先諮詢專業的貸款顧問,根據實際情況,為您找出最有利的方案。

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所有貸款方案之實際核貸金額與利率,視個人狀況及授信條件而不同,銀行保留核貸與否之權利。房貸還款年限:最低1年~最長30年 本方案貸款機動利率1.68%~12.98%,實際依銀行核貸方案為準。實際貸款條件 (例:核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費、開辦費…等) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異,銀行保留核貸額度、適用利率、年限期數與核貸與否之權利,詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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