央行打房 傳管到 海外房貸 中時電子報2014年07月04日 04:10記者方明/台北報導

國人大舉赴海外投資不動產,據傳央行已意識到海外不動產投資過熱,國內5家銀行的日本分行已緊縮不動產放款成數,並拉高最低放款金額至3,000萬日圓以上,國人在日本購買較低總價小坪數物件恐將不易貸款。

此外,馬來西亞央行也進行房市調控,海外人士貸款金額不得逾5成,也造成國人赴馬來西亞投資房地產出現降溫。

近年因國內一連串打房政策,導致市場資金流竄至海外不動產市場,國內代銷海外房市的業者業績扶搖直上;其中,日本信義2013年總銷售金額高達306億日圓(約89.5億台幣),較2011年的50億日圓,業績狂飆5.1倍。

而以銷售馬來西亞物件為主的台灣房屋國際資產管理公司,2012年開始銷售馬來西亞房地產物件,2013年總銷金額也高達台幣100億元。

不過,國人一窩蜂赴海外投資不動產,據傳已引起央行的關切。

據業者透露,國內僅有兆豐、中信、第一、台銀及彰銀5家銀行在日本設有分行,去年第4季起,紛紛開始緊縮不動產放款成數至最高僅5成,最低放款金額門檻也拉高至3,000萬日圓以上,貸款利率也來到2.5%~3%。

以目前銀行最低放款金額及放貸成數估算,等於國人赴日購買平均15坪以下、總價6,000萬日圓以下的中古物件,都無法跟國銀貸到款項;不過業者也透露,若在都心五區內的新建案、好地點的物件,仍可由建商出面與銀行洽談降低放款金額門檻。

日本信義專案經理李芊億表示,目前銀行對赴日置產放款最低門檻確實有拉高,但日本信義代銷物件以新成屋為主,且多在都心五區內,平均總價都在7,000萬~1億日圓之間,坪數約18~22坪,因此受到影響不大,今年前5月已成交184件,平均每天成交1.2件,總銷近台幣28億元。

新聞引用來源 http://www.chinatimes.com/newspapers/20140704000026-260202

辦理房貸的5個步驟: 

  1. 資料審核與調閱聯合徵信:針對你提供的文件銀行將進行審閱,並調閱聯合徵信,審核你的信用條件。
  2. 實際鑑價:銀行的鑑價人員或業務將實地勘查物件,請仲介或屋主協助帶看,基於屋況、銀行的行情資料庫和該筆買賣的實際成交價格去做加減分,得出鑑價報告。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定鑑價的總值金額。通常銀行鑑價採取放款風險評估角度進行,因此鑑價金額通常會小於或等於實際交易買賣價格。
  3. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會:核貸人員將參考貸款人提供的收入、財力證明、聯徵資料和鑑價報告得出貸款條件,包含核貸金額、貸款年數、利息、是否提供寬限期等,並回報給你。如確定要貸款,銀行照會人員會約定時間打電話與貸款人和保證人照會,確認有此貸款申請。照會的目的是為了確認是貸款人和保證人本人,所以照會時會詢問物件地址、樓層、坪數、買賣金額、房屋使用用途貸款金額、頭期款金額和支付時間等。此外,為了確認你有在上班,有償款能力,照會人員通常會打公司電話給你進行照會,避免貸款人已經離職。
  4. 簽約對保:如果前面流程進行順利,最後銀行房貸業務就會與貸款人和保證人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。
  5. 撥款:簽約對保後,銀行就會將核貸金額進行撥款。如前屋主有未償還的房貸,銀行會先代為償還剩餘貸款金額,其它的餘額才會撥入履保帳戶或是賣方的戶頭。完成撥款後,代書就會進行過戶和交屋的流程,交易也即將完成囉!

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