首頁土地貸款農建地是什麼?農建地辦理貸款時!是歸類到農地還是建地呢?可以蓋房子嗎?

農建地是什麼?農建地辦理貸款時!是歸類到農地還是建地呢?可以蓋房子嗎?

農建地

最近有許多人投資「農建地」,成了不動產業界的熱門話題。
那麼,到底什麼是「農建地」?它到底是「農地」還是「建地」?

要弄清楚這個問題,其實需要從台灣的土地法規看起。這篇文章會用比較容易理解的方式,幫助大家瞭解,為什麼會有「農建地」的產生,與一般的建地又有什麼不同。

「農建地」是一種俗稱

其實,所謂的「農建地」,並不是法規上的正式名稱。它算是一種俗稱,或是不動產業界的行話、專有名詞,用來指明都市計畫區內之農業區裡已經蓋有房子的「建」地目土地。

在台灣,所謂的「都市計劃」,是根據「都市計劃法」這項法律來制訂的。用白話來說,就是地方政府會根據城市的發展需要,把某些特定的地區,劃進「都市計畫」的範圍之內,按照不同的需要,為不同的土地設定不同的用途。

那麼今天的主角「農建地」,指的就是有一塊地,原本不在都市計劃之內,上面已經蓋了房子。後來發布的都市計畫中,包含了這一塊地。

這一塊地,雖然在都市計劃當中,被劃進「農業區」,但是因為上面早就已經蓋了房子,所以是屬於「建」地目。這個時候,這塊土地仍然是可以蓋房子,也可以自由買賣,買地的人也不需要有農民身份。這種土地,就是俗稱的「農建地」。

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「農建地」興建房屋的限制

「農建地」因為在都市計劃發佈之前就已經是「建」地目,蓋了住宅,所以雖然後來被都市計劃訂為農業區,這塊地仍然可以蓋「住宅」。只是因為位在農業區,所以可以興建的住宅,要受到一些限制,包括:

  1. 建築物簷高不得超過14公尺,並以4層為限。
  2. 建蔽率不得大於60%。
  3. 容積率不得大於180%。
  4. 第一層可以開小型商店及飲食店,但是不得違反農業區有關土地使用分區的規定(不能開工廠、雞豬舍,也不能開汽車旅館)。

所以,我們可以知道,「農建地」的意思,就是在都市計劃發佈前,地目原本就是「建」地目,才能算是農建地,能夠蓋四層以下的一般住宅。

要注意的是,如果您有一筆農業區土地,將來希望蓋一般住宅,一定要確認清楚,土地登記簿謄本上,變更為「建」地目的登記日期,是不是在該區的都市計畫發布日期「之前」。如果是,這塊地才屬於「農建地」。否則,這塊地就算是農地,只能蓋「農舍」,而不是一般建築物。

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農建地的土地貸款問題

有許多人問貸款通:「我用農建地來辦土地貸款,鑑價的時候,要算是建地還是農地?」

嚴格來說,農建地雖然在土地登記簿謄本上的地目欄是「建」地目,可以蓋一般住宅,但是,在都市計劃的使用分區,還是屬於「農業區」。相對於住宅區、商業區、工業區的土地,開發上受到很多限制。

而且,農建地通常位在都市的外圍地區,大多缺少整體的規劃,常常發生有些土地沒有連接在建築線上,中間隔著別人的農地或是道路用地,又或者是「袋地」,沒有連外道路可以進出通行,這種地,就可能申請不到建築執照。

所以,與住宅區、商業區、工業區的建地相比,農建地的價值可能比較低,辦理土地貸款時,鑑價上可能會受影響。但實際的情況,也要看個案的不同狀況而定。

農建地貸款特色說明

項目農建地貸款
貸款特色農建地持有者即可申貸 
貸款利率:農建地約2%-6%間
依個人或是公司條件狀況為主。
還款年限最長20年,含寬限期3年。
(依照個人條件狀況而定)。
辦理時間1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度依農建地鑑價金額為主
還款方式本利還 (最長寬限期3年。 )
貸款檢附文件身分證
健保卡或駕照擇一
土地謄本
財力證明
年齡限制20-65歲
申貸難易度比較困難是依個人授信評分
申貸費用帳管費
開辦費
代書費
規費
相關事項:●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。
●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

延伸閱讀:<土地融資是什麼?建築融資又是什麼意思?貸款成數利率是多少?>

農建地貸款流程:6個步驟完成申辦

  • 一、申請:您可以依據資金需求決定貸款的額度,再與銀行的不動產貸款部門聯繫。一般農建地案件:準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價。
  • 二、估價:提出農建地貸款的申請之後,銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價,一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。
  • 三、審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  • 四、對保:當農建地貸款申請經銀行核准後,銀行將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  • 五、設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
  • 六、撥款:抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

農建地貸款須準備資料?

借款人如果是個人需提供

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本或戶口名簿
  5. 土地所有權狀

借款人如果是公司需提供

  1. 公司資料(設立函,營利證,事項卡影本,公司帳戶近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入),公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)
  2. 個人資料(負責人及配偶身分證影印本)
  3. 報稅資料(當年的401表或405表,年度財報影本,近3年的資產負債表跟近 3年的損益表)
  4. 土地所有權狀

以上是農建地是什麼?農建地辦理貸款時,是歸類到農地,還是建地呢?的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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