房貸增貸 是有緊急資金需求時第一個大家會想到取得資金的管道,原因是不動產的保值性佳而且是借貸成本最低(利率最低的)的一種方式。

通常額度的計算方式是現有的房貸餘額加上新申請的額度以房屋鑑價的8成為限。常會有客戶詢問房屋貸款增貸要如何辦理?房屋貸款增貸有甚麼方法?

不管您是想要資金週轉需求、節省利息、減輕負擔、債務整合、或是要創業 投資 店面裝潢因而需要貸款,希望在下列的方式中能夠協助您解決主要的問題。

房屋貸款增貸優先找原銀行,如果往來紀錄良好,有利於重談利息的籌碼,向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少,有往來默契,申請時自然較容易核准,除非原貸款銀行你不想往來或是有其他申請上的困難點,此時再來討論找其他銀行轉貸也不遲。

房屋貸款增貸的3個放款單位,主要分為銀行房屋貸款增貸、租賃融資公司房屋貸款增貸和民間房屋貸款增貸。差異是在放款單位、貸款審核條件上、利率、還款年限、還款方式的差異。

如果客戶信用條件很好收入也不錯透過銀行貸款能夠提供客戶最優惠的利率,只是過程與手續比較複雜。

而租賃融資公司呢?假如你是在信用正常且有收入的狀況下因為是自由業、八大行業、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保者或是負債比偏高被銀行退件或是卡循過高被銀行退件或是近3個月聯徵次數太高等因素可以參考辦理租賃公司的房屋貸款增貸。

而民間房屋貸款能夠解決客戶所有問題,不管是信用不良、退票、聯徵瑕疵、貸款遲繳、負債比過高、無薪轉證明、卡循過高等銀行無法接受的問題,都可以透過民間順利解決,因為利率比銀行高一些,通常都是建議客戶短期週轉,順利度過難關。

以上三種各有各的優點;端視客戶狀況來選擇要透過那種融資管理取得資金。

房貸增貸時需要重新鑑價嗎?

因為房屋價格會依照總體經濟環境、市場行情及各銀行房屋價值認定方式而訂定,所以增貸時,房貸專員需要為您的房屋重新鑑價。

市場景氣好,不論借款人做甚麼樣的投資,通常獲利的機會高,呆帳機會小,而且因景氣好,房價上漲機會高,擔保品價值可能很快有高於借款金額。

市場景氣壞,只要市場房價下修兩成,就變成全額貸款,如果下修超過2成以上,就可能擔保債務出現問題,更別說如果全額貸款,下修2成後,變成擔保品明顯低於借款金額。

再者景氣壞,投資風險自然上升,失利的機會也隨著變高,所以房屋貸款市場會趨於保守。

如果房市成交量驟跌,使得銀行房貸的業務量大幅萎縮,為了爭取業績,轉增貸的方案也越來越優惠。如果你目前有房貸,沒有綁約或過了綁約期,不妨可以比較幾家銀行的條件,並評估上面幾點注意事項,省省荷包喔!

房貸增貸的條件

1.如果是確定要用房屋來進行增貸現金的工具,首先需要釐清的問題即為:『房屋本身的擔保價值,扣除房屋貸款餘額後、還剩下多少殘值(就是所謂的增貸空間有無)』。一旦確定房屋有殘值、殘值多寡後。進行申貸人的狀況評估

2.借款人的年齡、工作、可否提供銀行所需財力證明(譬如薪資轉帳、扣繳憑單等)  目前名下的負債,包括房貸餘額、信貸車貸與信用卡債務有無等所有的貸款與信用卡是否都繳款正常。

上述因素均為房屋增貸的要件,建議應先對房屋進行初步估價與計算可貸金額;再來討論與解決借款人(與所有權人)的所面臨到的問題。

房屋貸款增貸的流程

  • 申請->準備文件:
    (1)土地與建物登記謄本或所有權狀影本
    (2)借款人身分証影本
    (3)所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺等)
    (4)目前的房貸餘額
  • 估價->銀行會依據房屋坪數、座落區域及周邊生活機能等因素進行不動產估價。
  • 審核->銀行會根據客戶基本條件、信用狀況、還款來源、負債比、不動產估價等因素決定貸款案件准駁與否。
  • 對保->借款人與保證人與銀行房貸專員簽訂貸款契約,房貸專員會幫借款人辦理開戶手續,該帳戶將作為日後撥款與繳款使用。
  • 設定->對保完成至撥款前還需經過抵押權設定之程序,抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。
  • 撥款->抵押權設定完成後即可撥款並準備交屋。撥款後借款人與銀行的貸款契約開始生效,借款人需每月將應繳金額存入帳戶中,

增貸跟理財型房貸或是回復型的房貸差異呢?

理財型房貸是在房屋可貸值內提供可循環運用的額度,借款人有資金需求時,可隨借隨還,以動用的額度及日期計息,不動用則免息;

房貸若已償還部分貸款本金,還能將已還款部分轉設定成理財型房貸可動用的額度。

房貸許可額度內可無限次重複動用、還款,不需重複申請額度,可以透過ATM或是網路銀行動用資金,並提供當日借還不計息的服務。

回復型房貸的額度來自你已經還款的本金,加上你額外提前還款的本金,所以如果你還款的金額少,這個額度就會小到跟沒有一樣。回復型房貸的房貸利率比一般優惠房貸還要高。(高出約0.5%~1.25%)動用才計息。

房貸延長到40年對你是否有利?

用貸款金額1000萬元、貸款利率1.98% 來試算

  • 先看一般的房貸情形首先我們先看看一般20年的房貸,以本息均攤的方式計算,每月應繳房貸約為50,494元,累計到20年後的期末總還款金額為2,118,481元。

 

  • 那40年房貸又如何呢?接著我們來看40年的房貸試算,同樣以本息均攤的方式計算,每月應還款房貸為30,177元,累計到40年後的期末總還款金額為14,485,166元。40年要比20年多付出2,366,685元,這兩百三十六萬餘元數目也不小啊,人生的一桶金如果是100萬,那這兩百多萬,可是得賺超過兩桶才夠啊!

取得資金的房貸增貸5個管道!

1. 銀行房屋增貸2. 銀行房屋貸款轉貸 3. 銀行房屋二胎4.租賃融資公司房屋貸款增貸5.民間房屋貸款增貸。

  • 1.銀行房屋增貸
    銀行主要考量借款人的還款能力作為審核貸款年利率及貸款成數之依據。因此,舉凡客戶的年收入、目前負債情況、房屋的座落地點與屋況,以及過去與金融業者往來之信用狀況都會是考量重點。
    假如房屋貸款每個月正常繳息持續幾年之後,您或許可向原銀行申請增貸房貸,一般來說利率適用目前原房貸利率約2%~4%。申請增貸時會有帳務管理費、徵信作業手續費,另外就是貸款設定登記費。
    假如送銀行鑑價之後發現原貸款額度不夠,則可考慮申請「銀行房屋二胎貸款」或是整筆房貸轉至另一間銀行。
  • 2.房貸轉貸
    優先考量省息金額須大於辦理的費用,轉貸時,應該要先瞭解房屋的市場價格、現有房貸餘額/利率及轉貸費用等,再評估轉貸後的利息節省的幅度,是否可足以支付轉貸費用。轉貸因需要代償、塗銷所以時間會比增貸的時間來的長而且需多支出轉貸的費用。利率的影響比想像中還小,選擇貸款規劃能力強的銀行,對您更有利。
    一般人挑選銀行時,往往僅比較利率,並選擇最低利率的銀行,但事實上,各間銀行的利率差距並不大,有時僅是0.1%~0.2%的差距,這樣的差距對每月付款金額的影響並沒有您想像中的大。利率、成數(額度)、貸款期數、寬限期、各項費用…等等,皆會影響您的貸款負擔。例如500萬的房貸分20年還 本利一起還 利率1.9%(月付25058)跟利率2.1% (月付25532) 每個月只差474元。申請轉貸時會有帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費、貸款設定登記規費、代書費、塗銷費。
    轉貸有省息、增加寬限期或貸款額度等彈性,在轉貸之前,有幾點注意事項一定要審慎檢查:
    1. 原銀行是否有房貸綁約。
    2. 解約是否有違約金。
    3. 先和原銀行諮詢是否有增貸空間,如真的無法再進行轉貸。
    4. 詳細比較各家銀行的利率、合約內容、違約金的差別。
  • 3.銀行房屋二胎
    當該房屋已經有房貸後,在把房屋拿去再向另一家銀行 進行對房屋的殘值的再抵押借款, 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎。由於第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一家銀行之後,二胎承作要承擔的風險比較高,所以二胎的利率比一般房貸高,銀行二胎利率約年息4%起。申請銀行房屋二胎時會有帳務管理費、徵信作業手續費、貸款設定登記規費、代書費。
  • 4.租賃融資公司房屋貸款增貸
    如有急需資金週轉不想轉換原房貸銀行者或是銀行房貸申貸婉拒或是貸款成數不足或是原房貸有優惠利率,客戶不想犧牲優惠利率者,可以申貸租賃公司的房貸專案,特色是貸款成數110%,上班族、自營商(無營登可)、攤販可、個人工作室可、工作領現無薪轉勞保都可以,額度最高可貸300萬。會有綁約20期。申請銀租賃融資公司房屋貸款增貸時會有帳務管理費、徵信作業手續費、貸款設定登記規費、代書費。租賃融資公司房屋二胎之前在這篇文章有和大家介紹過。
  • 5.民間房屋貸款增貸
    民間貸款是什麼?之前在這篇文章有和大家介紹過,因此今天只針對申辦民間房屋貸款的優點與申辦方法來說明:民間房屋貸款增貸辦理的方式和銀行是一樣的,差異會是在民間房屋貸款不看客戶的信用狀況,只看房屋價值有沒有空間增借而已;差異在於放款對象一個是銀行一個是民間金主而已,差異在民間金主是拿自己的錢出來放款;跟銀行是拿存款戶的錢出來放款的。而銀行跟民間金主都是向客戶收取合法的利率,幫助客戶解決融資問題,那為什麼銀行不辦要找民間貸款公司借款呢?
    主要民間房屋貸款公司的優點在於,
    1.信用上有問題的客群例如小白、瑕疵、協商、待業、負債過高、退票皆可承辦。
    2.在房屋上:屋齡太舊、持分、未保存登記、公寓、透天、大樓、商辦、飯店、廠房、不限坪數,不限地目、全省不分區域皆可承辦。
    3.在放款上約1~3天能取得資金,最快當日就能撥款。搭配彈性還款,絕不綁約。不動產的價值足夠,貸款額度最高無上限,只要有殘值都能貸款。只要房屋有空間可以增借在民間貸款通通都可以申辦!理由很簡單,因為民間貸款公司只會針對客戶提供的房屋或土地做評估與審核,並不會因為個人問題而無法承作,因此很多在短時間內需要大量資金的老闆,最快可當日撥款,或是需要債務整合或是曾經不小心遇到高利貸的客戶,都可以申辦民間貸款!

辦理民間二胎合法嗎??5個因素給你參考合不合法

  • 1.利率計算:必須符合法律上的規定,通常民間貸款的月利率約1%~3%,只要超過這個範圍您也不用再申辦了。
  • 2.事先不需收費。
  • 3.費用透明:正式辦理前需完整的說明所有的費用包含設定費、代書費、規費…..等等辦理貸款會產生的費用,同意之後在約在地政事務所辦理。
  • 4.過程公開。
  • 5.保障合約:對保時會一一說明合約內容,同意之後在簽約。

 

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的。

如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。

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